Sostienen que el verdadero desafío ya no consiste en construir más parqueos, sino en cambiar la forma en que se planifican las ciudades
SANTO DOMINGO. — En República Dominicana, encontrar estacionamiento frente a una plaza comercial suele convertirse en una de los principales retos que afrontan tanto propietarios como usuarios. La respuesta más común parece obvia: construir más parqueos. Sin embargo, dos especialistas consultadas por El Inmobiliario sostienen que esa solución podría estar atacando el síntoma y no el problema.
La arquitecta Yermys Peña, CEO de Construger y Studio YP, y la urbanista Esther Morillo, expresidenta del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA), coinciden en que el país necesita revisar el modelo con el que ha diseñado sus proyectos inmobiliarios durante décadas.
Su diagnóstico parte de una premisa sencilla, pero con profundas implicaciones: el debate ya no debe centrarse en cuántos vehículos caben dentro de una plaza comercial, sino en cómo las personas llegan a ella y cómo ese espacio urbano genera valor.
El paradigma que comenzó a cambiar
Durante décadas, las normativas urbanísticas establecieron una cantidad mínima de estacionamientos según el tipo y tamaño de cada edificación. La lógica parecía incuestionable: mientras más parqueos ofreciera un proyecto, mayor sería su competitividad.
Pero para Peña ese modelo responde a una realidad que ya no existe.
Explica que esas regulaciones fueron concebidas bajo una ciudad completamente dependiente del automóvil, donde cada actividad era analizada de forma aislada. En la práctica, una oficina, un restaurante o un comercio debían disponer de suficientes estacionamientos para cubrir su máxima demanda, aun cuando esos picos ocurrieran en horarios distintos.
«Ese modelo mide lo equivocado», sostiene.
En lugar de calcular cuántos vehículos podrían coincidir en el momento de mayor ocupación, la arquitecta entiende que el urbanismo contemporáneo apuesta por gestionar la demanda real y aprovechar la complementariedad de los usos, permitiendo incluso que diferentes actividades compartan estacionamientos según la hora del día.
Morillo, de su lado, considera que esa transformación también debe reflejarse en la regulación. A su juicio, las normas actuales continúan privilegiando el espacio destinado a los automóviles, hasta el punto de que algunos desarrollos llegan a dedicar más superficie a estacionamientos que a las áreas habitables o comerciales.
«Debemos evolucionar hacia normas más flexibles y dinámicas que dejen de priorizar el espacio del vehículo sobre la calidad de vida de las personas», afirma.
El metro cuadrado más caro… y el que menos produce
Para un desarrollador inmobiliario, cada decisión sobre el uso del suelo representa una ecuación económica.
Yermys Peña explica que un estacionamiento construido en sótano o en estructuras elevadas figura entre los espacios más costosos de ejecutar, debido a excavaciones, estructuras especiales y condicionantes técnicas del terreno.
Sin embargo, esos mismos metros cuadrados podrían destinarse a locales comerciales, oficinas o viviendas capaces de generar ingresos permanentes.
La discusión, explica, dejó de ser exclusivamente técnica para convertirse también en una decisión financiera.
Por eso, algunos desarrollos internacionales ya incorporan estacionamientos convertibles, diseñados desde su origen para transformarse en oficinas, viviendas u otros usos cuando disminuya la necesidad de espacios para vehículos.
«Se construye menos, pero se construye adaptable», resume.
La propuesta refleja una tendencia que comienza a ganar terreno en mercados donde el crecimiento del transporte público, la movilidad compartida y los cambios tecnológicos obligan a pensar edificios capaces de evolucionar con el tiempo.
Cuando el automóvil comienza a desplazar a la ciudad
Para Morillo, la discusión trasciende los límites de cada proyecto inmobiliario.
Advierte que la escasez de estacionamientos genera congestión, contaminación, mayor consumo de combustible y niveles elevados de estrés entre los conductores que recorren varias cuadras antes de encontrar un espacio disponible.
Pero el impacto más preocupante ocurre sobre el espacio público.
La ocupación de aceras, la reducción del ancho destinado a peatones y la invasión de carriles de circulación terminan deteriorando la movilidad urbana y modificando la forma en que se construyen las ciudades.
«El impacto más grave es humano: nuestras ciudades terminan pensadas para los automóviles y no para la gente», sostiene.
Desde su perspectiva, el ordenamiento territorial debe dejar de analizar cada edificio de manera aislada y comenzar a identificar sectores completos donde puedan implementarse soluciones compartidas.
Entre ellas menciona estacionamientos públicos multinivel ubicados estratégicamente, sistemas de parqueos compartidos entre edificaciones con horarios complementarios, parquímetros en zonas comerciales, incentivos para la inversión privada y un fortalecimiento del transporte público masivo.
El valor ya no está donde estaba
Aunque el estacionamiento continúa siendo un elemento importante para muchos proyectos comerciales en República Dominicana, Peña considera que dejó de ser el principal indicador de competitividad.
Hoy, explica, el mercado valora con mayor fuerza la ubicación estratégica, la facilidad de acceso y el flujo constante de personas.
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