Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
En artículos anteriores, he expresado la compleja situación que enfrentan los propietarios de inmuebles en la República Dominicana debido a la obsoleta Ley de Alquileres y Desahucios. A pesar de los esfuerzos por reformarla, esta legislación, con más de seis décadas de vigencia, continúa otorgando amplias facultades a los inquilinos, dejando a los propietarios en una posición desventajosa que desincentiva la inversión en propiedades para alquiler fijo.
Una legislación desfasada y sus consecuencias
La Ley 4314, promulgada en 1955, y el Decreto 4807 de 1959, conforman el marco legal que regula los alquileres en el país. Estas normativas, diseñadas en un contexto socioeconómico muy distinto al actual, establecen procedimientos de desalojo que pueden prolongarse por meses o incluso años, lo que representa una carga significativa para los propietarios que dependen de los ingresos por alquiler. Esta situación ha llevado a muchos a considerar que alquilar un inmueble es un acto de fe, dada la incertidumbre y los riesgos asociados.
Según datos del Observatorio Judicial Dominicano, la legislación en materia de alquiler de bienes inmuebles está dispersa y contiene aspectos obsoletos y de no aplicabilidad en el tiempo actual, lo que genera inseguridad jurídica para las partes involucradas.
Impacto en la inversión inmobiliaria
La percepción de inseguridad jurídica y la falta de protección efectiva para los propietarios han tenido un impacto directo en el mercado inmobiliario. Muchos inversores nacionales y extranjeros se muestran reticentes a destinar capitales a propiedades para alquiler fijo, prefiriendo otras modalidades como los alquileres a corto plazo o la venta directa. Esta tendencia reduce la oferta de viviendas en alquiler, afectando tanto a propietarios como a inquilinos en busca de opciones habitacionales.
Un estudio publicado en la revista Saber y Justicia destaca que la vivienda en arrendamiento en el mercado dominicano suele ser de mayor calidad que la vivienda propia no titulada, lo que evidencia la importancia de fomentar un mercado de alquiler equilibrado y atractivo para los inversores.
Propuestas de reforma: Avances y desafíos
Conscientes de estas problemáticas, las autoridades dominicanas han propuesto una nueva Ley General de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, actualmente en discusión en el Congreso Nacional. Esta iniciativa busca modernizar y equilibrar las relaciones entre inquilinos y propietarios. Entre sus propuestas destacan:
Depósitos y gastos legales: Se establece que solo se podrán exigir dos depósitos como garantía, y los gastos legales derivados del contrato de alquiler serán compartidos equitativamente entre ambas partes.
Procedimientos de desalojo: Se propone agilizar los procesos de desalojo para inquilinos morosos, permitiendo la recuperación del inmueble en un plazo máximo de dos meses.
Regulación de plataformas digitales: Se busca regular el alquiler a través de plataformas como Airbnb, promoviendo una coexistencia equilibrada con el modelo turístico tradicional.
Sin embargo, a pesar de estos avances, la falta de un organismo regulador que supervise y garantice el cumplimiento de la nueva ley es una preocupación latente. Sin una entidad encargada de fiscalizar y mediar en conflictos, existe el riesgo de que las disposiciones propuestas no se implementen de manera efectiva, perpetuando las problemáticas actuales.
Conclusión: Un debate que aún no encuentra solución
La Ley de Alquileres y Desahucios en República Dominicana sigue siendo un tema que ha sido ampliamente debatido a lo largo de los años. A pesar de las propuestas de reforma y de los esfuerzos por encontrar un marco legal más equilibrado, hasta el momento no se han implementado cambios concretos que realmente favorezcan a los propietarios, quienes siguen siendo los más vulnerables en este mercado.
Este estancamiento ha generado que muchos inversores se alejen del mercado de alquiler fijo, lo que agrava la escasez de viviendas disponibles en arrendamiento y limita las opciones para los inquilinos. Los avances en la nueva ley son un paso importante, pero sin la correcta implementación y sin un regulador efectivo, es difícil prever una mejora real en el corto plazo.
En resumen, el camino hacia una reforma significativa de la Ley de Alquileres sigue siendo largo y lleno de obstáculos. Mientras tanto, los propietarios de inmuebles continúan enfrentando un escenario de incertidumbre, y el mercado inmobiliario de alquiler sigue perdiendo atractividad para los inversionistas.
