Die Zahlungsbestätigung bei Immobilienverkäufen vom Plan: Ein wesentliches Recht des Käufers

Von Reyna Echenique

Exklusiv für El Inmobiliario

Auf dem dominikanischen Immobilienmarkt ist es weit verbreitet, dass einige Bauträger ungerechtfertigt die Ausstellung offizieller Quittungen für Zahlungen bei Immobilienverkäufen vom Plan verzögern oder verweigern. Diese Situation, die grundlegende Käuferrechte verletzt, gewinnt mit dem Inkrafttreten der Verordnung 07-22 im Mai 2025 noch an Bedeutung, da diese einen nachweisbaren Zahlungsnachweis für alle Immobilienübertragungen vorschreibt.

Die Doppelfunktion der offiziellen Quittung

Artikel 1315 des dominikanischen Zivilgesetzbuches besagt: „Wer die Erfüllung einer Verpflichtung beansprucht, muss diese beweisen. Umgekehrt muss derjenige, der sich von der Verpflichtung befreien will, die Zahlung oder das Ereignis, das die Verpflichtung erlöschen ließ, begründen.“ Dieser Grundsatz legt fest, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer ein berechtigtes Interesse an der ordnungsgemäßen Dokumentation jeder Transaktion haben.

Es ist unerlässlich, zwischen zwei verschiedenen Dokumenten zu unterscheiden, die sich ergänzende Beweisfunktionen erfüllen:

• Der Bankbeleg (Überweisung, Einzahlung oder Scheck): Er beweist lediglich, dass das Geld das Konto des Käufers verlassen hat.
• Die offizielle Quittung des Bauunternehmens: Bestätigt, dass die Zahlung wirksam eingegangen und korrekt dem jeweiligen Objekt zugeordnet wurde.

Die Praxis einiger Bauträger, die Ausstellung dieser offiziellen Quittungen zu verzögern oder so zu tun, als ob Bankquittungen diese ersetzen würden, versetzt den Käufer in eine ungerechtfertigt angreifbare rechtliche Position, insbesondere angesichts der erheblichen Summen, um die es bei diesen Transaktionen geht.

Neue bewährte Verfahren im Sektor

Es ist erwähnenswert, dass einige Bauunternehmen lobenswerte Best Practices eingeführt haben, wie beispielsweise die Ausstellung von „Zahlungseingangsübersichten“, die als Sammelquittung dienen. Dieses Dokument bietet noch mehr Transparenz als Einzelquittungen, da es sowohl geleistete Zahlungen als auch ausstehende Beträge enthält und dem Käufer somit einen umfassenden Überblick über den finanziellen Status seiner Investition ermöglicht. Diese beispielhafte Praxis sollte branchenweit übernommen werden, da sie einen höheren Standard an Professionalität und Verantwortlichkeit gegenüber dem Kunden darstellt.

Der Sonderfall internationaler Geldtransfers

Diese Unterscheidung ist besonders wichtig bei internationalen Geldtransfers, wo laut der dominikanischen Finanz- und Steuerbehörde Provisionen oder „Gebühren“ erhoben werden, die den von der Baufirma erhaltenen Endbetrag reduzieren.

Ohne eine offizielle Quittung, die genau ausweist, wie viel Geld erhalten und auf die Immobilie angerechnet wurde, können erhebliche Abweichungen im Endbetrag entstehen, die erst bei der Übergabe sichtbar werden. Der Käufer könnte unangenehme Überraschungen erleben, wenn er feststellt, dass aufgrund dieser fehlerhaft dokumentierten Gebühren ein höherer Restbetrag als erwartet aussteht.

Für den Bauträger erfüllt die offizielle Quittung auch eine Schutzfunktion, da sie den nach Abzug der Bankgebühren tatsächlich verrechneten Betrag eindeutig ausweist und somit spätere Ansprüche des Käufers verhindert.

Standard 07-22: Neue Dokumentationsanforderungen

Mit dem Inkrafttreten der Allgemeinen Regel 07-22 der Generaldirektion für Innere Steuern im Mai 2025 werden strengere Anforderungen für Immobilienübertragungen festgelegt, darunter die Pflicht, einen verlässlichen Nachweis über alle geleisteten Zahlungen vorzulegen.

Diese Verordnung wandelt eine bisher als „bewährte Vorgehensweise“ geltende Praxis in eine verbindliche Vorgabe mit direkten Auswirkungen auf die Eintragung im Grundbuch um. Für die endgültige Eigentumsübertragung müssen formelle Zahlungsnachweise eingereicht werden, einschließlich einer eindeutigen Kennzeichnung von:

• Die Zahlungsmethode (Bargeld, Überweisung, Scheck)
• Der exakte Betrag wurde angewendet
• Der explizite Link zur entsprechenden Eigenschaft

Käufer, die für jede Zahlung keine offizielle Quittung verlangt und erhalten haben, werden bei der Beantragung der endgültigen Eigentumsübertragung auf erhebliche Hindernisse stoßen, unabhängig davon, ob sie Bankbelege für ihre Zahlungen aufbewahren.

Praktische Konsequenzen für den Käufer

Das Fehlen offizieller Quittungen birgt mehrere Risiken für den Käufer:

1. Beweisschwierigkeiten: Ohne offizielle Quittungen hat der Käufer Schwierigkeiten, die geleisteten Zahlungen im Falle von Streitigkeiten oder Reklamationen über Beträge oder Daten nachzuweisen.
2. Hindernisse für die Übertragung: Gemäß Standard 07-2022 ist ein verlässlicher Zahlungsnachweis für den Abschluss des Übertragungsprozesses erforderlich. Ist die entsprechende Dokumentation nicht verfügbar, kann dieses Verfahren unmöglich sein.
3. Einschränkungen bei der Finanzierung: Finanzinstitute, die Hypothekendarlehen vergeben, verlangen eine vollständige und formale Dokumentation, einschließlich Quittungen über frühere Zahlungen, die den Fortschritt der Investition belegen.
4. Geschwächte Rechtsposition: Im Falle von Vertragsverletzungen durch den Bauträger schränkt das Fehlen einer formellen Dokumentation die Möglichkeiten des Käufers, seine Rechte in Verwaltungs- oder Gerichtsverfahren geltend zu machen, erheblich ein.
5. Unsicherheit über Salden: Ohne klare Dokumentation der angewendeten Beträge, insbesondere bei internationalen Zahlungen mit Gebühren, können Diskrepanzen hinsichtlich des tatsächlich ausstehenden Saldos entstehen.
6. Risiko für Notare: Die Verordnung sieht vor, dass Verstöße gegen diese Bestimmungen gemäß Artikel 4 Absatz 11 des Gesetzes Nr. 155-17 geahndet werden, was sogar zum Entzug der Notarbestellung führen kann. Notare werden daher die erforderlichen Unterlagen besonders sorgfältig prüfen.

Ihre Rechte schützen: Ein praktischer Leitfaden

Für Käufer:

1. Verlangen Sie umgehend offizielle Quittungen: Akzeptieren Sie keine Ausreden für Verzögerungen bei der Ausstellung formeller Quittungen für jede geleistete Zahlung. Überprüfen Sie, ob diese den gezahlten Betrag korrekt ausweisen, insbesondere bei internationalen Überweisungen, bei denen Gebühren anfallen können.
2. Prüfen Sie, ob die Quittung der Norm 07-2022 entspricht: Stellen Sie sicher, dass jede Quittung oder jeder Kontoauszug alle wesentlichen Elemente enthält: eindeutige Identifizierung der Parteien, spezifisches Konzept des Vorgangs, genaues Datum, detaillierter Betrag, verwendetes Zahlungsinstrument und genaue Identifizierung des Vermögenswerts.
3. Dokumentarische Verpflichtungen im Vertrag festlegen: Nehmen Sie spezifische Klauseln auf, die die Verpflichtung des Bauträgers zur Vorlage offizieller Quittungen innerhalb einer festgelegten Frist (idealerweise nicht mehr als 10 Werktage nach jeder Zahlung) festlegen.
4. Dokumentation ausstehender Anfragen: Sollte der Entwickler die Belege nicht fristgerecht vorlegen, senden Sie formelle Schreiben (vorzugsweise mit Empfangsbestätigung), in denen Sie die ausstehenden Dokumente anfordern.
5. Führen Sie chronologische Aufzeichnungen: Ordnen Sie Belege in chronologischer Reihenfolge zusammen mit den entsprechenden Kontoauszügen an, um die vollständige Rekonstruktion der Zahlungshistorie zu erleichtern, wenn die endgültige Überweisung erforderlich ist.

Für Entwickler:

1. Implementieren Sie effiziente Systeme: Etablieren Sie Prozesse, die die sofortige Ausstellung und Zustellung offizieller Quittungen nach Überprüfung jeder Zahlung gewährleisten, idealerweise durch Automatisierung dieses Verfahrens, um den Anforderungen der Norm 07-2022 zu entsprechen.
2. Die Anwendung bewährter Verfahren wie integrierter Zahlungsübersichten: Einige Bauträger stellen anstelle einzelner Quittungen eine umfassende Zahlungsübersicht aus. Dieses Dokument, das als Sammelrechnung dient, bietet mehr Transparenz, da es sowohl geleistete Zahlungen als auch ausstehende Beträge ausweist und dem Käufer einen vollständigen Überblick über den finanziellen Status seiner Investition ermöglicht. Diese vorbildliche Praxis verdient Anerkennung und sollte in der Branche weiter verbreitet werden.
3. Schulung des Verwaltungspersonals: Stellen Sie sicher, dass das Verwaltungsteam die rechtliche Bedeutung dieser Dokumente und die genauen Auswirkungen der Norm 07-2022 versteht, einschließlich der Mindestelemente, die jeder zuverlässige Zahlungsnachweis enthalten muss.
4. Führen Sie umfassende Aufzeichnungen: Implementieren Sie Dokumentenmanagementsysteme, die einen schnellen Zugriff auf die vollständige Zahlungshistorie jeder Einheit ermöglichen und die Aufbewahrung der Aufzeichnungen für den erforderlichen Mindestzeitraum von zehn Jahren gewährleisten.
5. Transparenz bei internationalen Geldtransfers: Es müssen klare Richtlinien für die Anwendung der Nettobeträge nach Abzug der Bankgebühren festgelegt werden, die diese Anpassungen in den offiziellen Quittungen korrekt widerspiegeln.
6. Standardisierung der Belegformate: Entwicklung standardisierter Formate, die allen Anforderungen der Norm 07-2022 entsprechen und die systematische Einhaltung dieser rechtlichen Verpflichtungen erleichtern.

Die fristgerechte Ausstellung amtlicher Quittungen ist nicht bloß eine administrative Formalität, sondern ein grundlegender Pfeiler der Rechtssicherheit bei Immobilientransaktionen. Die bevorstehende Umsetzung der Verordnung 07-2022 unterstreicht die Bedeutung dieser Dokumentationspraxis und macht sie zu einer zwingenden Voraussetzung für die endgültige Eigentumsübertragung.

Diese Verordnung legt genau fest, was einen verlässlichen Zahlungsnachweis darstellt und schreibt dessen Aufbewahrung für einen Zeitraum von zehn Jahren vor. Dadurch wird ein System zur finanziellen Nachverfolgbarkeit geschaffen, das allen Beteiligten zugutekommt, aber insbesondere für den Käufer bei der Beantragung der endgültigen Eigentumsübertragung von entscheidender Bedeutung sein wird.

Käufer sollten proaktiv vorgehen und von der ersten Zahlung an die strikte Einhaltung dieser Verpflichtung fordern. Professionelle Bauträger wiederum haben die Möglichkeit, diese gesetzliche Vorgabe in einen Wettbewerbsvorteil zu verwandeln und so ihren Ruf für Transparenz und Zuverlässigkeit zu stärken, insbesondere im Hinblick auf die vollständige Umsetzung der Verordnung im Mai 2025.

Eine ordnungsgemäße Dokumentation ist kein Luxus, sondern ein wesentlicher Bestandteil jeder verantwortungsvollen Immobilientransaktion und ein grundlegendes Recht des Käufers, das weder ignoriert noch aufgeschoben werden darf. Sie muss jetzt eingefordert werden, nicht erst, wenn die Verordnung vollständig in Kraft tritt und es zu spät ist, vergangene Transaktionen zu dokumentieren.

Dieser Artikel ist Teil der Reihe „Gute Immobilienpraktiken in der Dominikanischen Republik“

Die Autorin ist Rechtsanwältin mit Spezialisierung auf Immobilienrecht, Immobilienunternehmerin, CEO der Echenique Group, Rednerin und Trainerin mit Zertifizierung von Maxwell Leadership und Tania Báez, Sekretärin des Verwaltungsrats von AEI 2024-2026 und Immobilienmaklerin mit Spezialisierung auf den dominikanischen und internationalen Immobiliensektor.