Las medidas fiscales propuestas en el plan anticrisis, remitido por el Gobierno al Congreso, benefician al comprador, al vendedor y al desarrollador dentro del mercado formal financiado. El déficit habitacional de más de 1.4 millones de unidades que documentan los datos oficiales opera en otro registro
SANTO DOMINGO. – Las medidas vinculadas a la vivienda que el Ministerio de Hacienda y Economía incluyó en el plan anticrisis del 11 de junio de 2026 no alcanzan a quienes más necesitan un techo en la República Dominicana, aunque el Plan Decenal de Viviendas 2022-2032 del Ministerio de Vivienda y Edificaciones cifra el déficit habitacional en más de 1.4 millones de unidades.
Estos son datos de la Encuesta ENHOGAR, elaborada con la colaboración técnica del Banco Central de la República Dominicana, la Oficina Nacional de Estadística y el Ministerio de Economía, Planificación y Desarrollo.
El 73% de ese déficit es de carácter cualitativo: familias que habitan viviendas de muy baja calidad, construidas con materiales deficientes, sin acceso a servicios básicos o en condiciones de hacinamiento.
¿Por qué la exclusión?
Todas las medidas del plan relacionadas con vivienda, la derogación gradual del impuesto del 2% a las hipotecas, la reducción del ISR por Ganancia de Capital en venta de inmuebles de personas físicas de 25% a 10%, la eliminación inmediata del 1% por constitución de compañías, la derogación gradual del Impuesto Selectivo al Consumo a los seguros de vida y la reducción del impuesto sucesoral entre padres e hijos en vida de 25% a 3%, operan dentro del mercado formal financiado.
Su beneficiario es quien ya tiene acceso al sistema bancario o está en condiciones de acceder a él, por lo que las familias con déficit habitacional cualitativo no resuelven su situación a través del crédito hipotecario bancario.
Los datos de la Superintendencia de Bancos indican que la cartera hipotecaria cerró 2025 en RD$443,170 millones, con un crecimiento interanual de 13.2%, la tasa más alta entre todos los segmentos de financiamiento, según el Informe sobre el crédito en el sistema financiero.
Al primer trimestre de 2026, la cartera hipotecaria creció 11.4% interanual, dentro de un sistema cuyos activos totales alcanzaron RD$4.28 billones, de acuerdo con el informe trimestral de desempeño del sistema financiero de la misma institución.
Al cierre de 2025 había 2,618,955 personas físicas con créditos activos en el sistema y ese es el universo al que las medidas del plan sí llegan.
¿Quienes ganan?
Dentro de ese universo, los beneficios se distribuyen en distintos momentos de la cadena:
El comprador es quien enfrenta el impacto más directo e inmediato: el 2% de inscripción de hipoteca, que según la Comunidad de Ayuda de la Dirección General de Impuestos Internos se cobra sobre el valor total del préstamo y no es deducible del Impuesto Sobre la Renta, se paga en el momento del cierre, cuando el comprador ya ha comprometido el inicial y asumido los gastos legales de la transacción.
Su eliminación gradual reduce esa carga en el punto de mayor presión financiera del proceso de compra. El vendedor persona física encuentra en la reducción del ISR por Ganancia de Capital, de 25% a 10%, un incentivo para colocar inmuebles en el mercado.
El desarrollador se beneficia en dos momentos: en la constitución del vehículo jurídico del proyecto, con la eliminación inmediata del 1% por constitución de compañías, y en la fase de inversión, con la depreciación acelerada prevista a partir de 2027.
Pero, además, el propio documento de Hacienda no presenta estas medidas como política de vivienda social. La diapositiva 24 de la presentación oficial del ministro Magín J. Díaz las ubica en el bloque de crecimiento económico y simplificación tributaria, con la justificación explícita de que son impuestos que afectan la competitividad y encarecen la formalización.
Su objetivo declarado es fiscal y de negocios, no habitacional, por lo que la brecha entre el mercado que las medidas alcanzan y el déficit que los datos oficiales reflejan, deja claro el límite del alcance de la propuesta.
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