Quyền sở hữu tài sản không phải là tuyệt đối. Hiến pháp quy định những giới hạn rõ ràng. Bạn có biết những giới hạn đó là gì không? Và quan trọng hơn, bạn có đang truyền đạt những giới hạn đó cho khách hàng của mình không?
Thứ Sáu tuần trước, tôi đã tham gia với tư cách diễn giả về chủ đề "môi giới bất động sản và nhà ở chung cư" tại một sự kiện công dân tích cực do Global Municipality và đại diện của họ, Víctor Feliz, tổ chức. Sự kiện này có phần trình bày dự thảo luật thành lập Cơ quan Giám sát Chung cư của Cộng hòa Dominica, một trong những vấn đề cấp bách nhất trong lĩnh vực bất động sản Dominica hiện nay. Giữa các nhà lập pháp, quan chức thành phố, luật sư, nhà phát triển, kiến trúc sư, quản lý dự án và môi giới bất động sản, một câu hỏi quan trọng đã được đặt ra: Quyền sở hữu tài sản trong một căn hộ chung cư thực sự mở rộng đến đâu?
Điều thú vị là, hầu hết người tham gia đều kỳ vọng luật mới sẽ giải quyết các xung đột. Nhưng đáng ngạc nhiên là, câu trả lời không nằm trong đạo luật sắp tới. Nó nằm ở một điều khoản hiến pháp mà chúng ta đã phớt lờ kể từ năm 2010, và điều khoản này lẽ ra đã phải là kim chỉ nam cho công việc của chúng ta với tư cách là những chuyên gia.
Điều 51 của Hiến pháp: Quyền có giới hạn
Hiến pháp Cộng hòa Dominica nêu rõ: “Nhà nước công nhận và bảo đảm quyền sở hữu. Tài sản có chức năng xã hội kéo theo các nghĩa vụ.”
Những điểm cuối cùng đó —chức năng xã hội, nghĩa vụ— không phải là những từ ngữ hoa mỹ. Chúng là lời nhắc nhở rằng quyền sở hữu, mặc dù có thật và được bảo vệ, nhưng không phải là tuyệt đối.
Chủ sở hữu có quyền sử dụng, hưởng thụ và định đoạt tài sản của mình. Nhưng họ không thể làm như vậy một cách tùy tiện. Họ không thể thực hiện quyền của mình nếu điều đó làm thay đổi mục đích của dự án, tạo ra rủi ro quá mức, làm sai lệch mục đích sử dụng dự định của cộng đồng hoặc vi phạm quyền được sống trong hòa bình của người khác.
Giới hạn đó không phải là tùy tiện. Đó là hệ quả trực tiếp của Hiến pháp. Và đó là điều mà nhiều người môi giới bất động sản không giải thích cho khách hàng của họ trước khi bán nhà để đầu tư.
Chức năng xã hội: khi cá nhân tôn trọng tập thể
Chung cư không chỉ đơn thuần là những khối bê tông; nó là một cộng đồng. Đó là một cộng đồng với những quy tắc, mục tiêu và kỳ vọng cụ thể. Mỗi chủ sở hữu đều có quyền đối với căn hộ của mình, nhưng họ cùng chia sẻ các khu vực chung, an ninh, quyền ra vào và – quan trọng nhất – một tầm nhìn chung cho dự án.
Mục đích đó có ý nghĩa pháp lý. Nó được chính thức hóa trong một văn bản ràng buộc pháp lý: quy định về đồng sở hữu. Và đó là nơi mà chức năng xã hội không còn mang tính lý thuyết mà trở nên thiết thực.
Nếu dự án là nhà ở, nó không thể trở thành căn hộ cho thuê ngắn hạn. Nếu là dự án du lịch, nó không thể tuyên bố mang lại sự ổn định của một cộng đồng dân cư. Nếu là dự án doanh nghiệp, nó không thể bao gồm các tiện ích dân cư gây ra xung đột. Không phải vì người môi giới hay chủ đầu tư nói vậy, mà là vì Hiến pháp quy định như vậy.
Thực tế là tại thị trường Dominica hiện nay, ranh giới giữa "những gì tôi có thể làm" và "những gì tôi nên làm" ngày càng trở nên mờ nhạt. Các dự án phát triển, mục đích sử dụng thay đổi, và thường thì chủ sở hữu đơn giản là không biết giới hạn quyền hạn của mình nằm ở đâu.
Vai trò mà chúng tôi, những người đại diện, không đảm nhận
Với tư cách là những chuyên gia trong lĩnh vực này, chúng ta có một trách nhiệm mà nhiều người trong chúng ta chưa thực hiện đầy đủ.
Đây không phải là việc thực thi pháp luật. Đây là việc tư vấn cho khách hàng, chứ không phải là những người bán hàng gây rắc rối.
Khi người mua hỏi liệu họ có thể cho thuê ngắn hạn căn hộ chung cư hay không, câu trả lời chuyên nghiệp là: “Chúng tôi sẽ kiểm tra xem các quy định có cho phép điều đó hay không, xác nhận xem việc đó có phù hợp với chức năng xã hội của dự án hay không, và giải thích những rủi ro pháp lý thực tế nếu bạn tiến hành mà không có sự rõ ràng đó.”.
Nếu khách hàng mua một thứ gì đó mà không hiểu rõ giới hạn quyền sở hữu của mình, và sau đó phải đối mặt với vụ kiện, thì khách hàng không phải là người duy nhất chịu trách nhiệm. Người môi giới đã thực hiện giao dịch mà không làm rõ các điều khoản cũng phải chịu trách nhiệm.
Thách thức của việc bán nhà trên bản vẽ
Một điểm quan trọng đã được nêu bật tại hội nghị: trong các giao dịch bán nhà trên bản vẽ, các môi giới thậm chí không được tiếp cận bản dự thảo quy định chung cư. Các quy tắc chung sống được soạn thảo khi công trình về cơ bản đã hoàn thành và các căn hộ đã được bán.
Người mua nhà thường mua bất động sản mà không biết các quy tắc chung sống hay những giới hạn do chức năng xã hội của cộng đồng đặt ra. Các quy định được ban hành muộn, gây ra xung đột vì các chủ sở hữu không thống nhất được kỳ vọng của mình ngay từ đầu.
Đó là lý do tại sao chúng ta phải thúc đẩy các cải cách pháp lý cho phép minh bạch hơn trong các dự án mua nhà trên bản vẽ hoặc đang trong giai đoạn xây dựng. Chức năng xã hội của bất động sản phải được tôn trọng ngay từ đầu, đảm bảo rằng tất cả mọi người—người mua, chủ đầu tư và môi giới—đều hiểu rõ về khuôn khổ chung sống sẽ chi phối cộng đồng.
La bàn: các quy tắc
Nội quy chung cư trở thành công cụ quan trọng nhất. Nhưng chúng chỉ phát huy tác dụng nếu chúng ta, với tư cách là người trung gian, giải thích rõ ràng. Nếu người bán thực sự hiểu những gì họ đang mua. Nếu sự chắc chắn về mặt pháp lý không chỉ là khẩu hiệu mà trở thành hiện thực.
Những việc bạn nên làm bắt đầu từ hôm nay
Tuần này, trước khi hoàn tất bất kỳ giao dịch mua bán căn hộ nào, hãy kiểm tra ba điều sau:
Đầu tiên: Mục đích của dự án là gì? Khu dân cư, du lịch, hỗn hợp, hay doanh nghiệp?
Thứ hai: Quy định đó nói gì về các mục đích sử dụng được phép và hình phạt? Anh/chị có bản dự thảo quy định đó không?
Thứ ba: Khách hàng có nhận thức được rằng quyền sở hữu tài sản của họ có giới hạn không?
Nếu câu trả lời của bạn cho những câu hỏi này là có, thì bạn đã bảo vệ được khách hàng của mình. Và bạn cũng đã bảo vệ được chính mình.
Nếu không, bạn không bán bất động sản mà chỉ tạo ra các xung đột pháp lý.
Chức năng xã hội không làm suy yếu quyền sở hữu. Nó sắp xếp trật tự cho quyền sở hữu. Nó không làm giảm giá trị của nó. Nó hài hòa quyền sở hữu. Và nó bảo vệ cả chủ sở hữu cá nhân lẫn cộng đồng nơi họ đầu tư.
Tại một thị trường năng động như Cộng hòa Dominica, nơi các mô hình sử dụng và đầu tư mới liên tục xuất hiện, việc hiểu rằng quyền sở hữu bất động sản có giới hạn không phải là một hạn chế. Đó là một cơ hội để bạn tạo sự khác biệt cho bản thân với tư cách là một người môi giới.
Bởi vì khi việc sử dụng cá nhân tôn trọng mục đích chung, mọi người đều thắng. Chủ sở hữu tài sản được đảm bảo về mặt pháp lý. Cộng đồng được ổn định. Và bạn sẽ có được danh tiếng là một chuyên gia bảo vệ khách hàng, chứ không phải đẩy họ vào các xung đột pháp lý.
Vấn đề không phải là bạn có hiểu chức năng xã hội của nó hay không. Mà là: Bạn có giải thích điều đó cho khách hàng của mình ngay từ ngày đầu tiên không?
