Bởi Reyna Echenique,
Đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Lĩnh vực bất động sản Cộng hòa Dominica đang ở thời điểm then chốt, nơi nhu cầu về quy định toàn diện ngày càng trở nên rõ ràng. Mặc dù thị trường đang trải qua sự tăng trưởng đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực bán nhà trên bản vẽ và các dự án đang xây dựng, việc thiếu một khung pháp lý phù hợp cho các loại giao dịch bất động sản này tạo ra những điểm yếu có thể đe dọa sự ổn định và uy tín của thị trường.
Thực trạng hiện tại
của thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica cho thấy những lỗ hổng pháp lý đáng lo ngại. Việc mua bán nhà trên bản vẽ thường xuyên được thực hiện mà không có sự đảm bảo đầy đủ, trong khi việc thiếu quy định đối với các môi giới bất động sản cho phép các nhà phát triển hoạt động mà không có cấu trúc vận hành phù hợp. Tình trạng này đã dẫn đến các dự án dang dở hoặc không đáp ứng được kỳ vọng, khiến các nhà đầu tư Dominica ở nước ngoài đặc biệt dễ bị tổn thương.
Mô hình Dubai như một chuẩn mực:
Kinh nghiệm quốc tế, đặc biệt là trường hợp của Dubai với Luật số 13 năm 2008 – một đạo luật mới hơn luật của chúng ta – chứng minh rằng việc triển khai một hệ thống quản lý hiệu quả nhằm bảo vệ tất cả các bên liên quan là hoàn toàn khả thi. Mô hình này thiết lập việc đăng ký tạm thời bắt buộc đối với các bất động sản đang trong quá trình xây dựng, nộp thuế đăng ký, kiểm tra nghiêm ngặt các giấy phép trước khi bắt đầu giao dịch và một hệ thống giám sát liên tục đã biến thị trường bất động sản của Dubai thành một trong những thị trường đáng tin cậy nhất trên toàn cầu.
Hướng tới chuyên nghiệp hóa toàn diện:
Sự chuyển đổi của ngành đòi hỏi một cách tiếp cận đa chiều, bắt đầu từ việc chuyên nghiệp hóa tất cả các bên liên quan. Việc thiết lập một hệ thống cấp phép bắt buộc cho các môi giới bất động sản, kèm theo các chương trình chứng nhận và đào tạo liên tục, là điều cơ bản. Hiện nay, một bước tiến quan trọng theo hướng này là dự thảo luật đang được trình lên Quốc hội để điều chỉnh các dịch vụ bất động sản và hợp đồng môi giới, một sáng kiến được ngành này mong đợi và khẩn cấp yêu cầu được thông qua, vì nó sẽ thiết lập một khung pháp lý rõ ràng cho hoạt động môi giới bất động sản. Việc đăng ký chính thức các môi giới và nhà phát triển sẽ cho phép duy trì các tiêu chuẩn đạo đức và chuyên nghiệp cao, đảm bảo chất lượng dịch vụ trong toàn ngành.
Đảm bảo tài chính và tính minh bạch:
Việc bảo vệ đầu tư phải dựa trên các cơ chế tài chính vững mạnh. Việc thiết lập các tài khoản ký quỹ bắt buộc và kiểm soát việc giải ngân dựa trên các mốc tiến độ xây dựng là những công cụ cơ bản. Các quỹ tín thác bất động sản, được giám sát chặt chẽ để đảm bảo hiệu quả,
có thể cung cấp thêm một lớp bảo mật cho tất cả các bên liên quan.
Việc chuẩn hóa hợp đồng và quy trình nổi lên như một trụ cột cơ bản khác.
Việc tạo ra các hợp đồng thống nhất, chuẩn mực cho việc bán nhà trên bản vẽ, được giám sát bởi Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng (ProConsumidor), sẽ đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch. Các hợp đồng này nên bao gồm thông tin chi tiết về dự án và thiết lập các thời hạn giao hàng rõ ràng và ràng buộc.
Chứng nhận và Tự quản lý:
Ngành này cần một hệ thống chứng nhận để xác minh
tính khả thi về kỹ thuật và tài chính của các dự án trước khi khởi công. Quá trình này nên bao gồm
việc giám sát liên tục tiến độ xây dựng và tuân thủ các quy định pháp luật. Sự tham gia tích cực của các hiệp hội như AEI và ACOPROVI vào các quy trình này sẽ tăng cường khả năng tự quản lý của ngành.
Lợi ích và việc thực hiện:
Một khung pháp lý vững chắc mang lại nhiều lợi ích. Đối với người mua, nó thể hiện sự an toàn hơn cho các khoản đầu tư của họ và sự đảm bảo tuân thủ. Ngành này sẽ được hưởng lợi từ sự tin tưởng được củng cố và các dịch vụ chuyên nghiệp hơn, trong khi nền kinh tế quốc gia sẽ ổn định hơn và trở nên hấp dẫn hơn đối với đầu tư nước ngoài. Việc thực hiện các biện pháp này đòi hỏi một cách tiếp cận theo từng giai đoạn gồm ba giai đoạn chính. Thứ nhất, sửa đổi khung pháp lý, bao gồm Luật 108-05, để thiết lập đăng ký tạm thời và xác định các thủ tục rõ ràng. Thứ hai, phát triển
cơ sở hạ tầng cần thiết, chẳng hạn như các nền tảng đăng ký điện tử và hệ thống giám sát.
Cuối cùng, cần có một giai đoạn đào tạo và thích ứng để cho phép các bên liên quan trong lĩnh vực này điều chỉnh theo các yêu cầu mới.
Hướng tới một tương lai an toàn hơn:
Điều chỉnh lĩnh vực bất động sản không phải là một lựa chọn mà là một nhu cầu cấp thiết. Các biện pháp được đề xuất, lấy cảm hứng từ những mô hình thành công như của Dubai, nhằm mục đích xây dựng một thị trường minh bạch, an toàn và chuyên nghiệp hơn. Thời điểm hành động là ngay bây giờ, trước khi những rủi ro hiện tại biến thành một cuộc khủng hoảng làm suy yếu niềm tin vào lĩnh vực này.
Với một khuôn khổ pháp lý vững chắc, lĩnh vực bất động sản có thể tiếp tục là động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội cho Cộng hòa Dominica, đảm bảo sự bảo vệ cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
Bài viết này là một phần trong loạt bài "Những thực tiễn tốt trong lĩnh vực bất động sản tại Cộng hòa Dominica".
Tác giả là luật sư bất động sản, doanh nhân bất động sản, Giám đốc điều hành Tập đoàn Echenique, Thư ký Hội đồng quản trị AEI nhiệm kỳ 2024-2026, chuyên viên môi giới bất động sản chuyên về thị trường bất động sản Dominica và quốc tế.
