“Usualmente las quejas vienen cuando el inversionista ya va a firmar. Es ahí cuando se encuentra con penalidades, incrementos y cláusulas que le llaman la atención”. Ana Bello.
SANTO DOMINGO.- En medio del dinamismo que vive el sector inmobiliario dominicano y el creciente interés de inversionistas extranjeros, la revisión de los contratos de compraventa se ha convertido en un punto neurálgico dentro de las operaciones. Así lo planteó la abogada inmobiliaria Ana Bello, quien advirtió que en el mercado local persisten contratos con desequilibrios que generan inquietud entre compradores e inversionistas.
Durante su participación en el podcast La Ventana de El Inmobiliario, la especialista explicó que una de las principales preocupaciones que manifiestan los inversionistas al momento de contratar asesoría legal está relacionada con las penalidades establecidas en los contratos de inversión.
“Usualmente las quejas vienen cuando el inversionista ya va a firmar. Es ahí cuando se encuentra con penalidades, incrementos y cláusulas que le llaman la atención”, señaló.
Según detalló, algunos contratos contienen penalidades calculadas sobre el valor total del inmueble y no sobre el monto efectivamente pagado, lo que puede representar porcentajes considerablemente altos en caso de rescisión. Aunque reconoció que las penalidades son necesarias para garantizar la estabilidad financiera de los proyectos, subrayó que deben guardar proporción con la inversión realizada.
Bello indicó que en ciertos casos los contratos funcionan en la práctica como de adhesión, donde el desarrollador establece condiciones predeterminadas a las que el comprador debe comprometerse. Esta estructura, explicó, obliga al inversionista a conocer con claridad los niveles de riesgo que está asumiendo.
Incremento en precios de inmuebles
Otro de los puntos sensibles identificados es el manejo de los incrementos en el precio del inmueble. La especialista explicó que, si bien algunos contratos indexan los ajustes al índice de costos de la construcción, otros no establecen topes claros ni detallan la fórmula de cálculo, lo que puede generar incertidumbre.
Asimismo, mencionó que las fechas de entrega suelen ser otro foco de revisión, especialmente cuando están condicionadas a la obtención de permisología o a hitos constructivos. En estos casos, recomendó verificar con precisión a partir de qué momento comienza a contarse el plazo de entrega.
“Las cláusulas deben ser justas en proporción a la negociación que estamos haciendo”, afirmó, al tiempo que señaló que algunas disposiciones podrían ser cuestionadas si se someten a revisión bajo criterios de protección al consumidor.
No obstante, Bello aclaró que los casos problemáticos representan una proporción reducida frente al volumen total de transacciones que se realizan en el país, aunque insistió en la importancia de fortalecer la revisión contractual como parte del proceso de debida diligencia.
Tokenización inmobiliaria: nuevas oportunidades, nuevos retos legales
La abogada también abordó el tema de la tokenización de activos inmobiliarios, una modalidad que permite fraccionar propiedades en participaciones digitales mediante tecnología blockchain.
Indicó que, aunque representa una innovación que puede democratizar la inversión y facilitar el acceso al mercado, todavía existen vacíos regulatorios que deben ser analizados con cautela.
Señaló que este mecanismo requiere contratos claros, definición precisa de derechos sobre el activo subyacente y garantías jurídicas que protejan a los inversionistas ante posibles controversias.
Para la experta, la clave está en promover mayor equilibrio y transparencia en las condiciones contractuales, de modo que tanto desarrolladores como inversionistas operen dentro de un marco de seguridad jurídica que garantice confianza y sostenibilidad en el mercado.
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