SANTO DOMINGO. Kỹ sư Rafael Durán của SBDS Investments và Willie Méndez, Giám đốc điều hành của Decanaan Real Estate, hôm qua đã nhất trí rằng một trong những thách thức chính của mô hình ủy thác tại Cộng hòa Dominica là đạt được điểm cân bằng thực tế, đảm bảo tính khả thi của các dự án.
Trong bài phát biểu của họ tại hội nghị “Điều chỉnh hướng đi của ngành kinh doanh bất động sản”do ProEstate, cả hai chuyên gia đều nhấn mạnh sự cần thiết phải cân bằng giữa chi phí xây dựng thực tế, mức doanh số tối thiểu và dòng thu nhập từ quỹ tín thác, nhằm tránh chậm thanh toán và xung đột với các đại lý, nhà cung cấp và người mua.
“Điểm hòa vốn thay đổi tùy thuộc vào đối tượng mục tiêu và chi phí của dự án. Không có con số cụ thể nào cả. Nếu bạn không đạt được ngưỡng tối thiểu đảm bảo dự án được tài trợ đầy đủ, thì quỹ tín thác không nên tiếp tục,” ông Durán nhấn mạnh, đồng thời kêu gọi các nhà phát triển từ bỏ các hoạt động như bắt đầu bán hàng mà không có tài khoản thu hộ hoạt động hoặc giấy phép được phê duyệt.
Willie Méndez, một cố vấn bất động sản kỳ cựu với nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này, đã bổ sung thêm quan điểm bằng cách chỉ ra rằng hầu hết các khiếu nại về việc chậm thanh toán hoa hồng không phải do các công ty tín thác gây ra, mà là do sự thiếu minh bạch hoặc thiếu cẩn trọng từ phía một số chủ đầu tư.
“Người được ủy thác chỉ là người quản lý. Tiền thuộc về chủ đầu tư, và nếu không có đủ tiền, nếu không có lệnh thanh toán rõ ràng, hoặc nếu hóa đơn có sai sót, hệ thống sẽ bị đóng băng”, ông giải thích. “Đôi khi chúng ta muốn người được ủy thác hoạt động như một văn phòng khác của dự án, nhưng thực tế không phải vậy. Đó là một thực thể hoạt động theo các quy trình cụ thể và có trách nhiệm chính xác”, ông làm rõ.
Trong cuộc họp, các mối quan ngại chung đã được nêu ra, chủ yếu là sự chậm trễ trong việc giao hàng, ngay cả khi các dự án đã đạt được doanh số bán trước đáng kể.
Ông Méndez nhấn mạnh rằng mối quan hệ giữa các nhà phát triển và các đại lý phải dựa trên sự giao tiếp thường xuyên và minh bạch ngay từ đầu. Ông cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc các đại lý phải hiểu rõ chi tiết dự án, tiến độ phê duyệt giấy phép và các quy trình nội bộ của quỹ tín thác.
“Bạn không thể bán hàng một cách mù quáng. Có những giấy phép, chứng nhận cần tám, mười, thậm chí mười hai tháng để hoàn tất, đặc biệt là ở các khu du lịch. Nếu không có thông tin rõ ràng, kỳ vọng về việc giao hàng và thanh toán sẽ tan biến”, ông nói thêm.
Durán và công thức cho một niềm tin lành mạnh
Trong bài thuyết trình có tiêu đề “Cách thức cấu trúc các dự án lớn bằng cách sử dụng cấu trúc ủy thác”, kỹ sư Rafael Durán đã trình bày tổng quan đầy đủ về quy trình ủy thác, nhấn mạnh năm yếu tố quan trọng đảm bảo ủy thác hoạt động an toàn và bền vững:
- Giấy phép dự án
- Mức doanh số tối thiểu đạt được, do người quản lý quỹ tính toán.
- Khoản vay tạm thời đã được phê duyệt và ký kết.
- Chứng nhận chi phí thấp, nếu có.
- Đất đai được chuyển giao cho quỹ tín thác.
Doanh nhân này nhấn mạnh rằng nếu không đáp ứng đủ năm điểm đó, không nên thực hiện bất kỳ giao dịch tài chính nào từ quỹ tín thác, vì tiền gửi vào tài khoản cá nhân hoặc tài khoản của người môi giới tiềm ẩn rủi ro cho cả khách hàng và người môi giới.
“Tôi muốn chờ thêm một chút và ngủ ngon giấc. Nếu tiền được chuyển thẳng vào tài khoản ủy thác, sẽ không có lý do gì để bào chữa. Nó có thể được trả lại, có thể truy tìm nguồn gốc. Nhưng nếu nó đến từ bên ngoài, mọi thứ sẽ trở nên phức tạp”, ông cảnh báo.
Kỹ sư này cũng giải thích rằng khoản đóng góp ban đầu của chủ đầu tư phải đáng kể, từ 25% đến 35% tổng chi phí dự án, và khoản vay tạm thời là trách nhiệm của chủ đầu tư, chứ không phải của người được ủy thác. "Nhiều người ở đây tin rằng chỉ cần giữ chỗ một mảnh đất là họ đã thiết lập xong quỹ ủy thác. Điều đó không đúng. Nó phải được cấu trúc một cách có trách nhiệm," ông nói.
Trong bài thuyết trình của mình, Durán nhấn mạnh vai trò trung tâm của các nhà môi giới bất động sản trong hệ sinh thái này, những người mà ông coi là "trục quan trọng nhất của ngành kinh doanh này".
“Chính các bạn là người mang đến khách hàng, tạo ra doanh thu, đảm bảo dự án tiến triển. Các bạn là những người đầu tiên mà người mua sẽ tìm đến khi có sự chậm trễ. Đó là lý do tại sao các bạn cần biết chính xác toàn bộ quá trình đang diễn ra như thế nào.”.
