Cộng hòa Dominica đang trải qua một trong những thời kỳ bùng nổ bất động sản lớn nhất từ trước đến nay. Nhưng trong khi các dự án mọc lên san sát, đường phố vẫn giữ nguyên như cũ. Việc thiếu quy hoạch đô thị đe dọa biến sự phát triển này thành một mớ hỗn độn về cấu trúc, nơi tiến bộ được đo bằng tắc nghẽn giao thông chứ không phải bằng chất lượng cuộc sống.
Sự bùng nổ không phù hợp với đường phố
Vùng Đại đô thị Santo Domingo đang trải qua sự tăng trưởng bất động sản chưa từng có. Theo Văn phòng Thống kê Quốc gia, từ năm 2012 đến năm 2024, số lượng nhà ở tại thủ đô đã tăng hơn 40%, trong khi mạng lưới đường sá chỉ tăng 6%.
Khoảng cách đó chính là nút thắt cổ chai thực sự trong sự phát triển đô thị của Cộng hòa Dominica.
Chỉ cần đi dạo qua những khu vực như Piantini, Naco hay Serrallés là bạn sẽ nhận thấy sự mất cân bằng: các dự án xây dựng cao tầng mọc lên khắp mọi nơi, nhưng lại thiếu đường sá mới, thiếu cầu vượt, thiếu chỗ đậu xe và vỉa hè thì bị thu hẹp chỉ còn một mét hoặc ít hơn.
Kết quả đã rõ ràng: tắc nghẽn giao thông gia tăng, mất thời gian làm việc hiệu quả, tiêu thụ nhiên liệu tăng cao và môi trường xuống cấp nhanh hơn.
Quy hoạch đô thị thiếu cơ sở hạ tầng: cái giá thầm lặng của sự hỗn loạn
Việc phát triển bất động sản cần đi kèm với một khoản đầu tư tương xứng vào cơ sở hạ tầng công cộng: đường phố, hệ thống thoát nước mưa, cầu vượt, hệ thống điện ngầm và giao thông công cộng. Nhưng trên thực tế, điều đó hầu như không bao giờ xảy ra.
Theo một nghiên cứu của Ngân hàng Phát triển Liên Mỹ (IDB), cứ mỗi đô la không được đầu tư vào quy hoạch đô thị, chính phủ sẽ phải chi tới năm đô la để khắc phục hậu quả.
Cộng hòa Dominica đang phải trả giá cho điều đó. Mỗi năm, chính phủ đầu tư hàng triệu đô la để "sửa chữa" những gì mà quy hoạch đúng đắn có thể ngăn chặn: đường sá tạm bợ, hệ thống thoát nước không đầy đủ, và những con đường mới trải nhựa bị đào lên chỉ sau vài tháng để lắp đặt đường ống hoặc cáp.
Trong khi đó, vấn đề giao thông đô thị đã trở thành một trong những mối bức xúc chính của người dân.
Số lượng xe cơ giới tại Cộng hòa Dominica đang tăng với tốc độ hơn 150.000 chiếc mỗi năm, nhưng mạng lưới đường sá lại không mở rộng với tốc độ tương tự.
Nhiều tòa nhà chọc trời hơn, thành phố nhỏ hơn
Vấn đề không phải là xây dựng, mà là xây dựng mà không có tầm nhìn cho thành phố.
Phát triển theo chiều dọc là xu hướng tự nhiên ở các thành phố hiện đại, nhưng cần phải được quy hoạch trong khuôn khổ pháp lý có tính đến khả năng di chuyển, kết nối, dịch vụ và tính bền vững.
Khu Quốc gia được thiết kế với mật độ dân số thấp hơn nhiều so với hiện tại. Những khu vực vốn là khu dân cư mật độ thấp nay lại có hàng chục tòa nhà cao từ mười lăm tầng trở lên, mà không hề có sự mở rộng đường sá hay triển khai các giải pháp như bãi đậu xe ngầm công cộng, làn đường dành cho xe đạp hoặc không gian dành cho người đi bộ rộng rãi.
Nếu thiếu quy hoạch, sự tiến bộ sẽ trở thành cái bẫy của chính nó: tòa tháp tượng trưng cho sự phát triển ngày hôm nay có thể trở thành điểm sụp đổ đô thị khác vào ngày mai.
Cơ sở hạ tầng: nền tảng vô hình của sự tiến bộ
Sự phát triển đô thị cần nhiều hơn chỉ là giấy phép xây dựng.
Thành phố cần cơ sở hạ tầng công cộng hiện đại và được thiết kế tốt: cầu vượt, đường cao tốc trên cao, đường hầm, đại lộ liên kết, hệ thống giao thông công cộng hiệu quả và hệ thống thoát nước mưa bền vững.
Hiện tại, Santo Domingo chỉ có 11 cầu vượt và đường hầm đang hoạt động, trong khi các thành phố có quy mô tương tự ở Mỹ Latinh, như Panama hay Medellín, lại có hơn 25.
Sự khác biệt đó thể hiện ở năng suất, khả năng di chuyển và chất lượng cuộc sống.
Quốc gia cần một kế hoạch toàn diện kết hợp phát triển bất động sản và quy hoạch đô thị. Chính quyền địa phương, Bộ Công trình công cộng và khu vực tư nhân phải phối hợp chặt chẽ với nhau.
Sẽ chẳng ích gì nếu sở hữu những dự án hiện đại nhất mà mọi người không thể tiếp cận chúng đúng thời hạn.
Hãy xây dựng thành phố, chứ không chỉ là những tòa nhà
Thách thức thực sự đối với ngành xây dựng không nằm ở việc bán được nhiều mét vuông hơn, mà là xây dựng những thành phố bền vững.
Sự tăng trưởng kinh tế mà chúng ta đang ăn mừng ngày nay có thể trở thành một vấn đề mang tính cấu trúc nếu nó không đi kèm với các chính sách công rõ ràng, đầu tư vào cơ sở hạ tầng và quy hoạch lãnh thổ.
Chúng tôi sẽ tiếp tục xây dựng các tòa tháp, đúng vậy.
Nhưng nếu chúng ta không xây dựng thêm đường phố, công viên, cầu vượt và tầm nhìn đô thị rộng lớn hơn, tương lai phát triển của Cộng hòa Dominica sẽ bị mắc kẹt – theo đúng nghĩa đen – trong chính nút thắt cổ chai đang cản trở sự tiến bộ của chúng ta ngày nay.
"Sự tiến bộ không được đo bằng số lượng tòa nhà chọc trời được xây dựng, mà bằng số lượng thành phố hoạt động hiệu quả.".
