“Căn hộ này được cho thuê tối thiểu 20 đêm mỗi tháng. Nó bắt đầu tạo ra thu nhập ngay từ ngày đầu tiên.”«.
Những cụm từ như thế này được lặp đi lặp lại trên TikTok, Instagram và YouTube. Và mặc dù nghe có vẻ hấp dẫn, chúng không thể đứng vững trước sự kiểm tra kỹ lưỡng nhất. Khi đối mặt với dữ liệu thực tế về du lịch và thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica, chúng tự sụp đổ. Bạn không cần phải là một nhà kinh tế hay một nhà đầu tư chuyên nghiệp: chỉ cần nhìn vào các con số là đủ để thấy rằng lời hứa "mua bằng hình thức vay vốn và Airbnb sẽ trả tiền" là một ảo tưởng nguy hiểm.
Airbnb không phải là máy in tiền
Câu chuyện về việc bạn có thể mua một căn hộ bằng hình thức vay trả góp và thanh toán toàn bộ bằng thu nhập từ Airbnb nghe có vẻ rất hấp dẫn. Lời hứa này dễ dàng lan truyền vì nó đánh vào khát vọng tự do tài chính nhanh chóng, dễ dàng mà không cần vốn cá nhân. Nhưng giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, thực tế phức tạp hơn nhiều.
Các con số không khớp nhau
Theo Bộ Du lịch, Cộng hòa Dominica dự kiến sẽ đón hơn 12 triệu khách du lịch vào năm 2025. Trong số đó, hơn 80% lưu trú tại khách sạn, theo số liệu từ Ngân hàng Trung ương. Điều này có nghĩa là thị trường thực tế dành cho Airbnb chỉ chiếm tối đa 20% tổng số khách du lịch, và con số này vẫn còn khá lạc quan.
Tuy nhiên, theo AirDNA và các nền tảng phân tích thị trường cho thuê ngắn hạn khác, hiện có hơn 20.000 chỗ ở Airbnb đang hoạt động trên khắp cả nước.
Nếu ta giả định (trong một kịch bản lý tưởng và không thực tế) rằng 2,4 triệu khách du lịch không lưu trú tại khách sạn được phân bổ đều giữa các cơ sở lưu trú này, thì mỗi cơ sở sẽ chỉ đón khoảng 0,12 khách du lịch mỗi năm, tức là chưa đến một khách du lịch mỗi năm cho mỗi cơ sở.
Điều này không tính đến tỷ lệ lấp đầy trung bình, đối với các thành phố lớn dao động từ 35% đến 55%, tương đương với từ 10 đến 16 đêm lưu trú mỗi tháng trong trường hợp tốt nhất, và chỉ áp dụng cho những khách sạn đặc biệt, có vị trí đắc địa và được quản lý tốt.
Truyền thuyết về 20 đêm
Một trong những lời khẳng định thường xuyên nhất của những người quảng bá mô hình này là căn hộ "được cho thuê 20 đêm một tháng", như thể đó là điều bình thường. Nhưng đó không phải là mức trung bình; đó là trường hợp ngoại lệ.
Để đạt được tỷ lệ lấp đầy ổn định 20 đêm mỗi tháng, một cơ sở lưu trú cần phải nằm ở khu vực du lịch có nhu cầu cao, có đội ngũ quản lý chuyên nghiệp và duy trì các tiêu chuẩn hoàn hảo. Ngay cả khi đó, nó vẫn phải cạnh tranh với hàng ngàn lựa chọn tương tự khác.
Trên thực tế, chưa đến 10% số chỗ nghỉ được đăng trên các nền tảng như Airbnb đạt được tỷ lệ lấp đầy ổn định đó. Phần lớn các chỗ nghỉ khác đều trải qua biến động, mùa thấp điểm, hủy đặt phòng và những ngày không có đặt phòng.
Khoản vay ở đâu?
Việc mua một căn hộ trả góp với kỳ vọng rằng tiền thuê Airbnb sẽ trang trải phí hàng tháng là một việc làm đầy rủi ro.
Hầu hết các khoản vay thế chấp nhà ở trong nước có lãi suất dao động từ 9% đến 13% mỗi năm, với khoản thanh toán hàng tháng hiếm khi dưới 20.000 đến 30.000 đô la Dominica.
Để trang trải số tiền đó chỉ bằng Airbnb, căn hộ cần tạo ra doanh thu từ 35.000 đến 50.000 RD$ mỗi tháng, sau khi trừ đi chi phí hoạt động, hoa hồng, phí dọn dẹp, bảo trì, phí nền tảng và quỹ dự phòng.
Rất ít người thành công
Đầu tư không phải là chuyện viển vông. Đầu tư bất động sản là một chiến lược dài hạn. Điều đúng đắn cần làm là mua bất động sản khi bạn có đủ vốn và kỳ vọng thu hồi vốn trong vòng 8 hoặc 10 năm, chứ không phải 12 tháng.
Airbnb có thể là một nguồn thu nhập bổ sung tuyệt vời nếu nhà đầu tư đã sở hữu bất động sản, hoặc nếu khoản vay được bảo đảm và không chỉ phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy – điều không thể đảm bảo. Hứa hẹn điều ngược lại chỉ là đang bán thuốc lừa đảo.
Trách nhiệm của cố vấn
Đây là lúc vai trò đạo đức và chuyên nghiệp của người tư vấn hoặc môi giới bất động sản trở nên quan trọng. Chỉ lặp lại những gì "đã từng hiệu quả" hoặc đưa ra ảnh chụp màn hình về thu nhập vượt trội trong tháng cao điểm là không đủ. Một người tư vấn bất động sản thực thụ sẽ cung cấp thông tin dựa trên dữ liệu thực tế, đánh giá rủi ro, giải thích các chi phí ẩn và hướng dẫn khách hàng đưa ra những quyết định có trách nhiệm. Bán những ảo tưởng thì dễ hơn, nhưng đó là sự phản bội lâu dài.
Còn về thương hiệu quốc gia thì sao?
Ngoài tác động kinh tế riêng lẻ, sự bùng nổ không kiểm soát của Airbnb có thể làm tổn hại hình ảnh của đất nước như một điểm đến du lịch chất lượng. Du lịch là nguồn thu nhập chính của Cộng hòa Dominica, và các khách sạn tuân thủ các quy định nghiêm ngặt: họ đóng thuế, tuân thủ quy định, tuyển dụng nhân viên chính thức và đảm bảo các tiêu chuẩn.
Ngược lại, nhiều chủ nhà Airbnb hoạt động mà không được đào tạo, quản lý hoặc kiểm soát về sức khỏe và an toàn. Điều này không chỉ tạo ra trải nghiệm không công bằng cho khách du lịch mà còn làm tổn hại đến danh tiếng mà đất nước chúng ta đã khó khăn lắm mới gây dựng được. Thông qua Bộ Du lịch, tất cả người dân Dominica đều đầu tư vào việc xây dựng thương hiệu quốc gia. Thật không công bằng và không bền vững khi khoản đầu tư đó bị phá hoại bởi một mô hình không chính thức, trốn tránh trách nhiệm và làm suy yếu hệ thống.
Phần kết luận
Airbnb là một nền tảng hữu ích, một lựa chọn thay thế hợp lý, nhưng nó không phải là giải pháp thần kỳ. Lời hứa rằng việc mua nhà hôm nay sẽ tạo ra thu nhập vào ngày mai để trả nợ chỉ là một lời hứa không có cơ sở. Với tư cách là nhà đầu tư, là cố vấn, và là cả một quốc gia, chúng ta phải cam kết hướng tới sự tăng trưởng có trách nhiệm, dựa trên thông tin và bền vững.
