Kể từ ngày 2 tháng 12 năm 2025, Quy định kỹ thuật DNRT-DT-2025-001 đã cho phép đăng ký tạm thời các quyền hợp đồng đối với bất động sản. Năm tháng sau, thị trường bán nhà ở chưa xây dựng vẫn tiếp tục hoạt động dựa trên chuỗi hợp đồng tư nhân mà cơ quan đăng ký không hề ghi nhận
Trong quá trình thẩm định mà tôi đã thực hiện trong những tháng gần đây, một điều nhất quán đã xuất hiện với tần suất không còn gây ngạc nhiên nữa: gần 90% các nhà phát triển bán dự án nhà ở trên bản vẽ không phải là chủ sở hữu đã đăng ký của khu đất mà họ dự định xây dựng. Cái mà họ có chỉ là một thỏa thuận mua bán sơ bộ được ký kết với chủ sở hữu đã đăng ký. Và, trong hầu hết các trường hợp này, ngay cả thỏa thuận đó cũng không được đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai.
Chúng ta mong muốn một thị trường với sự bảo đảm pháp lý vững chắc, nhưng chúng ta lại chưa tận dụng hết các công cụ mà hệ thống đăng ký cung cấp. Cục Quản lý Đăng ký Quyền sở hữu Quốc gia đã ban hành Quy định Kỹ thuật DNRT-DT-2025-001 ngày 16 tháng 10 năm 2025, liên quan đến các Chú thích Phòng ngừa, Đăng ký Tạm thời và Chú thích Thông tin, có hiệu lực từ ngày 2 tháng 12 cùng năm. Quy định này bao gồm một đề xuất chính thức do Ban Giám đốc nhiệm kỳ 2024-2026 của Hiệp hội Môi giới và Công ty Bất động sản (AEI) đệ trình, nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro trong việc bán bất động sản chưa xây dựng, tăng cường sự bảo đảm pháp lý phòng ngừa và đưa hệ thống đăng ký của Cộng hòa Dominica gần hơn với các tiêu chuẩn của các quốc gia được quốc tế công nhận như Dubai. Năm tháng sau khi được ban hành chính thức, ngành này vẫn chưa áp dụng việc sử dụng quy định này vào hoạt động hàng ngày của việc bán bất động sản chưa xây dựng.
Một chuỗi hợp đồng mà cơ quan đăng ký không bao giờ nhìn thấy
Giao dịch mua bán nhà trên bản vẽ điển hình dựa trên ba mắt xích hợp đồng. Đầu tiên là chủ sở hữu đã đăng ký, người duy nhất có quyền sở hữu được đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai. Thứ hai là chủ đầu tư, bị ràng buộc với chủ sở hữu bởi một thỏa thuận mua bán sơ bộ mà hiếm khi được đăng ký. Thứ ba là người mua cuối cùng, bị ràng buộc với chủ đầu tư bởi một thỏa thuận mua bán sơ bộ khác cũng không được đăng ký tại cơ quan này.
Kết quả là một chuỗi mà không có mắt xích nào sau mắt xích đầu tiên có thể được thực thi đối với bên thứ ba. Việc xây dựng diễn ra, các hoạt động quảng bá được thực hiện, việc đặt chỗ được thu thập và các hợp đồng trả góp được ký kết trên một cấu trúc pháp lý mà hệ thống đăng ký đất đai đơn giản là không công nhận. Và trong khi đó, chính hệ thống này đã cung cấp câu trả lời về mặt kỹ thuật.
Những điều mà DNRT-DT-2025-001 cho phép bạn làm
Điều 12 của quy định cho phép đăng ký tạm thời các tình trạng pháp lý liên quan đến quyền sở hữu bất động sản phát sinh từ các thỏa thuận hợp đồng được thực hiện hợp lệ giữa các bên. Trên thực tế, một thỏa thuận mua bán sơ bộ giữa chủ sở hữu đã đăng ký và chủ đầu tư có thể được đăng ký tạm thời. Và một thỏa thuận mua bán sơ bộ giữa chủ đầu tư và người mua cuối cùng cũng có thể được đăng ký tạm thời.
Điều 17 thậm chí còn dự trù việc chuyển đổi đăng ký tạm thời sang đăng ký chính thức một khi các điều kiện của giao dịch đã được đáp ứng. Điều này cho phép các quyền theo hợp đồng chuyển từ sự bảo hộ ban đầu có hiệu lực sang quyền sở hữu đầy đủ mà không bị gián đoạn trong quá trình đăng ký. Nói cách khác, hệ thống này cung cấp sự bảo hộ tăng dần đi kèm với người mua từ khi ký kết hợp đồng cho đến khi nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu cá nhân.
Trở ngại thực sự không phải là công cụ, mà là sự đồng thuận
Tại sao hầu như không ai sử dụng nó? Điều 13, khoản I, yêu cầu sự đồng ý rõ ràng của chủ sở hữu đã đăng ký đối với việc đăng ký tạm thời phát sinh từ thỏa thuận giữa các bên. Đó là chìa khóa để hiểu được sự im lặng của ngành này.
Để chủ đầu tư đăng ký tạm thời hợp đồng mua bán, họ cần sự đồng ý của chủ sở hữu đã đăng ký. Để người mua cuối cùng đăng ký hợp đồng, họ cần sự đồng ý của chủ đầu tư. Mỗi cấp độ đều hàm chứa một mức độ minh bạch mà không phải tất cả các bên tham gia thị trường đều sẵn sàng chấp nhận: công khai các cam kết hợp đồng, khả năng truy vết giao dịch và giảm tính linh hoạt trong hoạt động.
Công cụ này không hề thiếu. Cái thiếu chính là quyết định sử dụng nó từ phía các ngành.
Triển vọng pháp lý sắp tới
Điều hiện đang là một lựa chọn kỹ thuật sẽ sớm trở thành một yêu cầu pháp lý. Dự luật về môi giới và quảng cáo bất động sản, đã được Thượng viện thông qua và hiện đang chờ xem xét tại Hạ viện, sẽ khắc phục lỗ hổng cấu trúc mà phần lớn thị trường đang hoạt động: không một nhà môi giới hay chủ đầu tư nào có thể quảng bá hoặc bán các dự án bất động sản mà họ không sở hữu hợp pháp, cũng như không thể biện minh cho việc bán nhà xây mới chỉ dựa trên một thỏa thuận mua bán sơ bộ với chủ sở hữu đã đăng ký.
Khi luật đó có hiệu lực, DNRT-DT-2025-001 sẽ không còn là một công cụ tùy chọn, không được sử dụng nữa mà sẽ trở thành một phần bổ sung kỹ thuật thiết yếu cho tiêu chuẩn thị trường mới. Chúng ta muốn một thị trường với sự chắc chắn về mặt pháp lý, và khi luật có hiệu lực, việc sử dụng nó sẽ không còn là tùy chọn nữa.
Mỗi bên tham gia thị trường có thể làm gì hôm nay?
Nếu bạn là người mua hoặc nhà đầu tư: bạn có yêu cầu hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư phải được đăng ký tạm thời tại Cơ quan đăng ký quyền sở hữu đất đai, hay bạn chỉ cần chứng thực chữ ký là đủ?
Nếu bạn là một môi giới bất động sản: trước khi chào bán một dự án đang trong giai đoạn xây dựng, bạn có xác minh rằng chủ đầu tư thực sự là chủ sở hữu đã đăng ký của mảnh đất hay không, hay bạn đang bán mà không biết rõ chuỗi quyền sở hữu mà hoa hồng của bạn dựa trên đó?
Nếu bạn là nhà phát triển bất động sản: khi bạn mua đất để xây dựng mà chưa thanh toán toàn bộ tiền, bạn có đăng ký tạm thời hợp đồng mua bán đó để tự bảo vệ mình hay tiếp tục làm theo cách cũ — mà không có sự bảo vệ tương tự như bạn cũng không cung cấp cho người mua cuối cùng sau này?
Nếu bạn là luật sư bất động sản: khi tư vấn cho người mua, bạn có đề xuất họ đưa vào điều khoản quy định rõ ràng việc bắt buộc chủ đầu tư phải đồng ý đăng ký tạm thời với Cơ quan Đăng ký Đất đai không? Và khi tư vấn cho chủ đầu tư, bạn có khuyên họ áp dụng điều khoản này khi mua đất và đưa nó vào như một điều khoản tiêu chuẩn trong hợp đồng với người mua cuối cùng không? Sự bảo vệ này, thay vì làm giảm doanh số bán hàng, thực tế lại thúc đẩy chúng: nó biến niềm tin mà người mua am hiểu ngày nay không còn dành cho họ nếu không có bằng chứng thành một thỏa thuận ràng buộc về mặt pháp lý.
Chúng ta muốn một thị trường vững mạnh và an toàn về mặt pháp lý. Công cụ đã được trao cho chúng ta. Quyết định sử dụng nó hay không vẫn thuộc về chúng ta.
Tài liệu tham khảo:
