Những thay đổi về hành vi và tư duy, cũng như điều kiện kinh tế hiện tại, đang hội tụ để tạo nên một kỷ nguyên thay đổi trong lĩnh vực bất động sản.
"Nếu bạn xây dựng nó, họ sẽ đến." Trong nhiều thập kỷ, điều đó vẫn đúng với bất động sản văn phòng, bán lẻ và nhà ở có vị trí đắc địa, cũng như sân bóng chày tại Field of Dreams. Nhưng ngày nay, những thay đổi mang tính đột phá, lạm phát cao hơn, lãi suất cao hơn và biến đổi khí hậu đang buộc các nhà đầu tư và nhà điều hành bất động sản phải đối mặt với một thực tế khắc nghiệt: ngày nay, nếu bạn xây dựng - hoặc mua - theo cách thông thường, họ có thể sẽ không đến.
Không cần phải nói, đại dịch COVID-19 đã thay đổi cách thức và địa điểm mà thế giới sử dụng không gian. Ở một số khu vực, tỷ lệ người đến văn phòng vẫn thấp hơn đáng kể so với trước đại dịch; ví dụ, tại Hoa Kỳ, tỷ lệ này chỉ ở mức khoảng 50%.
Người tiêu dùng đã quay trở lại các cửa hàng truyền thống, nhưng họ mua sắm ở những nơi gần nhà hơn.
Trong thời điểm đặc biệt này, các nhà đầu tư bất động sản nên thay đổi tư duy: thay thế quan niệm "nếu bạn xây dựng, họ sẽ đến" bằng quan niệm "nếu bạn vận hành xuất sắc và làm hài lòng người thuê nhà, họ sẽ ở lại".
Trong thị trường hiện nay, sự thành công của một nhà đầu tư hoặc nhà điều hành bất động sản phụ thuộc vào việc họ có tuân thủ sáu nguyên tắc thiết yếu sau đây hay không:
- Tạo ra các giải pháp cho khách hàng, chứ không chỉ là không gian vật chất.
- Hãy tận dụng những diễn biến để tạo đà, chứ không chỉ để nắm bắt đà đó.
- Hãy tìm kiếm các cơ hội tạo ra giá trị trong suốt vòng đời của dự án, chứ không chỉ ở giai đoạn kết thúc.
- Hãy đón nhận sự phát triển bền vững như một cơ hội, chứ không phải là một quy trình tuân thủ.
- Tích hợp các giải pháp kỹ thuật số và phân tích nâng cao trên mọi lĩnh vực, chứ không chỉ bằng cách áp dụng riêng lẻ từng giải pháp một cách rời rạc.
- Hãy tập trung vào hiệu quả hoạt động, chứ không chỉ doanh thu.
- Việc thực hiện sáu yêu cầu thiết yếu này sẽ đòi hỏi đầu tư hoặc hợp tác để tiếp cận các khả năng về công nghệ, phân tích, vận hành và khoa học khí hậu.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét các cổ phiếu đã trở nên quan trọng đối với các nhà đầu tư và nhà giao dịch đang tìm kiếm lợi thế cạnh tranh.
Tạo ra các giải pháp cho khách hàng
Do một số công ty cắt giảm diện tích văn phòng sở hữu hoặc thuê, sự cạnh tranh để thu hút người thuê nhà trở nên khốc liệt. Trong ba năm qua, tổng cộng 125 triệu feet vuông diện tích văn phòng đã trở nên trống tại Hoa Kỳ và Vương quốc Anh, kết quả của ba năm liên tiếp số lượng diện tích văn phòng trống nhiều hơn số lượng diện tích được cho thuê mới.
Áp lực cạnh tranh hiện nay buộc các chủ sở hữu và nhà điều hành bất động sản phải suy nghĩ lại về mục đích của mình. Chỉ đơn thuần cung cấp bốn bức tường không còn đủ; các bên chủ chốt sẽ giúp người thuê nhà tạo ra không gian làm việc mang lại lợi thế cạnh tranh.
Việc mở rộng sang lĩnh vực giải quyết vấn đề đòi hỏi một mô hình hoạt động mới, những tài năng và năng lực mới, và việc sử dụng công nghệ hoàn toàn khác biệt.
Trong các tòa nhà văn phòng, quy định mới này có nghĩa là phải hợp tác với các nhà tuyển dụng để hiểu rõ cách họ muốn nhân viên của mình sử dụng không gian làm việc.
Các giải pháp cho không gian làm việc có thể bao gồm việc cung cấp những địa điểm tràn đầy năng lượng, nơi nhân viên muốn dành thời gian, thiết kế năng động có thể đáp ứng cả làm việc nhóm và cá nhân, và các cảm biến để theo dõi mô hình sử dụng, từ đó giúp nhà tuyển dụng định hướng cách tiếp cận mô hình làm việc kết hợp.
Tạo đà phát triển
Dự đoán tương lai—cho dù là về ngành công nghiệp, thị hiếu thiết kế hay hành vi của người thuê nhà—luôn là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất đối với các nhà phát triển bất động sản. Nhưng ngày nay, tỷ suất lợi nhuận tăng cao, chi phí đầu vào tăng và nguồn lao động khan hiếm càng làm tăng thêm thách thức.
Đồng thời, sự thay đổi hành vi nhanh chóng khiến các trò chơi đầu cơ truyền thống trở nên khó dự đoán hơn.
Các nhà phát triển bất động sản hàng đầu có thể chủ động tạo ra hệ sinh thái cho người thuê nhà, vượt xa việc chỉ đơn thuần thu hút một khách thuê chính. Ví dụ, một số dự án nổi tiếng thu hút các công ty công nghệ hàng đầu cũng rất hấp dẫn đối với người thuê nhà và người mua nhà ở, những người có thể làm việc cho hoặc cùng với một số công ty đặt trụ sở tại đó.
Phân tích của chúng tôi chỉ ra rằng các nhà cung cấp nào xây dựng thành công hệ sinh thái dựa trên cách mọi người sẽ muốn sử dụng không gian đó trong vòng 5 năm tới sẽ nhận được phần thưởng: các trung tâm đổi mới sáng tạo được hưởng mức giá thuê thương mại cao hơn trung bình từ 10 đến 12% so với các khu trung tâm kinh doanh lân cận. Hãy đầu tư vào việc tạo ra giá trị trong suốt toàn bộ vòng đời dự án.
Hiệu quả hoạt động vượt trội trong thập kỷ trước đại dịch đòi hỏi kỹ năng đàm phán xuất sắc. Mua hàng đúng cách, thực hiện những cải tiến nhỏ trong hoạt động và tận dụng tỷ suất lợi nhuận từ hợp đồng đã mang lại lợi nhuận cao.
Việc mua sắm khôn ngoan vẫn rất quan trọng, nhưng môi trường hiện tại nhấn mạnh vào hoạt động vận hành, một lĩnh vực ngày càng cạnh tranh hơn. Các nền tảng cung cấp cho người thuê trải nghiệm nhất quán và cho phép đầu tư đòn bẩy vào công nghệ, cũng như mua lại và huy động vốn hiệu quả.
Sự kết hợp giữa quy mô và tích hợp theo chiều dọc cho phép mang lại trải nghiệm liền mạch cho người thuê nhà, sử dụng công nghệ hiệu quả hơn và thu hút khách hàng một cách tiết kiệm.
Nắm bắt tính bền vững như một cơ hội
Các vấn đề về môi trường, xã hội và quản trị, đặc biệt là tính bền vững, đã chuyển từ vai trò là các yếu tố kiểm chứng sang các hoạt động tạo ra giá trị.
Các nhà đầu tư bất động sản có thể xem xét vấn đề bền vững theo ba cách: thứ nhất, bằng cách phân tích danh mục đầu tư hiện có từ góc độ bền vững để tìm kiếm giá trị; thứ hai, bằng cách giảm lượng khí thải carbon trong các tòa nhà hiện có; và thứ ba, bằng cách xây dựng các doanh nghiệp mới liên quan đến tính bền vững.
Mỗi lĩnh vực này đều đòi hỏi các công cụ phân tích và kỹ thuật số tiên tiến.
Các nhà đầu tư bất động sản nên đánh giá lại danh mục đầu tư của mình dưới góc nhìn biến đổi khí hậu, đặc biệt là khi biến đổi khí hậu đã và đang ảnh hưởng đến định giá bất động sản.
Việc mua lại tài sản một cách chiến lược và gia tăng giá trị thông qua các cải tiến giảm phát thải carbon sẽ củng cố danh mục đầu tư. Khả năng tạo ra lợi nhuận đồng thời đáp ứng các mục tiêu về khí hậu cũng có thể giúp các chủ sở hữu bất động sản tiếp cận được nhiều vốn hơn với các điều kiện tốt hơn.
Việc khử carbon trong các tòa nhà đòi hỏi đầu tư, nhưng nó cũng mở ra cơ hội giảm chi phí vận hành và năng lượng, cũng như tiềm năng thu được lợi nhuận cao hơn từ tiền thuê nhà nhờ yếu tố xanh.
Tích hợp công nghệ số vào mọi thứ
Trước đây, lĩnh vực bất động sản từng tụt hậu nhiều năm về khả năng kỹ thuật số, nhưng hiện nay đang bắt kịp.
Ngày nay, các chủ sở hữu bất động sản lớn đang thu thập và khai thác sức mạnh của kho dữ liệu khổng lồ của họ để đưa ra quyết định tốt hơn và tạo ra các ứng dụng phục vụ cho cả người quản lý tài sản, người thuê nhà và cư dân.
Giai đoạn tiếp theo của quá trình chuyển đổi số trong ngành đòi hỏi quản lý thay đổi tốt hơn và những cách tiếp cận kinh doanh hoàn toàn mới. Nó cũng đòi hỏi đầu tư vào các loại nhân tài mới (bao gồm các nhà phát triển, kỹ sư và nhà khoa học dữ liệu) để xây dựng, duy trì và cải thiện các công cụ mà quá trình chuyển đổi yêu cầu.
Những người bán sử dụng dữ liệu phi truyền thống và phân tích nâng cao để định giá bất động sản và đàm phán hợp đồng thuê thường có thể hành động nhanh hơn và tự tin hơn, giành được nhiều giao dịch hơn và trả đúng giá. Phân tích nâng cao và phân tích khí hậu có thể xác nhận kiến thức dựa trên kinh nghiệm và tạo ra những hiểu biết mới.
Hãy tập trung vào hiệu quả hoạt động, chứ không chỉ là doanh thu
Chi phí đầu vào, bao gồm nhân công, vật liệu và tài chính, đã tăng nhanh chóng. Trong khi đó, lạm phát đang vượt xa mức tăng giá thuê theo hợp đồng hoặc theo từng đợt trong lĩnh vực bất động sản thương mại trước đây.
Để bắt kịp với nền kinh tế đang thay đổi, các chủ sở hữu và nhà quản lý phải hành động cả về chi phí và doanh thu.
Về mặt chi phí, việc xây dựng chuỗi cung ứng bền vững và kiểm soát chi phí hoạt động có thể bù đắp những khoản giảm tiềm năng trong biên lợi nhuận hoạt động ròng (NOI).
Ví dụ, các chủ sở hữu bất động sản lớn trong một thị trường nhất định có thể tập trung hóa các đội ngũ cho thuê và cung cấp cho họ các công cụ kỹ thuật số để giúp đưa ra các quyết định cho thuê tạo ra giá trị.
Với chi phí tài chính ngày càng cao, việc duy trì xếp hạng tín dụng cao, tìm kiếm nguồn vốn giá rẻ và tái cấp vốn thường xuyên để tạo ra lợi nhuận cũng là điều cần thiết.
Về mặt doanh thu, điều kiện thị trường hiện tại đòi hỏi khả năng quản lý cho thuê tốt hơn. Giá thuê mặt bằng thương mại có thể theo kịp giá nhà tăng nếu các nhà điều hành tận dụng tối đa mọi đòn bẩy (bao gồm cả hợp đồng thuê có điều khoản về thời hạn và tăng giá) và công cụ (bao gồm cả phân tích dữ liệu nâng cao và nghiên cứu thị trường vượt trội).
Những thay đổi về hành vi và tư duy, cũng như điều kiện kinh tế hiện tại, đang hội tụ để tạo nên một kỷ nguyên thay đổi trong lĩnh vực bất động sản.
Những ai đón nhận thách thức, xem xét lại nhu cầu thị trường, công nghệ cần thiết và cách tận dụng nhân tài mới sẽ tạo được vị thế thuận lợi để thành công. Các đối thủ cạnh tranh không thích ứng sẽ có nguy cơ tụt hậu.
Hãy xây dựng những bất động sản mà người thuê nhà mong muốn và mang đến trải nghiệm mà nhân viên, người mua và cư dân cần, và chắc chắn họ sẽ đến.
Nguồn: https://www.mymiamigroup.com/
