Ít nhất 56 điều khoản của dự án này có chứa các xung đột pháp lý.
SANTO DOMINGO. – Ngày 15 tháng 10 năm 2025, Hạ viện đã cấp mã số CD-296-2025 cho hồ sơ chứa đề xuất của Đại biểu Tobías Crespo, đề xuất thành lập Cơ quan Giám sát Chung cư của Cộng hòa Dominica.
Theo như dự án đã nêu, tổ chức mới này sẽ chịu trách nhiệm giám sát việc tuân thủ các quy định về khu vực chung, bảo trì cơ sở hạ tầng, quản trị nội bộ, giải quyết xung đột, vận hành các căn hộ cho thuê các quy trình hợp pháp hóa các dự án nhà ở do Nhà nước xây dựng.
Trong số các chức năng của cơ quan giám sát này là việc thành lập một số cơ quan đăng ký quốc gia như đối với chung cư, căn hộ cho thuê, các công trình nhà nước và các chủ thể trong lĩnh vực bất động sản, và cơ quan này sẽ có quyền ban hành các quy định , giám sát các công ty xây dựng và chủ đầu tư, áp dụng các biện pháp xử phạt hành chính và hòa giải các tranh chấp giữa chủ sở hữu và ban quản lý chung cư.
Người đề xuất lập luận rằng sự phát triển đô thị của đất nước và sự gia tăng các tòa nhà chung cư cao tầng đòi hỏi một cơ quan chuyên trách có khả năng đảm bảo việc bảo trì, sự chung sống hòa bình và tính minh bạch trong quản lý các cộng đồng này.
Văn bản này gồm 10 chương và 63 điều, trong đó nêu rõ rằng thực thể mới sẽ có quyền tự chủ và chịu trách nhiệm điều tiết, giám sát và hỗ trợ quản lý các khu chung cư dưới mọi hình thức, đảm bảo sự chung sống hài hòa, quản lý đúng đắn, minh bạch và tôn trọng khuôn khổ pháp luật hiện hành.
Báo cáo này dựa trên phân tích hỗn hợp (định lượng và định tính) dự thảo luật, bao gồm việc đếm tổng số điều khoản, xác định các điều khoản mâu thuẫn và phân loại các loại trùng lặp với các thể chế và luật hiện hành.
Kết quả là, ít nhất 56 điều khoản trong dự thảo có những xung đột về mặt pháp lý, thể chế hoặc hiến pháp , chiếm 88,8% tổng số. 56 điều khoản này mâu thuẫn với quyền hạn, trách nhiệm hoặc quy định của ít nhất 12 thể chế và luật hiện hành, bao gồm cả
Hiến pháp Cộng hòa Dominica.
Ngành tư pháp
Luật Bảo vệ Người tiêu dùng Chung (Luật 358-05) Các đô thị (Luật 176-07) Thẩm quyền về Bất động sản (Luật 108-05)
Luật số 5038-58 về chung cư
Bộ Nhà ở, Xây dựng và Môi trường (MIVHED)
Bộ Du lịch
Bộ Y tế
DGII
CODIA
Pro Consumer
Các loại xung đột được xác định trong tài liệu bao gồm: 1) chồng chéo quyền hạn; 2) trùng lặp quy định; 3) xâm phạm quyền hạn của chính quyền địa phương; 4) vi phạm nguyên tắc pháp luật; 5) can thiệp vào quyền tự chủ của hội đồng quản trị chung cư; 6) mâu thuẫn với Luật 108-05; 7) chiếm đoạt chức năng tư pháp; và 8) nguy cơ vi hiến trong các vấn đề về tài sản tư nhân.
Những tiếng nói cảnh báo
Dự án sơ bộ này ra đời vào thời điểm cuộc sống trong các tòa nhà chung cư và khu dân cư đang đối mặt với những căng thẳng do các xung đột phát sinh từvấn đề tiếng ồn, vật nuôi và chỗ đậu xe; các vấn đề như cho thuê ngắn hạn, quản trị nội bộ và xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân cũng đang được thảo luận. Đây là thời điểm mà cuộc sống trong các tòa nhà cao tầng đang trở thành tâm điểm tranh luận, do sự tăng trưởng theo cấp số nhân của các tòa nhà chung cư so với các nền tảng cho thuê ngắn hạn.
Tại hội thảo “Công dân tích cực: Từ suy ngẫm đến hành động trong cuộc sống năng động”, được tổ chức tại Santo Domingo và được báo Diario Libre trong bài viết ngày 29 tháng 11 năm 2025, một số vấn đề này đã được đề cập và nhu cầu cấp thiết phải hiện đại hóa Luật 5038-58 đã được nêu lên.
Tại cuộc họp đó, các chuyên gia trong lĩnh vực này đã nhất trí rằng đất nước cần một sự cập nhật toàn diện các quy định, nhưng cảnh báo rằng giải pháp không thể là việc tạo ra một “siêu thể chế” trùng lặp các chức năng hiện có.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia đã cảnh báo về những xung đột và vấn đề mà tác phẩm này có thể gây ra.
Kiến trúc sư JoséAntonio Constanzo, điều phối viên chung của Khoa Kiến trúc tại Đại học Pedro Henríquez Ureña (UNPHU), đã tham gia vào hoạt động mà trong đó lập luận được đưa ra là Luật Chung cư vẫn chỉ áp dụng cho các tòa nhà năm tầng, nhưng việc thay thế nó bằng một tổ chức lặp lại những gì mà các đô thị, MIVHED, Cơ quan Quản lý Bất động sản và Pro Consumidor đã làm, thay vì cải thiện, có thể làm trầm trọng thêm vấn đề.
Nhà quy hoạch đô thị Víctor Féliz, giám đốc nền tảng Global Municipality, đơn vị tổ chức hội thảo, tin rằng cốt lõi của vấn đề nằm ở quản trị: “Việc chung sống trong các tòa nhà không được giải quyết bằng cách tập trung quyền lực vào một cơ quan quản lý. Vấn đề được giải quyết bằng cách tăng cường năng lực cho các đô thị và cung cấp cho người dân những công cụ rõ ràng.”
Trong một cuộc phỏng vấn gần đây với El Inmobiliario, luật sư Israel López, một chuyên gia về luật bất động sản, đã cảnh báo về những rủi ro hiến pháp phát sinh từ việc giám sát:
Việc điều chỉnh các vấn đề nội bộ của một khu chung cư thông qua một cơ quan hành chính là một vấn đề tế nhị. Quyền sở hữu tư nhân chỉ có thể bị hạn chế bởi luật pháp, chứ không phải bởi các nghị quyết hành chính.
Những gì họ đề xuất
Tờ Diario Libre đưa tin rằng hội thảo đã kết thúc với một số đề xuất quan trọng nhằm hiện đại hóa cuộc sống trong các khu chung cư, đề xuất đầu tiên là cần có một Luật Chung cư hiện đại, toàn diện và được cấu trúc kỹ thuật bài bản, cập nhật các quy định hiện hành mà không tạo ra một thực thể siêu cấp với các chức năng trùng lặp.
Ngược lại, họ nhất trí tăng cường vai trò của hội đồng địa phương trong các vấn đề về chung sống hòa bình, tiếng ồn, vật nuôi và quy định địa phương, vì cho rằng đời sống cộng đồng về cơ bản là trách nhiệm của chính quyền địa phương.
Một khuyến nghị khác là chuyên nghiệp hóa quản lý chung cư thông qua các chứng nhận và tiêu chuẩn ngành, thay vì tập trung các chức năng này vào một cơ quan quản lý. Tương tự, việc thiết lập các cơ chế minh bạch trong quản lý cũng được đề xuất, luôn tôn trọng quyền tự chủ của các hội đồng chủ sở hữu. Họ cũng kêu gọi cải thiện sự phối hợp giữa Bộ Nhà ở Nhà ở (MIVHED), Cơ quan Quản lý Bất động sản và Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng (Pro Consumidor) để giải quyết những thiếu sót hiện có, thời nhấn mạnh rằng không nên thành lập thêm bất kỳ cơ quan nào có thể chồng chéo trách nhiệm.
Đây là những gì mà phân tích cấu trúc đã chỉ ra
Sau khi xem xét kỹ lưỡng dự thảo luật, El Inmobiliario xác định được năm điểm xung đột chính:
1. Xâm phạmquyền hạn của chính quyền địa phương (Luật 176-07). Các đô thị sẽ bị lệ thuộc vào một cơ quan giám sát trung ương, trái với quyền tự chủ của đô thị được Hiến pháp đảm bảo. Điều này ảnh hưởng đến hơn 20 điều khoản liên quan đến tiếng ồn, trật tự công cộng, vệ sinh môi trường, kiểm soát động vật, giấy phép hoạt động, thanh tra và xử phạt.
2. Trùng lặp thẩm quyền về bất động sản (Luật 108-05). Ít nhất 12 điều khoản xâm phạm các chức năng như đăng ký chung cư, cấp chứng nhận, hợp thức hóa quyền sở hữu, hợp thức hóa các dự án nhà nước và xác nhận tính hợp lệ của tài liệu.
3. Trùng lặp với MIVHED, CODIA và Pro Consumidor. Hơn 15 điều khoản tạo ra sự trùng lặp trong thanh tra kỹ thuật, cấp phép, tiêu chuẩn xây dựng, bán trước và trách nhiệm của chủ đầu tư.
4. Can thiệp vào quyền tự chủ của hội đồng lập pháp. Hơn 10 điều khoản sẽ cho phép Cơ quan Giám sát lật ngược các quyết định, xác nhận các quy định, áp đặt các mô hình bắt buộc và can thiệp vào các cuộc bầu cử và xử phạt.
5. Việc quản lý không hợp lý đối với dịch vụ cho thuê ngắn hạn (Airbnb và các dịch vụ tương tự). Dự luật này nhằm mục đích điều chỉnh một hoạt động thuộc thẩm quyền của Bộ Du lịch, các đô thị và Tổng cục Thuế (DGII), tạo ra một hệ thống song song làm phân mảnh khung pháp lý về du lịch và hành chính.
Phân tích toàn diện này cho thấy dự thảo luật do Đại biểu Tobías Crespo đệ trình có tỷ lệ điều khoản bất thường, gần 90%, trùng khớp với nhận định của các chuyên gia về luật công và quy hoạch đô thị về những thách thức hiến pháp và pháp lý của dự thảo.
Ngoài ra còn có sự chồng chéo với các thể chế hiện có, sự trùng lặp quyền hạn trong bất động sản, đô thị, du lịch và kỹ thuật, cũng như các khía cạnh có thể cần điều chỉnh để đảm bảo tính nhất quán với Hiến pháp, Luật 108-05 về Đăng ký Bất động sản, Luật 176-07 về các đô thị và quyền hạn của các cơ quan như MIVHED, Du lịch, DGII và Pro Consumidor.
Các chuyên gia cảnh báo rằng việc thành lập Cơ quan quản lý chung cư như đề xuất hiện nay không hiện đại hóa mô hình nhà ở cao tầngmà lại gây ra sự quản lý quá mức, tạo ra sự trùng lặp, xung đột giữa các tổ chức và tiềm ẩn nguy cơ vi hiến.
