Vào ngày 2 tháng 12, Quy định kỹ thuật về việc đăng ký tạm thời vào sổ đăng bạ bất động sản Cộng hòa Dominica sẽ có hiệu lực. Lần đầu tiên, các thỏa thuận mua bán và cam kết hợp đồng có thể được đăng ký, tạo ra hiệu lực pháp lý đối với bên thứ ba. Sự thay đổi này đến quá muộn đối với một số người mua đã mất tất cả khi những "lời hứa vô hình" của họ không ngăn cản được việc tịch thu nhà, nhưng nó sẽ thay đổi hoàn toàn tương lai của thị trường.
Cơn ác mộng đáng lẽ có thể tránh được
Sự việc xảy ra tại một dự án bất động sản ở nước ta. Người mua đã ký hợp đồng mua bán trước công chứng viên, đều đặn thanh toán từng đợt và kiên nhẫn chờ đợi công trình khởi công. Mọi thứ dường như đều suôn sẻ.
Rồi thông báo đến: toàn bộ dự án bị thế chấp. Chủ đầu tư đã vay tiền bằng cách thế chấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Bên cho vay đang tiến hành tịch thu tài sản thế chấp. Và những hợp đồng mua bán – những giấy tờ mà người mua tin tưởng là vô cùng chắc chắn – trở nên vô giá trị trước lệnh thế chấp.
Những người mua đã tuyệt vọng tìm cách ngăn chặn quá trình này. Họ xuất trình hợp đồng của mình. Họ viện dẫn thiện chí của mình.
Tòa án Tối cao đã khẳng định rõ ràng và dứt khoát: “các thỏa thuận mua bán sơ bộ đó không được ưu tiên hơn so với chủ nợ vì chúng chưa được đăng ký” (Bản án SCJ-PS-23-0123, ngày 31 tháng 1 năm 2023, được phân tích trong cuốn sách của tôi “Bất động sản từ góc độ pháp lý”): trong các vấn đề đăng ký, không có quyền nào bị che giấu. Một hợp đồng thế chấp đã đăng ký sẽ có hiệu lực cao hơn bất kỳ thỏa thuận mua bán sơ bộ nào chưa được đăng ký.
Những người mua hàng—mặc dù có thiện chí—đã bị thiệt hại. Lý do: “Những gìkhông được đăng ký thì không có hiệu lực đối với bên thứ ba.” Những lời hứa của họ về mặt pháp lý là vô giá trị.
Với tư cách là một luật sư bất động sản, phán quyết đó ám ảnh tôi. Không phải vì nó thiếu cơ sở – về mặt pháp lý thì nó hoàn hảo – mà vì nó cho thấy những người mua nhà trung thực không có cách nào để bảo vệ quyền lợi của họ "trong quá trình hình thành giao dịch".
Cho đến nay
Vào ngày 2 tháng 12 năm 2025, Quy định kỹ thuật DNRT-DT-2025-001, đưa ra việc đăng ký tạm thời vào hệ thống đăng ký đất đai của Cộng hòa Dominica, sẽ chính thức có hiệu lực. Bước tiến này, được thúc đẩy bởi tầm nhìn của các tổ chức như Hiệp hội các đại lý và công ty bất động sản (AEI), đánh dấu một sự thay đổi lịch sử trong việc bảo vệ các khoản đầu tư bất động sản.
Công cụ đến muộn với một số người, nhưng lại đến đúng lúc cho tương lai
Lần đầu tiên, các thỏa thuận mua bán, quyền chọn mua và cam kết hợp đồng có thể được đăng ký tại Cơ quan đăng ký quyền sở hữu, tạo ra hiệu lực đối với bên thứ ba. Những điều trước đây không được công khai giờ đây sẽ trở nên minh bạch.
Sự khác biệt rất rõ rệt. Trước đây, người mua sẽ ký một thỏa thuận mua bán mà không được đăng ký với Cơ quan đăng ký quyền sở hữu đất đai vì điều đó là không thể. Chủ đầu tư có thể thế chấp tài sản trong quá trình xây dựng. Bên cho vay sẽ tịch thu tài sản nếu chủ đầu tư không trả được nợ. Người mua sẽ phát hiện ra quá muộn rằng thỏa thuận mua bán của họ không có hiệu lực. Khoản đầu tư bị mất trắng.
Giờ đây, với việc đăng ký tạm thời, hợp đồng mua bán được ghi nhận chính thức. Bên thứ ba kiểm tra tình trạng pháp lý của giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ thấy các cam kết mua bán. Nếu chủ đầu tư muốn vay thế chấp, ngân hàng sẽ thấy các hợp đồng mua bán đã được đăng ký. Minh bạch hoàn toàn, người mua được bảo vệ.
Yêu cầu: sự đơn giản như một chiến lược
Bản dự thảo cập nhật các yêu cầu đối với quy trình đăng ký, hiện đang mở để lấy ý kiến công chúng đến ngày 28 tháng 11 năm 2025, nêu chi tiết các yêu cầu đối với việc đăng ký giao dịch tạm thời. Ưu điểm của nó nằm ở sự đơn giản trong vận hành.
Cần có một thỏa thuận chính thức có sự đồng ý rõ ràng của chủ sở hữu về việc đăng ký, cùng với đơn đăng ký, giấy tờ tùy thân của các bên và giấy đăng ký kinh doanh (nếu có). Điều đáng lưu ý là việc đăng ký sẽ không yêu cầu cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, loại bỏ một trong những rào cản hành chính lớn nhất.
Theo dự thảo đang được tham vấn này, mức phí được quy định là hợp lý: 130,00 RD$ cho mỗi văn bản được công chứng theo Luật 140-15, 50,00 RD$ cho mỗi hợp đồng được công chứng theo Luật 3-2019, cộng thêm phí dịch vụ của Cơ quan Quản lý Bất động sản, mức phí này thay đổi tùy thuộc vào loại dịch vụ. Đây là mức chi phí tối thiểu so với sự bảo vệ mà nó mang lại.
Tại sao điều này lại làm thay đổi thị trường?
Đối với người mua bất động sản theo hình thức mua trên bản vẽ, điều này có nghĩa là họ có thể yêu cầu đăng ký tạm thời hợp đồng mua bán của mình. Việc đăng ký này bảo vệ quyền lợi của họ trước các bên thứ ba và cảnh báo các chủ nợ tương lai về các cam kết trước đó. Nếu những người mua trong trường hợp tôi đã đề cập có công cụ này, câu chuyện ngày hôm nay sẽ khác đi.
Đối với các nhà phát triển trung thực, việc đăng ký tạm thời công khai chứng minh tính minh bạch trong các cam kết của họ, tăng cường niềm tin của người mua, cải thiện khả năng huy động vốn cho dự án vì ngân hàng thấy được các cam kết đã đăng ký chứ không chỉ là các giấy tờ riêng tư, và bảo vệ danh tiếng của họ bằng quản trị minh bạch.
Đối với các đại lý bất động sản, giờ đây họ có thể kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu để xem có bất kỳ lời hứa, quyền chọn mua hoặc cam kết nào đã đăng ký có thể ảnh hưởng đến tình trạng sẵn có của bất động sản hay không. Điều này giúp họ tránh việc quảng bá những bất động sản có vấn đề tiềm ẩn có thể bị phát hiện sau này.
Sự thật khó chịu
Trong nhiều năm, thị trường hoạt động dựa trên các thỏa thuận mua bán vô hình về mặt pháp lý. Điều này cho phép các nhà phát triển thế chấp tài sản mà người mua không hề hay biết, các bên cho vay tịch thu tài sản thế chấp mà không cần biết về các cam kết trước đó, và những người mua trung thực có thể mất tất cả.
Nghị quyết DNRT-DT-2025-001 là phản ứng mang tính thể chế. Quốc gia này tuyên bố: đã đến lúc chấm dứt tình trạng người mua hàng vô hình, đã đến lúc chấm dứt tình trạng người mua hàng dễ bị tổn thương. Dự thảo đang được lấy ý kiến công chúng nhằm hoàn thiện quy trình, thiết lập các quy tắc thống nhất và dễ dự đoán.
Đã đến lúc hành động
Với tư cách là một luật sư đã phân tích vụ án đau lòng đó trong cuốn sách của mình, khoảnh khắc này khiến tôi tràn đầy hy vọng. Nhưng công cụ này chỉ phát huy tác dụng nếu chúng ta sử dụng nó.
Hãy tự hỏi mình ngay bây giờ: Nếu bạn là người mua nhà đang trong giai đoạn xây dựng, liệu bạn có yêu cầu đăng ký tạm thời hợp đồng mua bán trước khi thanh toán tiền đặt cọc không? Nếu bạn là chủ đầu tư, liệu bạn có đăng ký mọi hợp đồng mua bán để bảo vệ người mua và uy tín của mình không? Nếu bạn là môi giới bất động sản, liệu bạn có xác minh các đăng ký tạm thời trước khi niêm yết bất động sản không?
Ngày 2 tháng 12, điều vô hình đã trở nên hữu hình. Nếu công cụ này tồn tại sớm hơn, những người mua đó đã không bị mất khoản đầu tư của họ. Vụ tranh chấp sẽ không bao giờ phải đưa ra Tòa án Tối cao.
Giờ thì chúng ta đã có nó. Câu hỏi đặt ra là: liệu chúng ta có sử dụng nó để đảm bảo lịch sử không lặp lại hay không?
