SANTO DOMINGO – Der Preis pro Quadratmeter ist oft der wichtigste Bezugspunkt beim Kauf, Verkauf oder der Investition in Immobilien. Eine einfache Suche auf einem Immobilienportal zeigt, dass Häuser selbst in ein und demselben Viertel zu völlig unterschiedlichen Preisen angeboten werden. Doch dieser Wert, der die Grundlage für umfangreiche Verhandlungen bildet und bei dem es mitunter um hohe Summen geht, basiert nicht auf einer festen Tabelle oder Regel.
Hinter jeder Bewertung steht ein technischer Prozess, der eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigt, darunter Marktanalysen, städtebauliche Kriterien, rechtliche Aspekte und die baulichen Eigenschaften der Immobilie. Der Preis pro Quadratmeter wird nicht willkürlich festgelegt, sondern berechnet.
Um zu verstehen, wie diese Zahl zustande kommt, El Inmobiliario Milagros Concepción, Bauingenieurin und Immobiliensachverständige, sowie Armando Mario García von der Firma Tasesores, die erläutern, welche Faktoren bei der Wertermittlung einer Immobilie eine Rolle spielen.
Der Markt bietet einen Anhaltspunkt, aber keine endgültige Antwort
Einer der häufigsten Fehler, erklärt Armando García, ist die Annahme, dass der Wert einer Immobilie allein durch den Vergleich mit anderen Immobilien in der gleichen Gegend bestimmt werden kann.
Obwohl aktuelle Transaktionen und das Verhalten von Angebot und Nachfrage einen unverzichtbaren Ausgangspunkt darstellen, besteht die Aufgabe des Gutachters genau darin, herauszufinden, was jede Immobilie von anderen unterscheidet und wie sich diese Unterschiede auf ihren Wert auswirken.
Diese Analyse berücksichtigt Variablen wie den Erhaltungszustand, die Bauqualität, die Raumaufteilung, die Funktionalität des Entwurfs und die Abmessungen des Grundstücks – Faktoren, die erhebliche Unterschiede zwischen Objekten in derselben Umgebung hervorrufen können.
Laut dem Experten bestätigt sich der Markt letztendlich durch tatsächliche Transaktionen zwischen Käufern und Verkäufern, sodass die Preisvorstellungen eines Immobilieneigentümers nicht immer mit dem Marktverhalten übereinstimmen.
Das Potenzial einer Immobilie hat auch seinen Preis
Neben den sichtbaren Merkmalen ist laut Milagros Concepción eines der wichtigsten Elemente bei der Bewertung, welches Potenzial in einer Immobilie steckt.
Es bezieht sich auf die Bebaubarkeit und die durch die geltenden Vorschriften zulässige Landnutzung, zwei Aspekte, die das Entwicklungspotenzial eines Grundstücks bestimmen und seinen Wert erheblich steigern können.
Ein Grundstück ist nicht nur aufgrund seiner Größe oder Lage wertvoll, sondern auch aufgrund der Möglichkeiten, die sich aus den städtebaulichen Vorschriften für die Entwicklung von Wohnungen, Gewerbebetrieben, Büros oder Projekten mit höherer Bebauungsdichte ergeben.
„Die Lage bildet einen Ausgangspunkt für die Bewertung einer Immobilie, aber rechtliche und technische Vorschriften sowie die Landnutzung sind entscheidend für die Ermittlung ihres wahren Wertes“, erklärt der Experte.
Die Dokumente sind ebenfalls Teil des Prozesses
Die Analyse endet nicht mit dem Grundstück oder dem Gebäude. Vor der Erstellung eines Wertgutachtens muss auch der rechtliche Status der Immobilie geprüft werden.
Anstehende Grenzfestlegungsverfahren, sich überschneidende Katasterkarten, Belastungen oder andere Umstände, die die Rechtssicherheit beeinträchtigen, stellen Risiken dar, die den Wert einer Immobilie mindern, unabhängig von ihrer Lage oder ihren physischen Eigenschaften.
Für Concepción ist dieserechtliche Regularisierung einer der entscheidendsten Aspekte bei einer professionellen Bewertung, da sie die Unsicherheit für diejenigen verringert, die eine Immobilie kaufen oder finanzieren.
Technologie und Markt müssen sich treffen
Beide Gutachter stimmen darin überein, dass es bei einer Bewertung nicht um eine subjektive Preisfestlegung geht. García betont, dass der Markt den Wert letztlich durch reale Transaktionen bestätigt, während Concepción darauf hinweist, dass dieser Wert erst dann erfasst werden kann, wenn die städtebaulichen, rechtlichen und technischen Gegebenheiten jeder Immobilie gemeinsam analysiert werden.
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