Joan Gerardo Feliz
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Ngành xây dựng tại Cộng hòa Dominica đang trải qua một giai đoạn phức tạp, ảnh hưởng không chỉ đến các nhà phát triển và nhà thầu xây dựng, mà còn – và đặc biệt là – những người đầu tư vào nhà ở hoặc bất động sản của chính họ. Giá vật liệu xây dựng tăng mạnh, kết hợp với tình trạng thiếu hụt lao động lành nghề đáng lo ngại, đã tạo ra hiệu ứng domino dẫn đến chi phí cao hơn và sự chậm trễ dự án. Tuy nhiên, thực tế khắc nghiệt nhất là gánh nặng của cuộc khủng hoảng này chủ yếu đổ lên vai người tiêu dùng cuối cùng, những người phải gánh chịu hậu quả nặng nề nhất của phản ứng dây chuyền này.
Giá nguyên vật liệu tăng liên tục: áp lực không đổi
Theo số liệu chính thức từ Cục Thống kê Quốc gia (ONE), Chỉ số Chi phí Xây dựng Nhà ở Trực tiếp (ICDV) đã ghi nhận mức tăng lũy kế hơn 32,8% trong giai đoạn 2020-2024. Mức tăng này phản ánh sự gia tăng của các yếu tố đầu vào chính cấu thành tổng chi phí xây dựng.
Những mức tăng sau đây đặc biệt đáng chú ý:
Thép lượn sóng: Tăng 58% trong bốn năm qua, một phần do sự biến động của đồng đô la và nhu cầu toàn cầu.
Xi măng Portland: giá đã tăng khoảng 27%, là sản phẩm không thể thiếu trong mọi dự án xây dựng.
Gỗ dùng làm ván khuôn: Tăng 41%, do tình trạng khan hiếm trên thị trường quốc tế và chi phí vận chuyển tăng cao.
Chi phí hậu cần: Chi phí vận tải và hậu cần đã tăng 38%, trầm trọng hơn do giá nhiên liệu và cước vận chuyển quốc tế tăng.
Việc tăng giá này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí cuối cùng, nhưng hơn thế nữa, nó còn ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của hàng ngàn người dân Dominica đầu tư tiền tiết kiệm của họ vào một dự án nhà ở, thường là ở giai đoạn đầu, theo hình thức mua nhà trên bản vẽ.
Mua nhà trên bản vẽ: lời hứa dưới áp lực
Mua nhà trên bản vẽ xây dựng là mô hình phổ biến ở nước ta do tính khả thi về tài chính và khả năng mua được bất động sản với giá thường thấp hơn so với khi dự án hoàn thành. Tuy nhiên, bối cảnh lạm phát và khan hiếm hiện nay đã biến lợi ích này thành nguồn gốc của sự bất ổn.
Những người mua đã ký hợp đồng cách đây hai hoặc ba năm với những kỳ vọng rõ ràng về giá cả và thời gian giao hàng giờ đây phải đối mặt với một thực tế khác: giao hàng chậm trễ, chi phí phát sinh và những thay đổi về thông số kỹ thuật mà đôi khi không được thỏa thuận chính thức.
Sự không chắc chắn về thời gian giao hàng không chỉ gây bất tiện mà còn kéo theo tổn thất tài chính thực tế: tiền đầu tư vẫn bị kẹt trong khi giá thị trường tiếp tục tăng. Hơn nữa, đối với những người phụ thuộc vào nguồn vốn vay thế chấp, điều kiện thay đổi khiến việc tiếp cận tín dụng và lập kế hoạch thanh toán càng trở nên khó khăn hơn.
Lao động: mắt xích ngày càng yếu đi
Thêm vào đó là vấn đề ngày càng nghiêm trọng về thiếu hụt lao động lành nghề. Ngành xây dựng là ngành thâm dụng lao động, và tình trạng thiếu nhân lực có trình độ là một trong những thách thức chính mà các nhà phát triển phải đối mặt. Việc di cư sang các lĩnh vực kinh tế khác có mức lương cao hơn, cùng với việc thiếu đào tạo kỹ thuật bài bản, đã hạn chế khả năng đáp ứng của các công ty xây dựng.
Sự khan hiếm này tạo ra nhiều tác động tiêu cực:
Chi phí lương tăng lên để thu hút và giữ chân nhân tài.
Sự chậm trễ trong các giai đoạn quan trọng của công việc.
Chất lượng xây dựng có thể bị suy giảm nếu không thực hiện được khâu kiểm soát nghiêm ngặt.
Những yếu tố này không chỉ làm tăng chi phí mà còn ảnh hưởng đến niềm tin của người mua, vì họ thấy thời gian giao hàng kéo dài và khoản đầu tư của họ bị trì hoãn.
Ai là người chịu chi phí cuối cùng? Người mua
Về lý thuyết, các công ty xây dựng nên gánh chịu chi phí phát sinh từ những khoản tăng giá này. Tuy nhiên, trên thực tế, gánh nặng lại đổ lên vai người mua cuối cùng, người phải đối mặt với hai khó khăn: giá cao hơn và thời gian chờ đợi lâu hơn.
Điều này xảy ra bởi vì thị trường bất động sản hoạt động dựa trên nguyên tắc người tiêu dùng, khi ký hợp đồng, chấp nhận một mức giá mà trong hầu hết các trường hợp, sẽ được điều chỉnh theo lạm phát và biến động chi phí đầu vào. Khi những mức tăng này vượt quá dự kiến, các nhà phát triển thường đàm phán tăng giá hoặc điều chỉnh giá, cuối cùng dẫn đến việc người mua phải trả nhiều tiền hơn.
Về phía mình, các ngân hàng và tổ chức tài chính cũng đang phản ứng thận trọng trước những diễn biến này, thắt chặt các tiêu chí cho vay thế chấp, điều này càng hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người mua nhà bình thường.
Tác động đến thị trường và sự phát triển kinh tế
Tình hình này tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica. Một mặt, sự sụt giảm niềm tin ảnh hưởng đến nhu cầu, mặt khác, các dự án phải đối mặt với rủi ro tài chính và vận hành lớn hơn.
Ngành xây dựng là trụ cột cơ bản của nền kinh tế quốc gia, không chỉ vì đóng góp vào Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) mà còn vì khả năng tạo việc làm và kích thích các ngành liên quan khác. Do đó, bất kỳ yếu tố nào hạn chế sự phát triển của ngành này cũng đều ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế của đất nước.
Các đề xuất và hướng đi tiếp theo
Trước tình hình này, điều cần thiết là khu vực tư nhân và khu vực công phải phối hợp hành động để giảm thiểu những tác động này và bảo vệ người mua.
Hợp đồng rõ ràng và công bằng: Hợp đồng mua bán cần bao gồm các điều khoản minh bạch giải thích cách xử lý việc điều chỉnh giá do lạm phát hoặc thiếu hụt hàng hóa, với các giới hạn bảo vệ người mua.
Tăng cường giám sát và hỗ trợ: Thúc đẩy việc tăng cường giám sát và đảm bảo chất lượng các dự án để đảm bảo chúng đáp ứng đúng thời hạn và các yêu cầu kỹ thuật.
Đào tạo kỹ thuật: Đầu tư vào đào tạo và giáo dục lực lượng lao động chuyên môn để cải thiện nguồn cung và giảm chi phí.
Chính sách ưu đãi của nhà nước: Chính phủ có thể thiết kế các cơ chế hỗ trợ sản xuất nhà ở giá rẻ và thúc đẩy sự ổn định về giá cả và nguồn cung.
Kết luận: Kêu gọi bảo vệ người mua
Tóm lại, ngành xây dựng tại Cộng hòa Dominica đang đối mặt với những thách thức đòi hỏi các giải pháp hợp tác và có trách nhiệm. Tuy nhiên, trong bối cảnh này, một sự thật không thể phủ nhận và thuyết phục vẫn là: người tiêu dùng cuối cùng mới là người phải trả giá.
Hàng ngàn gia đình, chuyên gia trẻ và nhà đầu tư người Dominica hiện đang phải đối mặt với một thị trường mà các thỏa thuận mua bán ban đầu bị cản trở bởi giá cả tăng cao và sự chậm trễ ngoài tầm kiểm soát của họ. Đã đến lúc cần đòi hỏi sự minh bạch, bảo vệ và cam kết mạnh mẽ hơn để nhà ở, thay vì là nguồn gốc của sự bất ổn, trở thành quyền và cơ hội cho tất cả mọi người.
Bởi vì nếu có điều gì cần phải rõ ràng, đó là trong lĩnh vực phát triển bất động sản ở Cộng hòa Dominica, người có khả năng chi trả thấp nhất không thể là người chịu tổn thất lớn nhất.
Tác giả là thạc sĩ quản trị kinh doanh (MBA), chuyên gia tiếp thị kỹ thuật số và quản lý điều hành của công ty xây dựng Incaribe, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và du lịch.
