SANTO DOMINGO– Ngày 21 tháng 11 năm 1958, Luật số 5038 về chung cư tại Cộng hòa Dominica. Gần 67 năm đã trôi qua kể từ đó, khiến đạo luật này không còn phù hợp với tình hình hiện tại trong lĩnh vực bất động sản.
Điều này đã được luật sư Israel López tiết lộ trong một cuộc phỏng vấn trên chương trình “La Ventana de El Inmobiliario”, nơi ông thừa nhận rằng khung pháp lý này cần được cải cách khẩn cấp.
Chuyên gia luật bất động sản lập luận rằng một trong những khía cạnh quan trọng nhất của việc cập nhật luật là tìm kiếm các giải pháp thiết thực và linh hoạt cho những xung đột thường ngày giữa các hộ dân.
Ngoài việc đề cập đến các số liệu hiện đại, ông nhấn mạnh rằng việc tranh chấp về tiếng ồn gây khó chịu cần đến tòa án, luật sư và các phiên điều trần là không hợp lý, trong khi vấn đề đó có thể được giải quyết từ ban quản lý chung cư.
“Việc phải tiếp quản tòa án, thuê luật sư, chờ đợi các phiên điều trần, chờ đợi thời hạn, hoãn lại và sự chậm trễ của tòa án để giải quyết một tình huống như thế này là điều không thể chấp nhận được. Nói cách khác, tôi tin rằng đó là một quy trình rất dài dòng và quan liêu để giải quyết một xung đột mà lẽ ra có thể được giải quyết theo một cách khác, đơn giản hơn, thông qua bộ máy hành chính,” ông giải thích.
Một nhận xét khác của López là đạo luật này, gồm 44 chương, thiếu phần giới thiệu và lời mở đầu để cung cấp bối cảnh. Hơn nữa, ông lưu ý rằng nó cũng không bao gồm phần thuyết minh.
Hành động pháp lý chống lại "chủ nhà không trả tiền thuê nhà"
Israel López giải thích rằng luật pháp quy định một thủ tục "rõ ràng" để thu hồi các khoản phí bảo trì chưa thanh toán trong một khu chung cư. Ông cho biết chi tiết rằng, thông qua một cuộc họp, căn hộ nào đang nợ phí có thể được xác định và chủ sở hữu sẽ được thông báo về sự chậm trễ và số tiền còn nợ.
“Nếu họ phớt lờ điều đó, thì một quyền lợi sẽ được đăng ký với cơ quan quản lý bất động sản, với cơ quan đăng ký quyền sở hữu, đối với tài sản đó để có lợi cho liên danh các chủ sở hữu,” ông nhấn mạnh.
Luật sư cho biết thêm rằng nếu chủ sở hữu tiếp tục không thanh toán khoản nợ bất chấp thông báo, hội đồng quản lý chung cư được quyền khởi kiện thủ tục tịch thu tài sản. Thủ tục này, được thực hiện dưới danh nghĩa của khu chung cư, có thể dẫn đến việc bán đấu giá công khai tài sản để thu hồi số tiền nợ.
Khi thảo luận về việc cắt dịch vụ, chuyên gia đã giải thích rất rõ ràng. Ông ấy cho biết mặc dù "có thể làm được", nhưng đó là điều "không nên làm" vì nó bất hợp pháp.
“Vấn đề cắt dịch vụ không nên xảy ra… Trên thực tế, có một phán quyết từ Tòa án Hiến pháp nêu rõ rằng các dịch vụ không nên bị cắt vì chúng là các quyền cơ bản: quyền được sử dụng nước và quyền được sử dụng điện. Ngay khi bạn cắt dịch vụ, việc hưởng thụ, sử dụng và sở hữu tài sản sẽ bị mất đi”, ông giải thích.
Trước tình huống này, luật sư nhận xét rằng giải pháp pháp lý thay thế để giải quyết các tranh chấp về việc không thanh toán dịch vụ bao gồm việc khởi kiện một quy trình tố tụng “dài dòng, phức tạp và tốn kém”
“Để tìm ra giải pháp cho vấn đề của mình, bạn phải trải qua một quy trình pháp lý kéo dài vì phải thuê luật sư và chờ đợi các thời hạn. Trong khi đó, bạn phải bỏ ra một khoản tiền đáng kể để bắt đầu quá trình, nhưng bạn cũng phải chờ đợi các phiên điều trần và hoãn lại. Nói cách khác, đây là những quy trình dài. Các thủ tục pháp lý ở Cộng hòa Dominica rất khó khăn và gây tổn thương,” ông than thở.
Cách xử lý tình trạng trộm cắp tiền bạc trong các khu chung cư
Một chủ đề khác được thảo luận trong cuộc phỏng vấn do Ana María Ramos, giám đốc Tập El Inmobiliario, là sự bất thường và biển thủ quỹ trong việc quản lý các khu chung cư.
Trong trường hợp trộm cắp, chuyên gia luật bất động sản giải thích rằng bước đầu tiên là hội đồng chủ sở hữu cần triệu tập cuộc họp hoặc hội nghị để xác định và ghi lại các hành vi bất thường.
Khi phát hiện vấn đề, cần yêu cầu báo cáo tài chính, nêu rõ chi tiết cách thức quản lý nguồn lực. Nếu việc sử dụng quỹ không hợp lý, có thể nộp đơn khiếu nại lênvăn phòng công tố để điều tra và xác định trách nhiệm.
Nếu hành vi chiếm đoạt tiền dành cho việc chu cấp được chứng minh, luật sư lập luận rằng tội "lạm dụng tín nhiệm", cho phép khởi tố hình sự.
Chi phí bảo trì: Liệu có đủ?
Cuối cùng, López đề cập đến phí bảo trì trong nước. Ban đầu, ông tuyên bố rằng mức phí hiện tại “rất thấp”. Tuy nhiên, ông thừa nhận rằng mức phí này có thể thay đổi tùy thuộc vào các tính năng và dịch vụ được cung cấp.
Về vấn đề đó, chuyên gia giải thích rằng mỗi khu chung cư nên xem xét, ngoài các chi phí cố định, ít nhất phải dành thêm 20% cho quỹ tiết kiệm của hội chủ sở hữu.
“Thực tế ở Cộng hòa Dominica là các khu chung cư đang gặp khó khăn về kinh tế, và đó là lý do tại sao chúng ta thấy nhiều tòa nhà bị xuống cấp nghiêm trọng ở bên ngoài,” ông nói.
Luật sư nêu lên sự cần thiết phải điều chỉnh phí bảo trì, thông qua việc tăng phí, để đảm bảo tình trạng tốt của các dịch vụ và việc bảo tồn các bất động sản, phục vụ cả mục đích cho thuê và bán.
Cho thuê ngắn hạn tại Cộng hòa Dominica
Mặc dù đã nhiều năm trôi qua kể từ khi luật này được ban hành, luật sư thừa nhận rằng Luật Chung cư điều chỉnh vấn đề cho thuê ngắn hạn trong nước, giống như trường hợp của Airbnb.
Ông giải thích rằng, thông qua các cuộc họp do liên doanh triệu tập, các chủ sở hữu có thể thiết lập các quy định để quyết định có cho phép chung cư của họ hoạt động với hình thức cho thuê này hay không.
Về vấn đề đó, ông làm rõ rằng việc đưa vấn đề cho thuê ngắn hạn vào luật một cách rõ ràng sẽ giúp giải quyết sự mơ hồ hiện có trong khung pháp lý.
Theo chuyên gia, điều này sẽ cho phép họ khắc phục những khó khăn mà nhiều khu chung cư gặp phải trong việc triệu tập các cuộc họp và cập nhật quy định, điều vốn rất quan trọng để điều chỉnh mô hình kinh doanh đang phát triển mạnh mẽ này.
“Theo Luật số 5038 năm 1958, thông qua các quy định và quyết định do hội đồng quản trị chung cư đưa ra, chúng ta có thể quyết định liệu chung cư có chấp nhận cho thuê ngắn hạn hay không, nhưng tất cả sẽ phụ thuộc vào mục đích xây dựng dự án bất động sản đó”, ông nói.
Để tìm hiểu thêm về cuộc phỏng vấn này, chúng tôi mời bạn xem tập mới của chương trình “La Ventana de El Inmobiliario”trên kênh YouTube của chúng tôi.
