Ông Héctor Alies Rivas, một chuyên gia về luật bất động sản, khi được tờ báo này tham khảo ý kiến, cho biết sự phát triển của Airbnb, một dịch vụ chưa được quản lý chặt chẽ tại Cộng hòa Dominica, “đặt ra những câu hỏi pháp lý thú vị về phạm vi quyền sở hữu, cho thuê và cuộc sống trong các căn hộ chung cư. Vấn đề này vượt ra ngoài phạm vi cùng tồn tại và cần được phân tích về số phận các quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư”, ông tuyên bố.
SANTO DOMINGO.- Liên quan đến những vấn đề mà mô hình cho thuê ngắn hạn đang gây ra ở một số tòa nhà trong nước, như El Inmobiliario đã đề cập trong tuần này, chúng tôi xin chia sẻ với độc giả nội dung của Luật số 5038 về Chung cư, được ban hành ngày 21 tháng 11 năm 1958.
Ông Héctor Alies Rivas, một chuyên gia về luật bất động sản, khi được tờ báo này tham khảo ý kiến, cho biết sự phát triển của Airbnb, một dịch vụ chưa được quản lý chặt chẽ tại Cộng hòa Dominica, “đặt ra những câu hỏi pháp lý thú vị về phạm vi quyền sở hữu, cho thuê và cuộc sống trong các căn hộ chung cư. Vấn đề này vượt ra ngoài phạm vi cùng tồn tại và cần được phân tích về số phận các quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư”, ông tuyên bố.
Ông ấy cho biết các quy định về chung cư không cấm các loại hình cho thuê này và chủ nhà có quyền cho thuê tài sản của mình trong thời gian và với mức giá mà họ cho là phù hợp vì họ đang thực hiện quyền sở hữu tài sản của mình.
Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng Điều 4 của Luật 5038 về Chung cư quy định rằng mỗi chủ sở hữu, để hưởng thụ phần sở hữu riêng của mình, có thể tự do sử dụng các tiện ích chung theo mục đích của mình, mà không ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu khác.
"Trừ khi có thỏa thuận khác, mỗi chủ sở hữu, để hưởng lợi từ quyền sở hữu riêng của mình, có thể tự do sử dụng các phần chung theo mục đích đã định, mà không ảnh hưởng đến quyền của các chủ sở hữu khác. Họ có nghĩa vụ đóng góp theo tỷ lệ vào các chi phí liên quan đến việc bảo tồn, bảo trì, sửa chữa và quản lý các phần chung. Trong trường hợp không có thỏa thuận trái ngược, khoản đóng góp này sẽ tỷ lệ thuận với giá trị của các phần tài sản được phân chia, có tính đến diện tích và vị trí của chúng. Tỷ lệ phần trăm được quy định trong các quy chế phải được đăng ký khi tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của luật này chỉ có thể được sửa đổi bằng sự đồng thuận của tất cả các bên liên quan," điều khoản nêu trên quy định.
Hơn nữa, ông dẫn chứng rằng theo điều 7 của quy định pháp luật nêu trên, mẫu mô tả căn hộ chung cư được quy định trong Quy chế chung về khảo sát địa chính xác định mục đích sử dụng của từng khu vực.
Điều 7 quy định: "Mỗi chủ sở hữu phải tự chịu chi phí bảo trì và sửa chữa căn hộ, nhà ở hoặc cơ sở kinh doanh của mình. Họ không được phép thực hiện những cải tạo hoặc sửa đổi có thể ảnh hưởng đến sự an toàn hoặc thẩm mỹ của tòa nhà hoặc các dịch vụ chung; cũng không được sử dụng nó cho các mục đích khác ngoài những mục đích được quy định trong quy chế xây dựng, và trong trường hợp nghi ngờ, những mục đích phải được suy đoán dựa trên tính chất của tòa nhà và vị trí của nó; cũng không được làm phiền sự yên tĩnh của hàng xóm hoặc thực hiện các hoạt động trái với đạo đức và phong tục tốt đẹp hoặc gây nguy hiểm đến sự an toàn của tài sản.".
Điều 6 quy định: "Mỗi chủ sở hữu có thể bán, thế chấp hoặc bằng bất kỳ cách nào khác tác động hoặc cho thuê căn hộ, đơn vị, nhà ở hoặc cơ sở thuộc sở hữu của mình mà không cần sự đồng ý của người khác", điều khoản thứ sáu nêu rõ.
Điều 9 nhấn mạnh: “Vì mục đích quản lý và sử dụng hợp lý các tài sản chung và chỉ riêng việc tổ chức tài sản theo cách thức được quy định trong luật này, tất cả các chủ sở hữu các tầng, căn hộ, nhà ở và mặt bằng của tòa nhà, một cách bắt buộc và theo quyền, phải thành lập một liên hiệp chủ sở hữu, có tư cách pháp nhân, liên hiệp này sẽ đóng vai trò là người đại diện pháp lý của tất cả các chủ sở hữu thông qua một người quản lý đối với bên thứ ba và chính các chủ sở hữu. Quyền hạn của liên hiệp chủ sở hữu, ngay cả khi ban hành hoặc sửa đổi các quy định, cũng chỉ giới hạn ở các biện pháp áp dụng tập thể liên quan đến việc sử dụng và quản lý các tài sản chung.”.
Điều 10 tiếp tục giải thích: “Hiệp hội chủ sở hữu có thể thay thế các quy định hiện hành hoặc bổ sung, sửa đổi chúng, và những thay đổi, sửa đổi này sẽ ràng buộc tất cả các chủ sở hữu và người thừa kế quyền sở hữu của họ. Tuy nhiên, các quy định hoặc các sửa đổi của chúng, cũng như các thỏa thuận ngoại lệ được đề cập trong Điều 3, 4 và 8, không ràng buộc người thừa kế quyền sở hữu nói riêng và không có hiệu lực đối với bên thứ ba trừ khi chúng đã được sao lưu tại văn phòng của Cơ quan đăng ký quyền sở hữu tương ứng và được ghi chú ở mặt sau của Giấy chứng nhận quyền sở hữu gốc và các bản sao hiện có.”.
Điều 12 quy định: “Các nghị quyết của hội đồng chủ sở hữu có hiệu lực ràng buộc nếu được thông qua bằng đa số phiếu của tất cả các bên liên quan trong các cuộc họp được triệu tập hợp lệ. Mỗi chủ sở hữu được hưởng số phiếu bầu tương ứng với tầm quan trọng của quyền lợi của họ đối với tài sản, được xác định theo thỏa ước khi đăng ký tài sản theo luật này. Tỷ lệ phiếu bầu này chỉ có thể được sửa đổi bằng sự đồng thuận tuyệt đối của tất cả các chủ sở hữu. Cần có đa số ba phần ba phiếu bầu của chủ sở hữu và đa số thông thường của các chủ sở hữu đó để ban hành, sửa đổi hoặc thay thế các điều khoản của quy chế mà luật này hoặc quy chế gốc không yêu cầu sự đồng thuận tuyệt đối của các chủ sở hữu.”.
Điều 15: “Người quản lý, bất kể hình thức bổ nhiệm nào, đại diện cho hiệp hội chủ sở hữu tòa nhà, với tư cách là nguyên đơn hoặc bị đơn, thậm chí chống lại các chủ sở hữu cá nhân. Họ cần có sự ủy quyền trước của hội đồng chủ sở hữu để hành động với tư cách là nguyên đơn hoặc người kháng cáo. Người quản lý sẽ hành động thay mặt cho hiệp hội chủ sở hữu tòa nhà, mà không cần phải nêu tên của từng chủ sở hữu.”.
Về cơ quan có thẩm quyền, Điều 17 quy định: "Các tranh chấp phát sinh giữa các chủ sở hữu liên quan đến việc quản lý và sử dụng các phần chung của bất động sản, hoặc liên quan đến việc giải thích hoặc thi hành các quy định, thuộc thẩm quyền của Tòa án Đất đai. Tương tự, Tòa án Đất đai cũng có thẩm quyền thụ lý mọi tranh chấp khác phát sinh do việc áp dụng luật này.".
