SANTO DOMINGO – Dự thảo luật về cho thuê và trục xuất người thuê nhà, hiện đang được một ủy ban đặc biệt của Hạ viện nghiên cứu, sẽ thiết lập một cơ quan thẩm quyền chuyên biệt cho phép trục xuất những người thuê nhà vi phạm hợp đồng trong thời hạn không quá 60 ngày, với các quy định chỉ định một thẩm phán hòa giải và một thanh tra đặc biệt phụ trách các hoạt động cho thuê, luật sư Luz del Alba Rodríguez nhấn mạnh vào cuối tuần này.
“sẽ được thành lập, cho phép tiến hành trục xuất những người thuê nhà không trả tiền trong thời hạn tối đa hai tháng, và các quy định sẽ chỉ định một thẩm phán hòa giải và một thanh tra đặc biệt chuyên trách các vấn đề liên quan đến thuê nhà,” chuyên gia về luật dân sự và tố tụng dân sự nhấn mạnh trong bài thuyết trình của mình tại Hội nghị Chuyên gia Bất động sản, được tổ chức vào thứ Bảy tuần trước.
Ông nhấn mạnh rằng dự luật do Chủ tịch Hạ viện Alfredo Pacheco đệ trình năm ngoái đã bãi bỏ "ba khoản tiền đặt cọc khét tiếng", vốn dù không được quy định trong luật nhưng đã trở thành thông lệ trong các giao dịch cho thuê ở Cộng hòa Dominica. Dự luật mới chỉ yêu cầu một khoản tiền đặt cọc duy nhất.
Một khía cạnh khác mà Rodríguez chỉ ra là điểm mới trong văn bản này là giá thuê được các bên thỏa thuận, chứ không phải theo giá thị trường, trong khi chi phí pháp lý sẽ được chia sẻ giữa chủ nhà và người thuê.
"Mục đích là để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của cả chủ sở hữu và người thuê nhà, bãi bỏ các thông lệ cũ; chẳng hạn như khoản tiền đặt cọc bổ sung để trả cho các trung gian hoặc môi giới khi thuê bất động sản, và quy định rằng: 'khi phải trả hoa hồng môi giới bất động sản cho việc quản lý cho thuê, trách nhiệm thanh toán sẽ thuộc về chủ sở hữu hoặc người đại diện hợp pháp với điều kiện họ đã ký hợp đồng quản lý với công ty môi giới', văn bản nêu rõ.".
Theo lời giải thích của ông, dự thảo Luật Cho thuê là một bước tiến đối với các nhà môi giới bất động sản, bởi vì nếu được thông qua, Nhà nước sẽ công nhận các giao dịch bất động sản, mà theo ông, là kết quả của nỗ lực và công sức của ngành này.
Trong buổi đào tạo, chuyên gia đã nhấn mạnh lý do tại sao một người môi giới bất động sản cần phải có kiến thức về các khía cạnh pháp lý: xác định những bất động sản có tiềm năng và dễ bán nhờ vào tình trạng pháp lý của chúng, cũng như xử lý những thắc mắc và điểm yếu của bất động sản liên quan đến các giấy tờ cần thiết.
Ông Rodríguez đã chia sẻ với hơn 80 người tham dự những chi tiết về quy trình thẩm định và các khía cạnh mà các nhà môi giới bất động sản cần xem xét trong quá trình giao dịch.
“Lịch sử quyền sở hữu, trong đó bạn phải xác nhận rằng người bán bất động sản có đầy đủ quyền để thực hiện giao dịch. Xem xét các khoản thế chấp hoặc nghĩa vụ pháp lý để biết tình trạng pháp lý hiện tại của bất động sản và xác minh xem nó có thế chấp, quyền sử dụng đất hoặc các loại hạn chế khác hay không.”.
Việc sử dụng và quyền sở hữu được đề cập như một yếu tố khác cần xem xét, cũng như quy hoạch và các quy định để xác định xem có bất kỳ hạn chế nào cản trở việc sử dụng trước đây hay không, và để xác định giá trị thị trường của bất động sản thông qua thẩm định của một chuyên gia trong lĩnh vực này.
Chuyên gia pháp lý cũng viện dẫn việc xác minh không có nghĩa vụ thuế và xác nhận rằng bất động sản nằm trong phạm vi tọa độ và thông tin được ghi trong giấy tờ sở hữu, cũng như khu vực được mô tả là phù hợp.
Hãy hiểu rõ hợp đồng
Trong cuốn sách "Master Real Estate Agent", Luz del Alba Rodríguez đã mô tả chi tiết các loại hợp đồng liên quan đến quá trình giao dịch bất động sản, nhấn mạnh rằng hợp đồng mua bán là loại hợp đồng duy nhất được tìm thấy trong bộ luật dân sự của Cộng hòa Dominica, trong khi hợp đồng ly hôn không xuất hiện trong bất kỳ văn bản nào.
“Thỏa thuận ly thân không bao gồm việc mua bán; không rõ phải bắt đầu từ đâu và không có án lệ nào hỗ trợ nó như một hợp đồng. Hai phương án còn lại cho phép bạn đăng ký quyền sở hữu và phong tỏa tài sản,” ông giải thích.
Các chi tiết về nội dung cần có của một hợp đồng, chẳng hạn như đối tượng, phương thức thanh toán, thời gian giao hàng, mô tả chính xác tài sản được giao, điều khoản chấm dứt hợp đồng và việc tăng giá vật liệu, đã được chuyên gia phụ trách khai mạc ngày đào tạo giải thích.
"Nếu điểm cuối cùng này không được quy định trong hợp đồng, công ty xây dựng không thể làm tăng giá trị bất động sản; đây là những điều mà các nhà môi giới phải biết để bảo vệ quyền lợi của khách hàng.".
Hợp đồng thuê nhà
Theo ông Rodríguez, có năm điều cơ bản không thể thiếu trong hợp đồng thuê nhà: kiểm tra kỹ lưỡng tài sản để đảm bảo nó ở trong tình trạng hoàn hảo.
Xác minh lịch sử tín dụng và khả năng thanh toán của người thuê nhà. Làm rõ giá thuê và thời hạn thuê, xác định mục đích sử dụng của bất động sản (nếu là thương mại) và hiểu rõ các căn cứ để đuổi người thuê ra khỏi nhà.
Về các vụ lừa đảo bất động sản, Rodríguez giải thích rằng bộ luật hình sự đã quy định về chúng và khi nhận được hoa hồng, người môi giới bất động sản trở thành một phần của quá trình điều tra. “Vì trách nhiệm của tôi với tư cách là người môi giới bất động sản là phải xác minh mọi thứ tôi sẽ bán, nên với tư cách là người môi giới, bạn có thể kiện công ty xây dựng, và đó được gọi là trách nhiệm dân sự hoặc hình sự mà người môi giới có thể phải chịu ở Cộng hòa Dominica.”.
