Trong ngành bất động sản, người ta thường cho rằng những người đã thanh toán luôn hoàn thành nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, kinh nghiệm cho thấy một trong những xung đột thường gặp nhất trong lĩnh vực này không xuất phát từ việc người bán không thực hiện nghĩa vụ, mà từ người mua đã thanh toán – toàn bộ hoặc một phần – rồi biến mất.
Họ mua, trả tiền đặt cọc, tiền trả trước hoặc tiền thanh toán ban đầu, rồi sau đó ngừng liên lạc. Trong những trường hợp khác, họ thậm chí đã trả đủ giá nhưng không đến ký hợp đồng cuối cùng hoặc nhận bàn giao tài sản. Nhiều tháng hoặc nhiều năm sau, họ lại xuất hiện đòi giao tài sản hoặc hoàn tiền, như thể thời gian và nghĩa vụ vẫn đứng yên.
Luật dân sự không hoạt động theo cách đó.
Trong một giao dịch mua bán, nghĩa vụ là có đi có lại. Chấm hết.
Hợp đồng không chỉ ràng buộc người bán phải giao tài sản mà còn đặt ra những nghĩa vụ cụ thể cho người mua: thanh toán đúng hạn, trực tiếp có mặt, ký kết và nhận tài sản đã mua. Đây là những nghĩa vụ song phương cần được thực hiện một cách thiện chí.
Điều này có nghĩa là việc thanh toán không đồng nghĩa với việc hoàn thành hợp đồng nếu các nghĩa vụ khác vẫn chưa được thực hiện. Việc thanh toán một phần không làm chấm dứt hợp đồng hoặc tạm dừng các điều khoản khác. Hợp đồng vẫn có hiệu lực, yêu cầu cả hai bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.
Trước tình trạng không tuân thủ kéo dài, người bán không bị tê liệt và phải chờ đợi vô thời hạn. Theo Bộ luật Dân sự, họ có thể yêu cầu thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết hoặc yêu cầu chấm dứt hợp đồng, với các hiệu lực đã được thỏa thuận – bao gồm việc giữ lại số tiền đã thanh toán hoặc các khoản phạt một phần nếu có quy định.
Việc chấm dứt hợp đồng không phải là hình phạt tùy ý. Đó là một hậu quả pháp lý chính đáng.
Đặt chỗ, tách riêng và thanh toán ban đầu: không phải tất cả các khoản thanh toán đều tạo ra hiệu quả như nhau
Trong thực tiễn bất động sản, các thuật ngữ như đặt cọc, tiền đặt trước hoặc trả trước được sử dụng một cách tùy tiện đến mức gây ra sự nhầm lẫn về mặt pháp lý. Không phải tất cả các khoản thanh toán đều có phạm vi hoặc tạo ra hiệu lực pháp lý giống nhau.
Việc đặt chỗ thường là bước sơ bộ, phụ thuộc vào việc đáp ứng các thời hạn và yêu cầu cụ thể để chính thức hóa quá trình đàm phán. Thanh toán một phần hàm ý cam kết lớn hơn, thường kèm theo việc ký kết hợp đồng tiếp theo. Trong khi đó, khoản thanh toán ban đầu là một phần của tổng giá trị và phải được thực hiện theo các điều khoản và lịch trình đã thỏa thuận.
Khi người mua ngừng hoàn tất khoản thanh toán ban đầu đã thỏa thuận, gián đoạn thanh toán hoặc biến mất mà không liên lạc, đó không chỉ đơn thuần là tạm dừng: đó là hành vi vi phạm hợp đồng.
Trước sự vi phạm này, người bán không có nghĩa vụ phải chờ đợi vô thời hạn. Theo các nguyên tắc của Bộ luật Dân sự, họ có thể yêu cầu thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết, hoặc yêu cầu chấm dứt hợp đồng, với các hiệu lực mà các bên đã thỏa thuận, bao gồm việc giữ lại các khoản tiền đã thanh toán như một khoản phạt, nếu có quy định, hoặc một khoản phạt một phần.
Chấm dứt hợp đồng không phải là một hình phạt tùy tiện hay một quyết định tùy ý: đó là một hậu quả pháp lý chính đáng khi một trong các bên không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng có tính chất tương hỗ trong thời gian dài.
Việc thanh toán không đồng nghĩa với việc hoàn thành hợp đồng nếu vẫn còn các nghĩa vụ khác chưa được thực hiện.
Trong giao dịch mua bán, các nghĩa vụ là song phương. Hợp đồng không chỉ đặt ra nghĩa vụ giao hàng cho người bán mà còn đặt ra nghĩa vụ cho người mua phải thực hiện tất cả các hành động cần thiết để hoàn thành đúng thỏa thuận: thanh toán đúng hạn, có mặt trực tiếp, ký kết và nhận hàng hóa đã mua.
Việc thanh toán không làm chấm dứt hợp đồng nếu các nghĩa vụ khác vẫn chưa được thực hiện.
Hợp đồng được lập theo pháp luật có hiệu lực pháp lý giữa các bên. Nó không phải là ý định hay sự dè dặt về mặt cảm xúc: đó là nghĩa vụ pháp lý phải được thực hiện một cách thiện chí.
Người bán không bị ràng buộc bởi sự im lặng của người mua
Một sai lầm nghiêm trọng khác là cho rằng người bán bị ràng buộc về mặt pháp lý bởi sự thiếu hành động của người mua. Luật dân sự không áp đặt các hợp đồng vĩnh viễn cũng như không đóng băng nghĩa vụ của chỉ một bên.
Khi người mua không thực hiện nghĩa vụ trong một thời gian dài mà không liên lạc hoặc không có thiện chí thực hiện các nghĩa vụ của mình, người bán không có lỗi nếu vẫn tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận, tổ chức lại giao dịch hoặc theo đuổi các biện pháp pháp lý để chấm dứt hợp đồng. Hợp đồng bảo vệ cả hai bên, không chỉ bên đã thanh toán một phần rồi biến mất.
Khi sở hữu một căn hộ chung cư, thời gian đồng nghĩa với nợ nần
Tình hình sẽ trở nên tồi tệ hơn đáng kể nếu bất động sản đó thuộc diện sở hữu chung cư. Trong trường hợp này, việc người mua không hành động sẽ dẫn đến những hậu quả vượt ra ngoài phạm vi hợp đồng.
Các khoản phí chung không dừng lại chỉ vì người ở vắng mặt. Tòa nhà vẫn tiếp tục hoạt động. Phí vẫn phát sinh đối với bất động sản bất kể có người ở hay không.
Khi người mua cuối cùng xuất hiện trở lại, họ không chỉ đối mặt với thách thức hợp thức hóa tình trạng hợp đồng mà còn cả khoản nợ tích lũy cho việc bảo trì, các khoản phí đặc biệt và tiền phạt. Trong trường hợp xấu nhất, căn hộ đã bị người bán thế chấp.
Trong chế độ chung cư, thời gian không phải là yếu tố trung lập: nó chuyển hóa thành nợ.
Đây là lời phản ánh mà thị trường cần được nghe
Những xung đột này hiếm khi phát sinh từ hành vi gian lận có chủ đích. Chúng bắt nguồn từ một niềm tin sai lầm: rằng việc thanh toán một phần—hoặc thậm chí toàn bộ số tiền—sẽ giải phóng người mua khỏi các nghĩa vụ khác đã cam kết.
Thị trường bất động sản cần phải rõ ràng về điều này. Cũng như chúng ta yêu cầu sự minh bạch và tuân thủ từ người bán và chủ đầu tư, cần nhớ rằng người mua cũng có những nghĩa vụ pháp lý không thể tránh khỏi.
Việc trả tiền thôi chưa đủ. Việc biến mất không làm chấm dứt nghĩa vụ. Và trong các vấn đề bất động sản, thời gian luônluônđể lại hậu quả.
