SANTO DOMINGO.-La abogada Arlina Espaillat, especialista en derecho inmobiliario registral, reconoció que la Ley de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, promulgada en República Dominicana, busca un balance entre propietario e inquilino, especialmente en temas de desalojo.
Al ser entrevistada en La Ventana de El Inmobiliario, precisó que anteriormente, con la ley de 1955, el desalojo era un proceso “odioso, largo e injusto” para el dueño de un inmueble, ya fuera de vivienda o local comercial.
La experta indicó que, con la entrada en vigencia de la nueva ley, los plazos serán más cortos, se tendrá un máximo de tres audiencias y el juez deberá fallar a “pronto pago”.
Explicó que antes el proceso de desalojo se caía inmediatamente si el inquilino se ponía al día con los pagos, dejando de lado el historial de morosidad que había tenido. Una realidad que ya no será posible con la nueva normativa.
“Del momento que tú lo intimabas y le decías, por favor, págame, ponte al día, si no te voy a demandar el desalojo. Inmediatamente ese inquilino se ponía al día, se caía el proceso. Pero a lo mejor a ti no te interesaba seguir con ese inquilino porque ya era mala paga, ya había una relación deteriorada, de incumplimiento, y tú querías terminar el contrato”, comenzó detallando.
A esto, la asesora inmobiliaria amplió que ya no ocurrirá lo mismo. “Yo como propietario te notifico. Tienes 10 días para ponerte al día. Si en esos 10 días no te pones al día, yo puedo proceder a demandarte en desalojo. Aún el inquilino se ponga al día, que era lo que no pasaba antes, fuera del plazo, no se cae el proceso, y el juez está obligado a fallar a pronto pago”, precisó.
Añadió que la sentencia de desalojo constituye un título ejecutorio, lo que permite, procesalmente, desalojar al inquilino y cobrar la deuda existente.
Ante estas modificaciones, Espaillat consideró que hubo un aporte significativo con la nueva ley, ya que sustituye una normativa obsoleta y permitirá mayor seguridad jurídica en el país.
“Teníamos una ley obsoleta de 1955. Pudo haber tenido muchos otros cambios, pero, en general, trae aportes significativos que da mayor seguridad y refresca y protege más la industria”, comentó.
Dos más uno en transacciones inmobiliarias
La especialista indicó que, para inmuebles destinados a vivienda, se establece un máximo de dos depósitos más un mes por adelantado. En cambio, en los locales comerciales este punto quedó abierto a lo que acuerden las partes interesadas.
Con este marco normativo, que solo espera su publicación oficial en la Gaceta Judicial para entrar en vigencia, valoró que se produjo un aporte significativo hacia el inquilino.
“Ya había un descontrol. Había personas que te cobraban cuatro depósitos más un mes de alquiler, tres depósitos más un mes de alquiler… No había una regla establecida, sino la práctica usual en el mercado”, dijo.
En materia de avances, precisó que la ley establece quién debe pagarle la comisión al asesor inmobiliario, que es, en efecto, la persona que lo haya contratado. Sin embargo, aclaró que la ley no fija un porcentaje de comisión, dejando este aspecto abierto.
Por otro lado, señaló que los gastos legales del contrato y la legalización notarial, que antes eran pagados por el inquilino, ahora corresponderán a ambas partes en una proporción 50/50.
Incremento del precio del alquiler
La asesora de bienes raíces aseguró que otro de los aportes es la regulación del aumento en el precio de los alquileres, fijado en un 10 % como tope, sin poder exceder esa cifra, ya sea en pesos dominicanos o en dólares.
No obstante, consideró que para los alquileres en dólares debió establecerse un porcentaje menor, tomando en cuenta la diferencia de inflación. En ese sentido, estimó que lo adecuado habría sido un 3 % o 5 % como máximo.
Limitaciones de la ley: rentas cortas
La abogada reconoció que la ley no contempla el fenómeno de las rentas cortas, en constante crecimiento en República Dominicana. Sin embargo, entiende que el marco trabajado “es mucho mejor a lo que se tenía”.
Exhortación a los agentes inmobiliarios
Para finalizar, Arlina Espaillat hizo un llamado a los agentes inmobiliarios a mantenerse capacitándose, informándose y formándose. Asimismo, señaló la importancia de elaborar contratos sólidos para proteger a ambas partes.
“La Información es poder. Entonces, si yo me llamo asesor, yo debo conocer lo más posible. Y como yo digo, yo no estoy obligada a saberlo todo, pero sí a saber dónde conseguir la información fidedigna”, abordó.
Durante su intervención, reveló que hay contratos de alquiler que no siempre son manejados por abogados, ya que hay agentes inmobiliarios que usan modelos – sean descargados por internet o que ya tienen – con el objetivo de pactar el acuerdo entre el propietario y el inquilino.
Ante este escenario, cuestionó el nivel de conocimiento que poseen los agentes sobre cada una de las cláusulas del contrato. Aunque se preguntó si realmente comprenden cada punto establecido en el documento, dejó claro un único pensamiento frente a esta realidad: “No hay seguridad jurídica ni seguridad de la voluntad de las partes”, afirmó para concluir.
