Trong những năm gần đây, thuật ngữ "tái thiết đô thị" đã lan rộng từ các cuộc thảo luận học thuật và đô thị đến các cuộc biểu tình ở các thành phố như Mexico City, Barcelona và New York, thậm chí còn xuất hiện trong lời bài hát của các nghệ sĩ toàn cầu như Bad Bunny. Nhưng ngoài sự chú ý về mặt văn hóa, hiện tượng này còn có những hậu quả rất rõ ràng. Tại Cộng hòa Dominica, đặc biệt là ở các khu vực như Punta Cana và một phần của Quận Quốc gia, tái thiết đô thị đã bắt đầu làm thay đổi diện mạo của việc tiếp cận nhà ở, cả mua và thuê.
Sức hút du lịch, kết hợp với đầu tư nước ngoài, phát triển cơ sở hạ tầng và sự bùng nổ của du lịch bất động sản, đã đẩy giá trị đất đai, giá nhà đất và tiền thuê nhà ngắn hạn và dài hạn lên cao, âm thầm làm dịch chuyển dân cư truyền thống khỏi những khu vực này.
Điều gì đang xảy ra ở Punta Cana và Khu Quốc gia?
Tại Punta Cana, sự gia tăng nguồn cung nhà ở phục vụ du lịch cao cấp đã tạo áp lực đáng kể lên thị trường bất động sản. Theo số liệu từ Hiệp hội các nhà xây dựng và phát triển nhà ở (ACOPROVI), giá trung bình mỗi mét vuông tại các khu vực như Cap Cana và trung tâm thành phố Punta Cana đã tăng hơn 70% trong năm năm qua. Sự tăng trưởng này là do nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản để cho thuê ngắn hạn, chủ yếu thông qua các nền tảng như Airbnb.
Tại Quận Quốc gia, các khu phố như Ciudad Nueva, Gascue, Ensanche Piantini và El Vergel đã trải qua một sự chuyển đổi thầm lặng nhưng nhanh chóng. Các dự án cải tạo đô thị, cùng với các ưu đãi thuế cho đầu tư khách sạn và các dự án đa chức năng, đã thúc đẩy quá trình "di dời nhẹ nhàng", trong đó cư dân gốc buộc phải di dời do không đủ khả năng chi trả chi phí sinh hoạt ngày càng tăng. Theo các nghiên cứu của Ngân hàng Trung ương, giá thuê nhà trung bình tại Quận đã tăng 22% từ năm 2019 đến năm 2024, trong khi ở những khu vực có nhu cầu du lịch cao, con số này vượt quá 30%.
Yếu tố Airbnb và hiệu ứng domino đối với dịch vụ cho thuê nhà
Sự gia tăng của các nền tảng cho thuê ngắn hạn đã tác động đáng kể đến nguồn cung nhà ở cho thuê truyền thống. Năm 2023, một nghiên cứu của công ty Analytica cho thấy tại các khu vực như Bávaro-Punta Cana, hơn 18% số lượng căn hộ được dành riêng cho thuê du lịch, làm giảm nguồn cung nhà ở cho cư dân thường trú. Mặc dù xu hướng này tích cực từ góc độ lợi nhuận đầu tư, nhưng nó tạo ra áp lực cấu trúc lên nhu cầu nhà ở.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài và áp lực tăng giá đất
Theo ProDominicana, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản du lịch của Cộng hòa Dominica đã vượt quá 1,2 tỷ USD mỗi năm kể từ năm 2021. Phần lớn khoản đầu tư này tập trung ở phía đông đất nước và dọc theo bờ biển phía bắc, tạo ra sự tăng giá liên tục cho đất đô thị. Tại Punta Cana, giá mỗi mét vuông ở một số khu vực đã tăng từ 250 USD năm 2018 lên hơn 450 USD năm 2024. Mặc dù sự tăng trưởng này là dấu hiệu của sự năng động kinh tế, nhưng nó cũng đặt ra thách thức cho các gia đình người Dominica muốn định cư tại những khu vực này.
Đô thị hóa hay phát triển? Một ranh giới mong manh cho các nhà môi giới và nhà đầu tư
Đối với các nhà môi giới và chủ đầu tư bất động sản, hiện tượng này vừa là cơ hội vừa là trách nhiệm. Sự xuất hiện của các khoản đầu tư mới, dịch vụ được cải thiện, an ninh được tăng cường và hoạt động thương mại sôi động hơn là những hệ quả tất yếu của sự phát triển đô thị. Tuy nhiên, việc duy trì sự cân bằng giữa tăng trưởng và công bằng ngày càng trở nên khó khăn.
Tại nhiều thị trường quốc tế, quá trình đô thị hóa đã tạo ra những phản ứng tiêu cực trong xã hội, các quy định nghiêm ngặt hơn đối với việc cho thuê nhà nghỉ du lịch và những hạn chế đối với đầu tư nước ngoài không có giấy phép cư trú. Ví dụ, tại Lisbon, giấy phép xây dựng cơ sở lưu trú du lịch mới đã bị đình chỉ ở một số khu vực. Tại Thành phố Mexico, chính quyền địa phương đã bắt đầu xem xét tác động của việc "di cư" khỏi các khu dân cư của tầng lớp lao động như Roma và Condesa.
Kết luận: Liệu chúng ta có đủ khả năng để bác bỏ hiện tượng đô thị hóa?
Là một quốc gia có nền kinh tế dựa vào du lịch, Cộng hòa Dominica không thể lên án hiện tượng đô thị hóa mà không hiểu rõ những khía cạnh phức tạp của nó. Mặc dù hiện tượng này đặt ra nhiều thách thức, nhưng nó cũng tạo ra việc làm, thu hút vốn đầu tư, hiện đại hóa cơ sở hạ tầng và đóng góp đáng kể vào GDP quốc gia. Theo Bộ Du lịch, 17,3% GDP năm 2023 đến trực tiếp hoặc gián tiếp từ các hoạt động liên quan đến du lịch và phát triển bất động sản du lịch.
Điều then chốt đối với các nhà môi giới, nhà đầu tư và chính quyền nằm ở việc thúc đẩy phát triển đô thị toàn diện với quy hoạch có trách nhiệm, nơi tiến bộ kinh tế không nhất thiết dẫn đến sự loại trừ xã hội. Nếu được quản lý đúng cách, quá trình đô thị hóa có thể không chỉ là mối đe dọa mà còn là công cụ cho sự chuyển đổi tích cực.
