Bài viết của Reyna Echenique
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica đã trải qua sự tăng trưởng đáng kể trong những năm gần đây, được thúc đẩy bởi du lịch, đầu tư nước ngoài và phát triển cơ sở hạ tầng. Trong bối cảnh mở rộng này, một nhân tố mới đã xuất hiện trong lĩnh vực bán bất động sản: "Môi giới bậc thầy". Mô hình kinh doanh này, hứa hẹn sẽ cách mạng hóa cách thức tiếp thị các dự án bất động sản, đã tạo ra cả sự hào hứng và tranh cãi trong ngành.
1. Sự trỗi dậy của các nhà môi giới bậc thầy
Các nhà môi giới độc quyền (Master Brokers) là các đại lý bất động sản hoặc công ty được cấp quyền độc quyền tiếp thị các dự án bất động sản quy mô lớn. Mô hình kinh doanh của họ dựa trên việc tuyển dụng các nhà môi giới phụ (subbrokers) để xử lý việc bán hàng, hứa hẹn cho họ quyền tiếp cận các dự án độc quyền và hoa hồng hấp dẫn. Hệ thống này đã nhanh chóng trở nên phổ biến, đặc biệt là ở các khu vực phát triển du lịch cao như Punta Cana, Bayahibe và Samaná.
2. Lời hứa và cơ hội
Đối với nhiều môi giới bất động sản, đặc biệt là những người mới vào nghề hoặc có mạng lưới quan hệ hạn chế, danh hiệu Master Broker rất hấp dẫn. Danh hiệu này mang đến cơ hội làm việc trên các dự án nổi bật, tiếp cận các tài liệu tiếp thị chất lượng cao và tiềm năng kiếm được hoa hồng đáng kể. Hơn nữa, nó hứa hẹn một cấu trúc làm việc linh hoạt và cơ hội phát triển nghề nghiệp trong lĩnh vực này.
3. Thực tế đằng sau những lời hứa
Trải nghiệm của nhiều nhà môi giới phụ không hề lý tưởng. Các vấn đề chính được báo cáo bao gồm:
a) Chậm trễ trong việc thanh toán hoa hồng: Nhiều môi giới phụ cho biết họ phải chờ đến ba hoặc bốn năm mới nhận được tiền hoa hồng, điều này gây ra các vấn đề nghiêm trọng về dòng tiền và sự ổn định tài chính.
b) Trách nhiệm với khách hàng: Thông thường, các nhà môi giới phụ là điểm liên lạc duy nhất với khách hàng, phải xử lý các khiếu nại và vấn đề mà không có sự hỗ trợ đầy đủ từ nhà môi giới chính hoặc chủ đầu tư.
c) Thiếu hỗ trợ sau bán hàng: Sau khi giao dịch hoàn tất, nhiều môi giới phụ cảm thấy bị bỏ rơi, phải tự mình giải quyết mọi vấn đề phát sinh.
d) Cạnh tranh nội bộ: Sự bão hòa của các nhà môi giới phụ trong một số dự án nhất định có thể dẫn đến cạnh tranh khốc liệt và không lành mạnh.
4. Ý nghĩa về mặt đạo đức và pháp lý
Mô hình môi giới chính đặt ra những câu hỏi nghiêm trọng về đạo đức và pháp lý, vượt ra ngoài những hoạt động kinh doanh đáng ngờ. Một trong những vấn đề nghiêm trọng và có khả năng gây thiệt hại nhất là thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng, đặc biệt là liên quan đến quyền sở hữu tài sản của chủ đầu tư.
a) Thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng: Các môi giới phụ, dựa vào kinh nghiệm và tính chuyên nghiệp được cho là của môi giới chính, cho rằng môi giới chính đã tiến hành điều tra kỹ lưỡng về tính hợp pháp và khả thi của các dự án mà họ đại diện. Tuy nhiên, trong một số trường hợp được ghi nhận, các môi giới chính đã không thực hiện sự thẩm định cơ bản này.
b) Hậu quả đối với khách hàng: Sự tắc trách này đã dẫn đến tình trạng khách hàng đầu tư vào các bất động sản có vấn đề về quyền sở hữu hợp pháp, gây ra những tổn thất tài chính đáng kể.
c) Từ bỏ trách nhiệm: Khi những vấn đề này được phát hiện, các nhà môi giới chính thường nhanh chóng né tránh, để lại các nhà môi giới phụ là điểm liên lạc duy nhất cho các khách hàng bị ảnh hưởng.
d) Khoảng trống pháp lý và quy định: Việc thiếu các quy định rõ ràng về trách nhiệm của các nhà môi giới chính tạo ra một khoảng trống pháp lý nguy hiểm, khiến người mua và các nhà môi giới phụ phải đối mặt với những rủi ro đáng kể.
5. Một trường hợp thực tế
Với tư cách là môi giới phụ, tôi đã tham gia vào việc bán một số căn hộ trong một dự án mà sau đó phát hiện ra có vấn đề về quyền sở hữu. Môi giới chính đã không tiến hành thẩm định kỹ lưỡng, và khi các vấn đề pháp lý phát sinh, tôi thấy mình phải một mình xử lý các khiếu nại của khách hàng và đối mặt với nguy cơ bị kiện tụng, trong khi khách hàng phải chịu tổn thất tài chính. Tương tự, trong các dự án khác mà chúng tôi tham gia bán hàng với tư cách là môi giới phụ từ năm 2019 đến năm 2020, chúng tôi vẫn chưa nhận được bất kỳ khoản hoa hồng nào cho đến nay, và phải chịu tổn thất đáng kể. Kinh nghiệm cá nhân này minh họa rõ nét những rủi ro và thách thức mà các môi giới phụ phải đối mặt trong hệ thống hiện tại.
6. So sánh quốc tế và các giải pháp khả thi
Tại các thị trường bất động sản phát triển hơn, có những quy định nghiêm ngặt về hoạt động môi giới và cơ cấu hoa hồng. Cộng hòa Dominica có thể hưởng lợi từ việc thực hiện:
– Quy định rõ ràng về thời gian thanh toán hoa hồng.
– Các yêu cầu về tính minh bạch trong các thỏa thuận giữa các nhà môi giới chính và các nhà môi giới phụ.
– Xác định rõ trách nhiệm trong dịch vụ khách hàng.
– Thành lập một cơ quan quản lý để giám sát các hoạt động này, có thể là AEI.
– Triển khai hệ thống xác minh bắt buộc về quyền sở hữu và tính hợp pháp của các dự án bất động sản theo quy định trong dự thảo luật về quản lý môi giới bất động sản.
7. Tương lai của mô hình môi giới chính
Mô hình môi giới chính không hẳn là tiêu cực, nhưng cần cải cách đáng kể để bền vững và có đạo đức. Tương lai của ngành này sẽ phụ thuộc vào khả năng tự điều chỉnh của các bên liên quan và sự sẵn lòng của những người tham gia vào đó trong việc thực hiện các biện pháp bảo vệ tất cả các bên tham gia thị trường. Điều này không nên dựa trên sự ưu ái đơn thuần đối với chủ đầu tư, mà phải dựa trên việc làm đúng đắn, vượt ra ngoài phạm vi tiếp thị đơn thuần.
Phần kết luận:
Sự trỗi dậy của các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp tại Cộng hòa Dominica phản ánh sự phát triển nhanh chóng và phức tạp của thị trường bất động sản nước này. Mặc dù mang lại những cơ hội hấp dẫn, điều này cũng tạo ra những vấn đề đáng kể cần được giải quyết khẩn cấp. Thách thức đối với ngành này là tìm ra sự cân bằng giữa đổi mới mô hình kinh doanh và bảo vệ quyền lợi cũng như phúc lợi của tất cả các chuyên gia tham gia.
Tình hình hiện tại đòi hỏi sự ứng phó tức thời và đồng bộ từ tất cả các bên liên quan trong lĩnh vực bất động sản Cộng hòa Dominica. Do đó, chúng tôi kêu gọi:
1. Cơ quan quản lý: Ban hành và thực thi các quy định nghiêm ngặt hơn đối với hoạt động của các nhà môi giới chính.
2. Hiệp hội các đại lý và công ty bất động sản AEI: Rà soát và cập nhật bộ quy tắc đạo đức, đồng thời thiết lập các cơ chế chứng nhận và giám sát cho vai trò này.
3. Các nhà môi giới chính: Áp dụng các thực tiễn tốt nhất minh bạch và có đạo đức hơn, bao gồm tiến hành thẩm định kỹ lưỡng từng dự án và minh bạch trong việc thanh toán cho các nhà môi giới phụ.
4. Các nhà môi giới phụ: Hãy đoàn kết và tổ chức để yêu cầu điều kiện và sự bảo vệ tốt hơn.
5. Người mua: Hãy yêu cầu sự minh bạch trong giao dịch và xác minh tính hợp pháp của dự án trước khi đầu tư.
6. Truyền thông: Tiếp tục điều tra và đưa tin về những hành vi này.
7. Các nhà lập pháp: Hãy xem xét việc đưa hoạt động của các nhà môi giới chính (Master Brokers) vào dự thảo luật điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản.
Thay đổi là điều khả thi, nhưng cần có sự phối hợp nỗ lực của tất cả những người tham gia trong lĩnh vực bất động sản. Chỉ bằng cách này, chúng ta mới có thể xây dựng một thị trường công bằng hơn, minh bạch hơn và thịnh vượng hơn cho tất cả mọi người.
Tácgiả là một luật sư và doanh nhân bất động sản, đối tác sáng lập của Echenique Group, và là diễn giả được chứng nhận bởi Maxwell và Tania Báez. Bà cũng là một tác giả và là hình mẫu đạo đức trong lĩnh vực bất động sản.
