Bài viết của Joan Feliz Valoys
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Hơn hai năm nay, tôi đã viết về một vấn đề đang gây khó khăn cho thị trường bất động sản Cộng hòa Dominica: sự thiếu quy định và tính chất không chính thức đặc trưng của lĩnh vực này. Bất chấp những cảnh báo và mối lo ngại ngày càng tăng từ các nhà đầu tư và chuyên gia thị trường, hầu như không có gì thay đổi. Trong khi đó, lĩnh vực này tiếp tục phát triển, nhưng trên một nền tảng mong manh, đe dọa tính bền vững và niềm tin của những người đầu tư vào thị trường này.
Nhìn về năm 2025, sự thiếu hành động này trở thành một thách thức nghiêm trọng. Với thị trường bất động sản giao dịch hàng tỷ đô la mỗi năm, thật không thể tưởng tượng được rằng các giao dịch trị giá hàng triệu đô la, các nhà môi giới và đại lý bất động sản lại hoạt động mà không có sự giám sát và quản lý thích đáng.
Vấn đề dai dẳng về việc thiếu quy định
Việc thiếu các cơ chế giám sát và xác thực đối với các đại lý và môi giới bất động sản vẫn là một vấn đề nghiêm trọng. Bất kỳ ai cũng có thể đóng vai trò trung gian trong giao dịch bất động sản mà không cần đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu, không cần đăng ký với bất kỳ cơ quan chính thức nào và không phải chịu trách nhiệm. Điều này tạo ra một môi trường mà các hoạt động không chính thức chiếm ưu thế và người mua, cả trong nước và nước ngoài, đều phải đối mặt với những rủi ro không cần thiết.
Kể từ khi tôi nêu vấn đề này lần đầu tiên cách đây hơn hai năm, tôi luôn nhấn mạnh rằng việc thiếu quy định không chỉ ảnh hưởng đến người mua mà còn làm tổn hại đến hình ảnh của đất nước như một điểm đến đầu tư đáng tin cậy. Tuy nhiên, các nhà chức trách đã phớt lờ những lời kêu gọi thiết lập một khung pháp lý vững chắc để chuyên nghiệp hóa lĩnh vực này.
Một thị trường giao dịch hàng triệu đô la mà không có sự giám sát
Theo Ngân hàng Trung ương, năm 2022, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản chiếm khoảng 25% tổng đầu tư trong nước, đạt con số hơn một tỷ đô la. Tuy nhiên, hầu hết các giao dịch này diễn ra trong môi trường thiếu các quy định rõ ràng và giám sát hiệu quả.
Sự thiếu chính thức này không chỉ tạo ra sự không chắc chắn mà còn mở đường cho các hoạt động bất hợp pháp, chẳng hạn như rửa tiền, bằng cách xử lý các khoản tiền lớn mà không có cơ chế truy xuất nguồn gốc đầy đủ. Việc thiếu một hệ thống đăng ký đáng tin cậy để xác minh quyền sở hữu và lịch sử tài sản càng làm trầm trọng thêm vấn đề.
Vai trò quan trọng của các nhà môi giới
Các nhà môi giới và đại lý bất động sản lẽ ra phải là trụ cột của thị trường, nhưng tại Cộng hòa Dominica, họ hoạt động trong một khoảng trống pháp lý. Ở các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển, các đại lý phải đáp ứng các yêu cầu chứng nhận nghiêm ngặt và chịu sự giám sát của các cơ quan quản lý. Ở đây, bất cứ ai cũng có thể tham gia vào lĩnh vực này mà không cần đào tạo, kinh nghiệm hoặc đạo đức nghề nghiệp đã được chứng minh.
Khoảng cách này tạo ra sự bất bình đẳng trên thị trường: các tác nhân không chính thức cạnh tranh không lành mạnh với các chuyên gia hoạt động một cách có đạo đức, và người mua không có gì đảm bảo rằng họ đang giao dịch với những người đủ điều kiện.
Rủi ro đối với tương lai của thị trường
Nhìn về năm 2025, những rủi ro do thiếu quy định gây ra là rất nhiều:
1. Mất lòng tin quốc tế: Tính không chính thức làm suy yếu uy tín của thị trường Dominica trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài, khiến họ có thể chuyển hướng vốn sang các quốc gia minh bạch hơn.
2. Nguy cơ tăng trưởng trì trệ: Nếu không có khung pháp lý khuyến khích sự chính thức hóa, lĩnh vực này có thể gặp rào cản trong việc thu hút vốn và phát triển các dự án mới.
3. Tác động xã hội: Việc thiếu quy định cũng ảnh hưởng đến người mua nhà địa phương, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người phải đối mặt với rủi ro gian lận cao hơn và điều kiện tiếp cận nhà ở không bình đẳng.
Con đường dẫn đến quy định
Điều cần thiết là các nhà chức trách và các bên liên quan trong ngành phải nhận ra rằng việc thiếu quy định không thể tiếp tục là điều bình thường. Một số biện pháp cấp bách bao gồm:
Thành lập cơ quan quản lý: Cơ quan này cần chịu trách nhiệm cấp chứng nhận cho các môi giới bất động sản, giám sát hoạt động của họ và đảm bảo tính minh bạch trong các giao dịch.
Đào tạo bắt buộc: Thiết lập các chương trình đào tạo và cấp chứng chỉ cho các nhà môi giới và đại lý, đảm bảo họ đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu về kiến thức và đạo đức nghề nghiệp.
Số hóa đăng ký bất động sản: Triển khai một hệ thống hiện đại, dễ tiếp cận và minh bạch cho phép xác minh quyền sở hữu và lịch sử bất động sản.
Các quy tắc rõ ràng về cạnh tranh: Thiết lập các quy định thúc đẩy các hoạt động công bằng và có trách nhiệm trong lĩnh vực này, xử phạt các hoạt động không chính thức và bất hợp pháp.
Phần kết luận
Tôi đã kiên trì nêu vấn đề này trong nhiều năm vì tôi tin chắc rằng thị trường bất động sản của Cộng hòa Dominica có tiềm năng phi thường. Nhưng để tiềm năng đó trở thành hiện thực, điều cần thiết là quốc gia này phải giải quyết dứt điểm các vấn đề về tính không chính thức và thiếu quy định đang gây khó khăn cho thị trường.
Đã đến lúc phải hành động. Thị trường bất động sản không chỉ là động lực kinh tế quan trọng mà còn phản ánh hình ảnh mà Cộng hòa Dominica muốn thể hiện ra thế giới. Việc điều chỉnh thị trường này không chỉ là vấn đề bảo vệ nhà đầu tư mà còn là vấn đề đảm bảo một tương lai bền vững và công bằng cho tất cả các bên liên quan.
Tại Constructora Incaribe, với hơn 30 năm kinh nghiệm, chúng tôi luôn ưu tiên đạo đức nghề nghiệp và cam kết chất lượng. Nỗ lực không ngừng của chúng tôi là thực hiện công việc một cách có trách nhiệm trong mọi dự án mà chúng tôi phát triển, tự khẳng định mình là chuẩn mực về tính chuyên nghiệp trong ngành. Chúng tôi tin tưởng vững chắc rằng sự bền vững và tăng trưởng của thị trường bất động sản phải dựa trên các hoạt động minh bạch và được quản lý chặt chẽ, điều này thúc đẩy chúng tôi tiếp tục ủng hộ việc chính thức hóa và củng cố lĩnh vực quan trọng này.
Tác giả: MB, chuyên gia tiếp thị kỹ thuật số, quản lý vận hành của công ty xây dựng Incaribe, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và du lịch.
