Dự thảo luật xâm phạm quyền hạn của Cơ quan quản lý bất động sản, DGII và các đô thị

Các điều khoản gây tranh cãi nhất của Dự luật Quản lý Chung cư tập trung rủi ro lớn nhất vào sáu điều khoản trùng lặp về đăng ký và xử phạt.

SANTO DOMINGO. – Trong phân tích so sánh 10 chương và 63 điều khoản đề xuất thành lập một thực thể quản lý, giám sát và quy phạm mới, El Inmobiliario đã chỉ ra rằng từ chương I đến chương VI có sáu điều khoản được coi là " cảnh báo đỏ" của dự án, với mức độ rủi ro xung đột pháp lý và quy định cao nhất.

Trong Chương II, Điều 5 trao cho Giám đốc “quyền quản lý tối cao”, như đã giải thích ở phần trước. Trong Chương V, các Điều 16, 17 và 18 đề xuất việc thành lập một cơ quan đăng ký song song và các quyền liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Chương VI, các Điều 22 và 27 thiết lập các biện pháp trừng phạt và cơ quan đăng ký có chức năng trùng lặp với Tổng cục Thuế nội địa (DGII), Bộ Du lịch và các đô thị.

Sáu phần này, không nghi ngờ gì nữa, là cốt lõi của xung đột pháp lý trong dự án, là phần gây nhiều vấn đề nhất trong toàn bộ văn bản, bởi vì chúng tạo ra sự xâm phạm quyền lực hiến pháp, sự trùng lặp quyền lực độc quyền của Cơ quan Đăng ký Bất động sản, DGII và các hội đồng, ngoài ra còn tạo ra các cơ quan đăng ký song song và quyền lực quản lý mở rộng.

Xung đột với thẩm quyền pháp lý về bất động sản

Dự thảo luật này thành lập “Cơ quan đăng ký quốc gia về các khu chung cư nhà nước” (điều 16) và trao cho Cơ quan giám sát quyền hợp thức hóa giấy chứng nhận quyền sở hữu, phối hợp phân định ranh giới, hợp thức hóa đất đai và chuyển nhượng (điều 17 và 18).

Những quyền hạn này mâu thuẫn trực tiếp với Luật 108-05 về Đăng ký Bất động sản, luật này trao cho Cơ quan đăng ký bất động sản thẩm quyền độc quyền đối với các quyền sở hữu bất động sản, khảo sát và công khai đăng ký. Rủi ro là rõ ràng: sự trùng lặp về quy định, sự không chắc chắn về pháp lý và tranh chấp về thẩm quyền.

Quyền lựcquản lý và trừng phạt

Đối với các căn hộ cho thuê ngắn hạn (Chương VI), dự án giao cho Cơ quan Giám sát việc đăng ký bắt buộc, cấp mã số duy nhất, giám sát các nhà điều hành và quyền ban hành các biện pháp trừng phạt, đình chỉ hoặc hủy bỏ đăng ký (Điều 22, 24 và 27).

Những quyền hạn này can thiệp vào quyền hạn của DGII trong các vấn đề thuế, Bộ Du lịch trong các vấn đề du lịch và các đô thị theo Luật 176-07 trong trật tự công cộng, y tế và chung sống.

Kết quả sẽ là sự trùng lặp các biện pháp trừng phạt: phạt tiền, đình chỉ và đóng cửa có thể trùng với các quy định của thành phố hoặc ngành.

Cơ quan quản lý nhà ở tiểu bang

Dự án này cũng kết hợp các chức năng công và tưbằng cách cho phép Cơ quan Giám sát quản lý các khu vực chung của các dự án nhà nước, tuyên bố "đồng sở hữu tạm thời" và quản lý việc hợp thức hóa tập thể.

Điều này tạo ra căng thẳng với MIVHED, Cơ quan Quản lý Bất động sản và Tài sản Quốc gia, đặc biệt là trong các quy trình trưng thu, thanh toán và chuyển nhượng còn tồn đọng.

Các khu vực rủi ro cao hơn

Văn bản này bao gồm nhiều quy định về căn hộ cho thuê: yêu cầu đối với cho thuê ngắn hạn, bảo hiểm, quy định nội bộ, kiểm soát ra vào, giám sát việc cho thuê thông qua các nền tảng kỹ thuật số và lệnh cấm "khách sạn trá hình". Mặc dù các quy định này giải quyết những vấn đề thực tế về sự chung sống hòa bình, chúng cũng hàm ý:

• Gánh nặng pháp lý mới đối với chủ sở hữu và người quản lý.
• Mâu thuẫn với các quy định nội bộ đã được phê duyệt.
• Những điểm không rõ ràng về việc quy định nào được áp dụng (luật pháp, quy định của thành phố, quy định nội bộ hoặc quy định mới của Sở).
• Nguy cơ lạm dụng quyền tùy ý trong việc áp đặt lệnh trừng phạt nếu không thiết lập được các thủ tục rõ ràng và các biện pháp bảo vệ.

Điều khoản duy nhất có rủi ro thấp, Điều 15, thừa nhận sự cần thiết phải bảo vệ quyền sở hữu và tránh những hạn chế tùy tiện. Tuy nhiên, nó không loại bỏ các vấn đề về tính tương thích pháp lý khi trao quyền xử phạt, đình chỉ hoặc hủy bỏ đăng ký.

Động lực của dự án

Đại biểu Tobías Crespo biện minh cho sáng kiến ​​này bằng cách viện dẫn sự phát triển đô thị theo chiều dọc và sự gia tăng các mô hình nhà ở đã bộc lộ những lỗ hổng thực tiễn trong Luật 5038 và Sổ đăng ký Bất động sản. Lập luận của ông nhấn mạnh tính cấp thiết của việc hợp thức hóa quyền sở hữu bất động sản và bảo vệ hàng ngàn người hưởng lợi từ nhà ở nhà nước nhưng chưa có giấy tờ sở hữu chính thức, cũng như điều chỉnh sự chung sống trước tình trạng cho thuê ngắn hạn và "khách sạn trá hình".

Nhận định này được chia sẻ bởi các bên liên quan trong lĩnh vực bất động sản, những người thừa nhận sự lỗi thời của Luật 5038 trước những thách thức hiện đại. Tuy nhiên, cách thức dự luật phân bổ quyền hạn và trách nhiệm đối với việc đăng ký, hợp thức hóa và xử phạt lại mâu thuẫn với các luật hiện hành, đặc biệt là Luật 108-05 và Luật 176-07.

Mặc dù sáng kiến ​​này được hình thành với mục đích chính đáng là sắp xếp và bảo vệ đời sống tập thể trong các khu chung cư, nhưng nếu được thông qua mà không có sự điều chỉnh, kết quả sẽ là sự không chắc chắn về mặt pháp lý, sự trùng lặp quy định và những mâu thuẫn về mặt thể chế, gây rủi ro cho các gia đình hưởng lợi, chủ sở hữu và thị trường bất động sản nói chung.

Báo cáo thứ tư này từ El Inmobiliario chứng minh rằng, đằng sau một đề xuất đầy thiện chí là những thách thức pháp lý nghiêm trọng: một lời cảnh tỉnh cho những người xây dựng, xem xét và hỗ trợ quá trình lập pháp.

Các xung đột và sự chồng chéo trong chương V và VI