Bài viết của Joan Feliz
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Ngành xây dựng nhà ở, động lực phát triển chính của Cộng hòa Dominica, đang trải qua một cuộc khủng hoảng do giá vật liệu xây dựng liên tục tăng. Điều này không chỉ đẩy chi phí phát triển dự án lên cao mà còn gây ra những hậu quả nghiêm trọng cho người mua, những người phải gánh chịu phần lớn sự tăng giá này dưới hình thức giá cuối cùng bị đội lên quá cao. Hơn nữa, hiện tượng này còn liên quan đến sự gia tăng các vụ vi phạm hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản và sự biến mất của nhà ở giá rẻ, một lựa chọn quan trọng đối với các gia đình dễ bị tổn thương nhất.
Chi phí vật liệu xây dựng ngày càng tăng cao
Dữ liệu từ Văn phòng Thống kê Quốc gia (ONE) và Chỉ số Chi phí Xây dựng Nhà ở Trực tiếp (ICDV) cho thấy chi phí các vật liệu như thép, xi măng và gạch bê tông đã tăng hơn 45% từ năm 2020 đến năm 2024. Thép, một vật liệu thiết yếu trong xây dựng, đã tăng từ 65 đô la Dominica/pound vào năm 2020 lên hơn 100 đô la Dominica/pound vào năm 2024, tăng hơn 50%. Trong khi đó, xi măng, có giá 330 đô la Dominica/bao vào năm 2020, hiện đã vượt quá 500 đô la Dominica/bao.
Tác động của những sự gia tăng này đến tổng chi phí của một dự án là rất lớn. Theo ACOPROVI, Hiệp hội các nhà phát triển và xây dựng nhà ở Dominica, chi phí xây dựng trung bình trên mỗi mét vuông đã tăng từ 25.000 RD$ vào năm 2019 lên 35.000 RD$ hoặc hơn vào năm 2024, tùy thuộc vào loại dự án. Những sự gia tăng này có liên quan chặt chẽ đến sự gia tăng toàn cầu về chi phí nguyên vật liệu và vận chuyển, trầm trọng hơn do đại dịch COVID-19 và các xung đột quốc tế ảnh hưởng đến thương mại toàn cầu.
Người mua phải trả giá
Đối với các nhà phát triển bất động sản, việc chuyển những chi phí này sang người mua cuối cùng đã trở thành lựa chọn khả thi duy nhất. Theo số liệu từ Ngân hàng Trung ương, giá một ngôi nhà trung bình đã tăng từ 20% đến 30% trong 5 năm qua. Điều này có nghĩa là một ngôi nhà có giá 4,5 triệu đô la Dominica vào năm 2020 hiện đã vượt quá 6 triệu đô la Dominica. Sự tăng vọt này đã khiến hàng trăm gia đình trước đây đủ điều kiện vay thế chấp mua nhà không còn đủ khả năng chi trả.
Vấn đề không chỉ nằm ở giá cả cao hơn mà còn ở việc không đáp ứng được kỳ vọng của người mua. Nhiều dự án ban đầu được quảng cáo là "nhà ở giá rẻ" cuối cùng lại vượt quá giới hạn 5.563.380 RD$ do Luật 189-11 quy định, khiến chúng không đủ điều kiện hưởng ưu đãi thuế và càng khó mua hơn. Kiểu vi phạm này làm suy yếu niềm tin vào thị trường và đẩy người mua vào tình trạng bất ổn về tài chính.
Sự kết thúc của nhà ở giá rẻ
Nhà ở giá rẻ, được thiết kế để phục vụ các gia đình có thu nhập thấp và trung bình, đang dần biến mất khỏi thị trường. Số liệu từ ACOPROVI cho thấy các dự án thuộc loại này đã giảm 25% trong hai năm qua. Nguyên nhân là do các nhà phát triển không thể duy trì lợi nhuận trong bối cảnh chi phí ngày càng tăng.
Kết quả là thị trường rơi vào khoảng trống, ảnh hưởng trực tiếp đến các tầng lớp dễ bị tổn thương nhất. Các gia đình trẻ, người lao động phi chính thức và những người có thu nhập hạn chế đang phải đối mặt với những rào cản ngày càng cao trong việc sở hữu nhà.
Tác động đến ngành và các giải pháp khả thi
Tình hình hiện tại đòi hỏi các biện pháp khẩn cấp để kiềm chế xu hướng này và bảo vệ quyền được có nhà ở tử tế của người dân Dominica. Một số đề xuất bao gồm:
1. Các ưu đãi thuế bổ sung: Giảm thuế đối với các vật liệu xây dựng thiết yếu có thể giúp giảm bớt một số chi phí cho các nhà phát triển.
2. Thúc đẩy sản xuất trong nước: Đầu tư vào các ngành công nghiệp trong nước sản xuất các nguyên vật liệu như xi măng, thép và các nguyên liệu đầu vào khác sẽ giảm sự phụ thuộc vào thị trường quốc tế.
3. Điều tiết giá cả và giám sát hợp đồng: Việc giám sát chặt chẽ hơn giá cả và các cam kết hợp đồng sẽ đảm bảo các dự án không thay đổi các điều kiện ban đầu, bảo vệ người mua.
4. Mở rộng mức giá trần cho nhà ở giá rẻ: Việc điều chỉnh mức giá trần được quy định trong Luật 189-11 sẽ cho phép nhiều dự án hơn được đưa vào danh mục này, xét theo điều kiện thị trường hiện tại.
Trong một số bài viết của mình, tôi đã chỉ ra rằng sự gia tăng không kiểm soát của chi phí xây dựng đang đe dọa khả năng tiếp cận nhà ở và có nguy cơ biến nó thành một thứ xa xỉ chỉ dành cho một số ít người. Ngày nay, hơn bao giờ hết, cần có một cuộc tranh luận cởi mở và những hành động cụ thể để ngăn chặn tình trạng này tiếp tục gây tổn hại cho hàng nghìn gia đình người Dominica.
Tác giả là: MB, chuyên gia tiếp thị kỹ thuật số, quản lý vận hành của công ty xây dựng Incaribe, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và du lịch.
