SANTO DOMINGO.-Tổ chức Công bằng và Chủ nghĩa Thể chế (Finjus) hôm thứ Ba đã bày tỏ lo ngại về một số điều khoản trong dự thảo Luật Chung về Cho thuê và Thu hồi Bất động sản, cho rằng chúng có thể gây ra "tác động tiêu cực" nếu không được sửa đổi và làm rõ một cách thích hợp.
Trong một tuyên bố, cơ quan này chỉ ra một loạt các nhận xét về dự án đã được thông qua tuần trước, trong lần đọc đầu tiên tại Hạ viện, nhằm mục đích điều chỉnh các nghĩa vụ giữa người thuê nhà và chủ nhà.
Finjus tuyên bố: "Chúng tôi cho rằng việc cải tổ các khía cạnh về nội dung và thủ tục ảnh hưởng đến quyền tự chủ trong hợp đồng , tính chắc chắn về mặt pháp lý và khả năng vận hành của hệ thống tư pháp là điều thiết yếu . "
Ông nêu bật một số điểm mà theo ông cần được xem xét lại trước khi được phê duyệt cuối cùng.
Finjus nhấn mạnh sự cần thiết phải có sự phân biệt đối xử đối với các loại hình cho thuê khác nhau, lưu ý rằng một trong những khía cạnh thiết yếu cần được khắc phục là việc thiếu sự phân biệt giữa cho thuê nhà ở và cho thuê phục vụ mục đích thương mại, công nghiệp hoặc du lịch. "Việc đối xử đồng nhất với các chế độ này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến sự năng động của nền kinh tế, đặc biệt là đầu tư và tự do hợp đồng", Finjus nhận xét .
Các quy định áp dụng cho hợp đồng thuê thương mại nên dựa chủ yếu vào nguyên tắc tự do hợp đồng, vì các hợp đồng này được ký kết giữa các bên có quyền thương lượng lớn hơn và mức độ rủi ro khác nhau.
"Khuyến nghị rằng luật pháp nên tập trung vào việc cho thuê nhà ở, được hiểu là không gian cư trú cố định cho mục đích gia đình hoặc cá nhân, và loại trừ các hợp đồng thuê cho mục đích thương mại, công nghiệp hoặc lưu trú ngắn hạn khỏi phạm vi điều chỉnh của luật này, vốn vẫn nên được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự và các quy tắc chung của luật tư nhân."
Quyền tự quyết và nghĩa vụ hợp đồng
Dự luật đưa ra một số điều khoản làm giảm không cần thiết phạm vi đàm phán giữa các bên. Ví dụ, Điều 4 quy định trước mục đích sử dụng tài sản, hạn chế khả năng tự do thỏa thuận về mục đích sử dụng. Tương tự, nó thiết lập giới hạn bắt buộc đối với việc điều chỉnh tiền thuê, áp đặt một chỉ số chính thức khi không có thỏa thuận rõ ràng, điều này có thể làm nản lòng việc cho thuê chính thức và tạo ra sự không phù hợp giữa hợp đồng và thực tế kinh tế.
Ngoài ra, còn có những điều khoản đặt gánh nặng quá mức lên chủ nhà, chẳng hạn như nghĩa vụ phải chào bán bất động sản cho người thuê nhà mà không có thỏa thuận trước đó, hoặc trao các quyền không có cơ sở pháp lý rõ ràng, như các nghĩa vụ phi pháp lý mà người thuê nhà phải thực hiện. Những biện pháp này cần được xem xét lại, vì chúng làm suy yếu nguyên tắc tự do hợp đồng chi phối các vấn đề hợp đồng.
Khoảng trống về mặt khái niệm và sự mơ hồ về mặt pháp lý
Dự án này chứa đựng những thiếu sót và điểm mơ hồ có thể dẫn đến sự không chắc chắn về mặt pháp lý. Một ví dụ điển hình là Điều 12, đề cập đến khái niệm "từ bỏ" mà không định nghĩa chính xác, điều này có thể dẫn đến xung đột trong cách giải thích và mở ra cánh cửa cho các vụ kiện tụng không cần thiết.
Hơn nữa, ngay cả khi các bên đã thỏa thuận về thời hạn cố định cho hợp đồng, việc chấm dứt hợp đồng thuê vẫn phụ thuộc vào thông báo chấm dứt rõ ràng. Điều khoản này trái với nguyên tắc chung rằng việc hết hạn một thời hạn cụ thể sẽ tự động chấm dứt hợp đồng, trừ khi có sự gia hạn rõ ràng hoặc gia hạn ngầm.
Các khía cạnh về thủ tục và thực thi
Một chế độ thủ tục khác biệt được đưa ra cho hợp đồng thuê nhà ở và thương mại mà không có lý do kỹ thuật rõ ràng, điều này có thể dẫn đến sự đối xử không công bằng trước pháp luật và gánh nặng hành chính bổ sung cho hệ thống tư pháp.
Một vấn đề quan trọng vẫn chưa được quy định đầy đủ là thứ tự ưu tiên của các quyền cầm giữ và việc bảo vệ khoản bảo lãnh do người thuê nhà cung cấp. Bản dự thảo không rõ ràng về việc quyền nào được ưu tiên khi một tài khoản bị phong tỏa theo lệnh tịch thu sau lệnh hoàn trả tiền đặt cọc.
Ông kết luận: " Khoảng trống pháp lý này cần được khắc phục bằng cách đưa ra một quy trình thống nhất, thiết lập các quy tắc rõ ràng về việc thực hiện bảo lãnh."
