Es la primera vez que un paquete fiscal dominicano interviene de forma articulada en el ciclo completo de la vivienda financiada: la oferta del vendedor, el financiamiento, el costo del crédito, la formalización jurídica del proyecto y la transmisión del patrimonio
SANTO DOMINGO. – El proceso de adquirir una vivienda mediante financiamiento bancario en la República Dominicana involucra, en distintos momentos, al menos cinco cargas tributarias, las cuales el gobierno se propone modificar, al mismo tiempo, en el plan anticrisis que envió al Congreso Nacional el 11 de junio de 2026.
El contexto en que llegan estas medidas no es de contracción, sino que el mercado se encuentra en un momento de expansión, con costos de acceso que el Gobierno llama anacrónicos.
En la diapositiva 24 de la presentación oficial, «Medidas pro-crecimiento económico y mitigación de la crisis internacional», del Ministerio de Hacienda y Economía, fechada el 11 de junio de 2026, el Gobierno precisa que «son impuestos que no tienen sentido y afectan la competitividad, encarecen innecesariamente la formalización», y añade, sobre el caso específico de las hipotecas: «la ley que las grava es de 1890.»
Situación actual
Según el Informe sobre el crédito en el sistema financiero publicado por la Superintendencia de Bancos, la cartera de préstamos hipotecarios registró en 2025 la tasa de crecimiento más elevada entre todos los tipos de financiamiento bancario, con un incremento interanual de 13.2%, lo que ubicó esa cartera en RD$443,170 millones.
Dentro de la cartera total del sistema bancario, que cerró el año en RD$2.39 billones, los préstamos hipotecarios representaron el 18.5%, consolidándose como el tercer componente más importante del financiamiento bancario del país.
El dinamismo se mantuvo en el primer trimestre de 2026, de acuerdo con el informe trimestral de desempeño del sistema financiero de la Superintendencia de Bancos correspondiente a marzo de 2026, con una cartera hipotecaria que registró un crecimiento interanual de 11.4%.
En ese contexto los activos totales del sistema financiero alcanzaron RD$4.28 billones y la tasa de interés promedio ponderada activa de la banca múltiple se situó en 13.28% al cierre del primer trimestre de 2026.
Ese dinamismo crediticio coexiste con un déficit habitacional que el Ministerio de Vivienda y Edificaciones, en el Plan Decenal de Viviendas 2022-2032, cuantificó en más de 1.4 millones de unidades, según datos de la Encuesta ENHOGAR, del cual el 73% es de carácter cualitativo, o sea, viviendas construidas con materiales deficientes, sin acceso a servicios básicos o en condiciones de hacinamiento.
Es sobre ese escenario que el Ministerio de Hacienda y Economía presentó un paquete que, según la presentación oficial del ministro Magín J. Díaz agrupa los impuestos vinculados a hipotecas, constitución de compañías y seguros de vida bajo una misma categoría: son «impuestos que no tienen sentido y afectan la competitividad, encarecen innecesariamente la formalización.»
El primer punto de la cadena: la oferta
Antes de que un comprador firme un contrato de préstamo, alguien debe ofrecer un inmueble en el mercado y la carga tributaria sobre el vendedor incide en esa decisión. El plan propone reducir de 25% a 10% el Impuesto sobre la Renta por Ganancia de Capital aplicable a la venta de inmuebles, cuando la operación sea realizada por personas físicas. La medida está clasificada en el documento de Hacienda dentro del bloque de simplificación tributaria.
Según la Dirección General de Impuestos Internos, el impuesto a la ganancia de capital grava la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del bien, y debe ser reportado en la declaración anual del Impuesto Sobre la Renta. La reducción propuesta afecta exclusivamente a personas físicas, no a personas jurídicas.
El segundo punto: el costo del financiamiento
Una vez que el comprador accede a un préstamo hipotecario, enfrenta el impuesto de inscripción de hipoteca. Según la Comunidad de Ayuda de la DGII, la tasa vigente es del 2% del valor de la hipoteca, con base legal en el artículo 8 de la Ley 173-07 de Eficiencia Recaudatoria.
Las inscripciones quedan exentas cuando son efectuadas con entidades de intermediación financiera y el valor de la hipoteca es inferior a RD$2,197,446, monto que se ajusta anualmente. La DGII también ha precisado que ese 2% no es deducible del Impuesto Sobre la Renta.
El plan propone la derogación gradual de ese impuesto. La presentación oficial de Hacienda señala que la ley que grava las hipotecas data de 1890 y la clasifica dentro de las medidas pro-crecimiento económico, no dentro de las de consolidación fiscal. El documento no especifica el calendario ni los tramos de la eliminación gradual, información que quedará definida en el texto del proyecto de ley y su discusión parlamentaria.
El tercer punto: el seguro de vida
En el proceso de financiamiento hipotecario, las entidades bancarias requieren habitualmente un seguro de vida vinculado al préstamo, el cual está sujeto actualmente al Impuesto Selectivo al Consumo.
El plan propone su derogación gradual, medida que el documento de Hacienda agrupa junto a la de hipotecas y constitución de compañías bajo la misma justificación: son cargas que encarecen innecesariamente la formalización.
El cuarto punto: la formalización jurídica
Los proyectos de desarrollo inmobiliario se estructuran en la República Dominicana frecuentemente mediante fideicomisos o sociedades de propósito específico, instrumentos jurídicos que requieren la constitución de una compañía y el pago del impuesto correspondiente, fijado en 1%.
El plan propone la eliminación de ese impuesto con efecto inmediato, a diferencia de las otras medidas de este grupo, que son graduales.
El quinto punto: la transmisión del patrimonio inmobiliario
Para los propietarios que desean traspasar bienes inmuebles a sus hijos en vida, el impuesto sucesoral vigente, cuya ley, señala el documento de Hacienda, es de 1950, establece una tasa del 25%.
El plan propone reducirla a 3% para transmisiones entre padres e hijos realizadas en vida y Hacienda clasifica esta medida dentro del bloque de simplificación tributaria.
Lo que el plan no modifica
El documento de Hacienda es explícito en los límites del paquete: no se modifica el Impuesto a la Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios, no se alteran las tasas del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario ni su mínimo exento, y el aumento de tres puntos porcentuales al ISR empresarial aplica exclusivamente a empresas con ingresos superiores a RD$1,000 millones anuales.
Todas las medidas propuestas requieren aprobación del Congreso Nacional, ninguna es de aplicación administrativa inmediata, con excepción de la eliminación del 1% por constitución de compañías, que el documento señala como de efecto inmediato una vez aprobada la ley.
Los calendarios de eliminación gradual del impuesto hipotecario y del ISC a los seguros de vida no están detallados en la presentación oficial y serán definidos en el proceso legislativo.
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