Vor einiger Zeit arbeitete ich mit einem multinationalen Unternehmen zusammen, das über 4.000 Quadratmeter Bürofläche belegte. Als es darum ging, einen neuen Hauptsitz zu finden, hätte man wohl erwartet, dass sie etwas Ähnliches benötigen würden. Weit gefehlt. Wir suchten schließlich nach rund 1.000 Quadratmetern.
Das Unternehmen schloss seine Niederlassung in der Dominikanischen Republik nicht und verkleinerte sie auch nicht. Es hatte ein Hybridmodell eingeführt, und als analysiert wurde, wie viele Mitarbeiter das Büro tatsächlich zu einem bestimmten Zeitpunkt nutzten, ergab die Beibehaltung von über 4.000 Quadratmetern keinen Sinn mehr.
Aber es suchte auch nicht nach einem günstigeren oder weniger hochwertigen Büro. Ganz im Gegenteil. Es zog in einen brandneuen Turm und schuf einen modernen, spektakulären Hauptsitz, der viel besser zu seiner neuen Arbeitsweise passte.
Weniger Quadratmeter. Bessere Nutzung.
Dies ist Teil des Trends zur Verkleinerung von Büroflächen, den wir international bei großen Unternehmen beobachten. CBRE berichtet, dass etwa ein Drittel der befragten Unternehmen plant, ihr Büroportfolio in den nächsten drei Jahren zu reduzieren.
Aber Vorsicht: Nicht alle Unternehmen verkleinern ihre Büroflächen.
Ich arbeite außerdem mit einem Unternehmen zusammen, das aus einem älteren Büroturm ausziehen musste. In diesem Fall suchten sie nicht nach weniger, sondern nach mehr Platz. Die bestehenden Büroräume erforderten eine erhebliche Modernisierung, und so stellte sich die naheliegende Frage: Wenn wir schon so viel Geld investieren, wollen wir das dann wirklich hier tun? Die Antwort war nein.
Sie entschieden sich für einen Büroturm der Klasse A mit besseren Bedingungen und einem Hauptsitz, der das Unternehmen besser repräsentiert und seine Geschäftstätigkeit für die kommenden Jahre optimal unterstützen kann.
Ein Unternehmen verkleinerte seine Bürofläche, das andere vergrößerte sie.
Doch beide taten im Grunde dasselbe: Sie überprüften, ob das Gebäude, das sie nutzten, noch die Entwicklung des Unternehmens widerspiegelte. Und das erscheint mir viel interessanter als bloße Diskussionen über Personalabbau.
Auch die Investitionsausgaben (Capex) verändern die Diskussion.
Wenn ein Unternehmen unfertige Büroräume übernimmt, ist die Miete nur der Anfang. Dann kommen Bodenbeläge, Decken, Trennwände, Beleuchtung, Heizung, Lüftung, Klimaanlage, Strom, Daten, Möbel, Besprechungsräume, eine Küche, Technologie… Und dann wird die Kostenkalkulation erst richtig interessant. 😂
Deshalb sehe ich Modelle, die früher seltener vorkamen. Ich arbeite zum Beispiel gerade an einer Alternative, bei der ein Drittanbieter die Räumlichkeiten übernimmt, praktisch alle Investitionen für den Ausbau tätigt und sie dann an das Unternehmen untervermietet. Die Investition ist dabei in die Vertragskosten eingerechnet.
Ist das unbedingt günstiger? Nein. Aber es kann einem Unternehmen ermöglichen, Kapital für das eigene Geschäft zu schonen, die Bauleitung zu vermeiden und ein praktisch betriebsbereites Büro zu erhalten.
Dann lautet die Frage nicht mehr nur: „Was kostet ein Quadratmeter?“, sondern: „Welche Immobilienstruktur ist für dieses Unternehmen am sinnvollsten?“
Was ich in Santo Domingo beobachte:
Meiner Erfahrung nach ist die Verkleinerung von Büroflächen vor allem auf die Bedürfnisse multinationaler Konzerne zurückzuführen. Ich würde nicht behaupten, dass dominikanische Unternehmen ihre Büros massiv verkleinern, denn das ist schlichtweg nicht das, was ich sehe. Multinationale Konzerne
bringen oft regionale oder globale Richtlinien zu hybrider Arbeit, Flächennutzung, Technologie, Nachhaltigkeit, Investitionsausgaben und Budget mit. Und auch ihre Anforderungen haben sich weiterentwickelt.
Es geht nicht mehr nur um Quadratmeter und Parkplätze. Gebäudequalität, Lage, Ausstattung, Mitarbeiterzufriedenheit, Verhältnis zum Vermieter, Flexibilität und zunehmend auch spezifische Standards und Zertifizierungen spielen eine wichtige Rolle.
Deshalb gehe ich nicht mehr automatisch davon aus, dass ein Unternehmen Kosten sparen möchte, wenn es mir mitteilt, dass es verkleinern will. Zuerst frage ich: Was wollen Sie erreichen? Denn vielleicht benötigen Sie weniger Fläche. Oder vielleicht mehr.
Wichtig ist, dass es die richtige Fläche ist.
Die beiden von mir erwähnten Unternehmen haben völlig unterschiedliche Entscheidungen getroffen, sind aber zum selben Schluss gekommen: Sie haben erkannt, dass ihre bisherigen Büroräume ihren aktuellen betrieblichen Bedürfnissen nicht mehr gerecht werden.
Und vielleicht sollten sich viele Unternehmen genau diese Frage stellen, bevor sie sich auf die Suche nach ihrem nächsten Hauptsitz machen: Wie viel Platz brauche ich wirklich, und wie nutze ich ihn am besten?
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