Khi tôi nói về việc đăng ký tạm thời các thỏa thuận mua bán với các nhà phát triển, phản ứng thường thấy là sự hoài nghi và lo sợ. “Nếu người mua không thực hiện hợp đồng thì sao?” “Tôi có phải ra tòa để hủy bỏ không?” Nhưng rủi ro thực sự không nằm ở việc sử dụng công cụ này. Mà nằm ở việc không sử dụng nó trong khi cả thế giới đang theo dõi.
Câu hỏi mà mọi người đều đang đặt ra
Tôi nhớ cuộc trò chuyện với một nhà phát triển phần mềm vài ngày trước. Tôi giải thích về việc đăng ký tạm thời sẽ có hiệu lực vào ngày 2 tháng 12. Anh ta khoanh tay, cau mày và hỏi tôi câu hỏi mà mọi doanh nhân thực tế đều hỏi: "Vậy điều đó có lợi gì cho tôi, thưa bác sĩ?"
Rồi ông ta nói thêm, không đợi câu trả lời: “Nghe có vẻ như lại thêm thủ tục rườm rà nữa. Và nếu người mua không thanh toán thì sao? Tôi có phải ra tòa để hủy hợp đồng không? Giờ thì mọi thứ sẽ công khai rồi, phải không?” Việc đăng ký đó có cấu thành quyền đã được đăng ký không?
Đó là những câu hỏi hợp lý. Một nỗi sợ hãi chính đáng. Nhưng tôi đã hỏi sai câu hỏi.
Câu hỏi không phải là "Việc đăng ký cam kết mang lại lợi ích gì?", mà câu hỏi đúng là: "Tôi sẽ phải trả giá như thế nào nếu KHÔNG đăng ký?"
Nỗi sợ hãi thực sự
Thành thật mà nói, các nhà phát triển có lý do để nghi ngờ:
“Nếu tôi đăng ký cam kết và người mua không thực hiện nghĩa vụ, tôi phải làm thế nào để hủy bỏ?” “Nếu tôi áp dụng chỉ số giá, việc đăng ký có làm phức tạp thêm quy trình không?” “Giờ đây các cam kết của tôi sẽ được công khai.” “Tốn nhiều công sức hơn, nhiều giấy tờ hơn, nhiều chi phí hơn.”.
Tôi hiểu rõ những nỗi lo lắng này. Là một luật sư chuyên về bất động sản, tôi đã nghe thấy chúng mỗi khi lĩnh vực này trải qua những thay đổi về quy định, bao gồm cả khi Luật 108-05 về Đăng ký Bất động sản có hiệu lực.
Nhưng sự thật là những nỗi sợ hãi này chính là lý do tại sao chúng ta CẦN đăng ký tạm thời.
“Nhưng nếu tôi phải hủy bỏ lời hứa thì sao?”
Đây là câu hỏi tôi nghe được thường xuyên nhất. Nỗi lo cụ thể là: "Tôi có phải ra tòa để hủy bỏ nó không?"
Câu trả lời là không.
Điều 16 của Quy định kỹ thuật DNRT-DT-2025-001 quy định bốn cách để hủy bỏ đăng ký tạm thời. Hai trong số đó hoàn toàn mang tính hành chính, trực tiếp thông qua Cơ quan đăng ký quyền sở hữu đất đai, không cần đến tòa án:
Phương án thứ nhất: Thỏa thuận giữa các bên. Nếu người mua vi phạm hợp đồng và cả hai bên đồng ý hủy bỏ, họ ký vào văn bản hủy bỏ, nộp cho Cơ quan đăng ký quyền sở hữu đất đai, và giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ bị hủy bỏ. Không cần sự can thiệp của tòa án.
Phương án thứ hai: Hành động của người thụ hưởng. Nếu người mua chấp nhận hủy bỏ, họ ký một văn bản từ bỏ quyền của mình. Văn bản này được lưu giữ và việc hủy bỏ được xử lý. Không cần đến tòa án.
Phương án thứ ba: Hết hạn đăng ký. Đăng ký tạm thời có thời hạn hiệu lực nhất định. Sau khi hết hạn, cần hủy bỏ. Không cần sự can thiệp của tòa án.
Phương án thứ tư: Lệnh của tòa án. Đây là phương án DUY NHẤT yêu cầu sự can thiệp của tòa án và chỉ áp dụng khi có xung đột thực sự: người mua không chấp nhận việc hủy đơn hàng, khẳng định đã thanh toán và đòi quyền lợi của mình.
Điều trớ trêu là: các nhà phát triển bất động sản sợ đăng ký quyền sở hữu vì họ nghĩ, "Nếu mình phải hủy bỏ thì sao?" Nhưng việc không đăng ký chính là điều ĐẢM BẢO bạn sẽ phải ra tòa. Bởi vì khi người mua cảm thấy dễ bị tổn thương do thiếu minh bạch, đó là lúc các vấn đề có thể bắt đầu.
Việc đăng ký tạm thời không làm phức tạp việc hủy bỏ. Ngược lại, nó làm cho việc hủy bỏ dễ dàng hơn. Bởi vì nó ghi lại rõ ràng những gì đã được thỏa thuận, khi nào và theo những điều khoản nào.
Cái giá vô hình của sự thiếu tin tưởng
Trong khi chúng ta đang tranh luận về việc có nên đăng ký các cam kết của mình hay không, cả thế giới đang dõi theo. Các nhà đầu tư quốc tế. Những người mua sành sỏi. Các tổ chức tài chính.
Và điều họ thấy là: một quốc gia đã tạo ra các công cụ đăng ký hiện đại nhưng người dân lại chống đối việc sử dụng chúng.
Chi phí thực sự không phải là khoản phí 180 đô la Dominica để đăng ký cam kết. Chi phí thực sự là sự mất lòng tin ngày càng tăng trong lĩnh vực của chúng ta. Đó là việc Cộng hòa Dominica bị coi là một quốc gia có sự bất ổn về pháp lý vì chính các chuyên gia của họ không sử dụng các quy định hiện hành.
Mỗi lần chúng ta chọn sự vô hình thay vì minh bạch, chúng ta lại đánh mất uy tín của ngành bất động sản.
Tôi không nói về đạo đức trừu tượng. Tôi đang nói về tiền bạc. Về khoản phí rủi ro mà các nhà đầu tư phải trả khi họ cảm nhận được sự thiếu minh bạch.
Thay đổi góc nhìn
Hãy quay lại với nỗi lo lắng của nhà phát triển từ một góc nhìn khác.
“Mọi người sẽ thấy những gì tôi đã bán.” Chính xác. Và đó chính xác là điều mà các ngân hàng, nhà đầu tư tổ chức và người mua nghiêm túc MUỐN thấy. Các dự án minh bạch công khai bán được nhiều hơn và tốt hơn các dự án với những lời hứa hão huyền.
“Nó tốn nhiều công sức hơn.” Bạn biết cái gì tốn nhiều công sức hơn không? Đó là kiện tụng. Người mua kiện vì “họ không biết có khoản thế chấp trên giấy tờ sở hữu”. Ngân hàng từ chối cho vay vì không thể xác minh các cam kết thực tế. Mất uy tín vì bị cáo buộc bán hai lần.
Các nhà phát triển áp dụng hình thức đăng ký tạm thời từ ngày 2 tháng 12 trở đi không phải đang thêm thủ tục rườm rà. Họ đang xây dựng lợi thế cạnh tranh. Họ đang nói với thị trường rằng, "Dự án của tôi vững chắc đến mức mọi cam kết đều được công khai."
Khoảnh khắc lựa chọn
Ngành bất động sản Cộng hòa Dominica đang đứng trước ngã ba đường. Chúng ta có thể là quốc gia hiện đại hóa hệ thống đăng ký bất động sản và các bên liên quan sử dụng nó một cách tự hào. Hoặc chúng ta có thể là quốc gia tạo ra các công cụ minh bạch mà không ai áp dụng.
Phương án thứ nhất định vị chúng ta như một điểm đến đầu tư nghiêm túc. Phương án thứ hai buộc chúng ta phải tiếp tục trả phí rủi ro cao.
Vào ngày 2 tháng 12, việc đăng ký tạm thời không còn là điều khả thi mà trở thành quy định bắt buộc.
Khi người mua sành sỏi hỏi, “Tôi có thể xem hồ sơ cam kết cho dự án này không?”, bạn sẽ trả lời thế nào?
Công cụ đó đã tồn tại. Câu hỏi đặt ra là: ai sẽ sử dụng nó để tạo dựng uy tín trong khi những người khác tiếp tục đánh mất lòng tin?
Ngành bất động sản Cộng hòa Dominica không cần thêm sự hoài nghi. Nó cần những người tiên phong. Nó cần những nhà phát triển hiểu rằng tính minh bạch không phải là gánh nặng. Đó là tài sản quý giá nhất trong một thị trường đã quá mệt mỏi với những lời hứa không được thực hiện.
