Nó đề xuất một hệ thống trừng phạt hỗn hợp.
SANTO DOMINGO – Theo luật sư Ana Bello Martínez, đề xuất áp dụng mức án tù từ 3 đến 5 năm đối với chủ nhà đuổi người thuê nhà trái phép , như đã nêu trong dự thảo Luật về Cho thuê và Đuổi người thuê nhà , được thông qua tuần trước trong lần đọc đầu tiên tại Hạ viện, có thể là quá mức và gây tác động tiêu cực đến thị trường, làm giảm nguồn cung nhà cho thuê trong nước.
Chuyên gia về Luật Bất động sản và Đăng ký đất đai hoan nghênh nỗ lực ngăn chặn những người vi phạm quy trình tố tụng, điều mà bà cho là nền tảng để đảm bảo pháp quyền. “Tuy nhiên, án tù phải tương xứng với tội danh đã phạm. Việc quy định mức án từ 3 đến 5 năm tù, ngay cả trong trường hợp không có bạo lực hoặc đe dọa, có thể là quá mức và gây tác động tiêu cực đến thị trường, làm giảm nguồn cung nhà cho thuê”, chuyên gia này nói với El Inmobiliario.
Ana Bello Martínez tin rằng tình huống lý tưởng là Nhà nước cần cung cấp các cơ chế pháp lý nhanh chóng, công bằng và hiệu quả, cho phép chủ sở hữu thu hồi tài sản của mình mà không cần phải dùng đến các biện pháp bất hợp pháp.
Ngoài ra, chuyên gia đề xuất một hệ thống xử phạt hỗn hợp, bao gồm: phạt hành chính theo mức độ tái phạm, bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà và lập sổ đăng ký công khai những người vi phạm.
“Nhà tù chỉ nên được dành cho những trường hợp nghiêm trọng liên quan đến bạo lực, đe dọa hoặc tái phạm. Điều này bảo vệ quyền được có nhà ở mà không làm suy yếu quyền sở hữu tài sản”, ông nhấn mạnh.
Theo chuyên gia tư vấn bất động sản của Élite House, dự thảo luật do Chủ tịch Hạ viện đương nhiệm, Alfredo Pacheco, soạn thảo, đánh dấu một kỷ nguyên mới trong luật pháp Dominica về cho thuê nhà, thay thế khung pháp lý lỗi thời và rời rạc bằng một đề xuất hiện đại, mạch lạc nhằm cân bằng mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà, theo nhận định của bà.
Tuy nhiên, ông hiểu rằng cần phải tinh chỉnh để nhận biết những thực tế khác nhau của thị trường: từ cho thuê nhà ở gia đình đến các cấu trúc đầu tư phức tạp nhất. “Tương tự, điều quan trọng là luôn tôn trọng nguyện vọng của các bên liên quan đến lý do chấm dứt hợp đồng, các điều khoản thương mại về tiền thuê nhà như tăng giá, cập nhật tiền đặt cọc, v.v.”
Ông nhấn mạnh rằng luật pháp phải ngăn chặn tình trạng mất cân bằng quá mức về một phía. “Không phải lúc nào cũng là trường hợp của ‘người thuê nhà nghèo’ bị đuổi ra ngoài một cách bất công. Trong nhiều trường hợp, chúng ta đang đối phó với các chủ doanh nghiệp liên tục không trả tiền thuê, duy trì hoạt động kinh doanh sinh lời mà không cần thanh toán, và đặt chủ nhà vào thế bất lợi và không có khả năng tự vệ.”.
Tóm lại, ông đánh giá cao tiềm năng to lớn của văn bản pháp lý này trong việc chuyển đổi thị trường cho thuê, với điều kiện nó được thông qua sau khi điều chỉnh cần thiết và được thực hiện một cách có tầm nhìn, công bằng và với sự cam kết của các tổ chức.
Tòa án đặc biệt
Về thẩm quyền của Tòa án Hòa giải đối với các vụ án liên quan đến thuê nhà và trục xuất, ông cho rằng đây là một biện pháp tuyệt vời và cần thiết bởi vì, với tư cách là một thẩm quyền chuyên biệt, nó sẽ cho phép giải quyết xung đột nhanh hơn, phù hợp với tính cấp bách mà các loại tranh chấp này thường đòi hỏi. Hơn nữa, ông chỉ ra rằng nó sẽ góp phần đáng kể vào việc giảm thiểu tình trạng tồn đọngcác vụ án tại cả Tòa án Hòa giải thông thường và chuyên biệt, nâng cao chất lượng các phán quyết bằng cách đào tạo các thẩm phán chuyên sâu về lĩnh vực này.
“Một ví dụ rõ ràng là hiện nay, quá trình trục xuất người thuê nhà vì không thanh toán tiền thuê có thể kéo dài từ bốn đến sáu tháng hoặc hơn. Sự chậm trễ này khiến chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư phải chịu những tổn thất kinh tế đáng kể, trong khi người thuê nhà thậm chí có thể tiếp tục kinh doanh trong bất động sản đó mà không trả tiền thuê hoặc phí bảo trì”, ông chỉ ra.
Đối với Bello Martínez, việc thành lập tòa án này chắc chắn là một trong những khía cạnh quan trọng nhất của dự thảo sơ bộ, nhưng ông nhấn mạnh rằng nó phải đi kèm với ngân sách , nguồn nhân lực được đào tạo bài bản và một cơ cấu hành chính hoạt động hiệu quả.
Thanh toán phí cho các đại lý
Sau khi thừa nhận đây là một cải cách công bằng, hiện đại và cần thiết, chuyên gia luật bất động sản chỉ ra rằng việc quy định bằng luật rằng phí môi giới bất động sản sẽ do người thuê chịu trách nhiệm sẽ mang lại sự minh bạch, chắc chắn về mặt pháp lý và chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới.
“Sự thay đổi này khuyến khích việc chính thức hóa các hợp đồng môi giới, củng cố đạo đức trong lĩnh vực này và bảo vệ cả khách hàng lẫn chuyên gia bất động sản. Nó cũng thúc đẩy sự minh bạch hơn trong mối quan hệ giữa các bên và ngăn ngừa các xung đột phát sinh từ sự mơ hồ hoặc việc đại diện kép không được kiểm soát,” Ana Bello Martínez kết luận.
