100% các điều khoản được đề xuất đều liên tục mâu thuẫn với quy định về Bất động sản, MIVHED, các đô thị và người tiêu dùng, gây ảnh hưởng đến DGII, ngành du lịch và CODIA.
SANTO DOMINGO – Dự luật thành lập Cơ quan Giám sát Chung cư vẫn đang được xem xét kỹ lưỡng trong giai đoạn thứ ba này. Trong khi phân tích Chương I và II cho thấy những sai sót về mặt hiến pháp và sự trùng lặp về quy định, việc xem xét Chương III và IV khẳng định rằng vấn đề còn mở rộng đến cả khía cạnh hoạt động.
Chương III và IV bao gồm các điều khoản từ 10 đến 29. Chương đầu tiên tập trung vào chế độ đăng ký và giám sát, trong khi chương thứ hai điều chỉnh việc quản trị và tính minh bạch của các cộng đồng dân cư, và 20 điều khoản cấu thành nên chúng, như được trình bày, cho thấy những xung đột pháp lý và thể chế với ít nhất 8 luật và thể chế.
Dự luật được đề xuất nhằm mục đích thiết lập các cơ quan đăng ký song song, giám sát các chủ thể đã được quản lý và xác thực các quy định nội bộ, điều này làm gia tăng mâu thuẫn với luật hiện hành và đe dọa tạo ra sự không chắc chắn về mặt pháp lý trong đời sống chung cư.
Tổng cộng 20 điều khoản này tạo ra những mâu thuẫn trong các vấn đề đăng ký và quản trị, tương đương với 100% thiếu sót.
Bảng so sánh các xung đột chuẩn mực, chương III và IV
| Chương | Các bài báo mâu thuẫn | Các chủ đề được đề cập | Các tổ chức/luật bị ảnh hưởng | Các loại xung đột chủ yếu |
| Chương III – Hệ thống đăng ký và kiểm toán (Điều 10–19) | Tất cả | – Cơ quan đăng ký quốc gia về chung cư, căn hộ cho thuê, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và các bên liên quan đến bất động sản – Giám sát hội đồng quản trị và các quy định nội bộ – Kiểm soát việc bán trước và hợp đồng – Giám sát các công ty xây dựng và chủ đầu tư | • Cơ quan quản lý bất động sản – Luật 108-05 (quyền sở hữu, hợp thức hóa, chứng nhận, đăng ký) • MIVED (xây dựng, bảo trì, cơ sở hạ tầng nhà nước) • Chính quyền địa phương – Luật 176-07 (giấy phép, chung sống, tiếng ồn, kiểm tra, xử phạt) • Cơ quan bảo vệ người tiêu dùng – Luật 358-05 (quảng cáo, hợp đồng, bán trước) • DGII (cho thuê ngắn hạn, kiểm toán thuế) • Bộ Du lịch (cho thuê du lịch, lưu trú tạm thời) • CODIA (trách nhiệm kỹ thuật, chứng nhận chuyên môn) | – Trùng lặp hồ sơ – Chồng chéo sự giám sát của các ngành (MIVED, Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng, Du lịch) – Xâm phạm quyền hạn của chính quyền địa phương – Nguy cơ chiếm đoạt chức năng của Cơ quan Đăng ký Bất động sản |
| Chương IV – Quản trị và Minh bạch (Điều 20–29) | Tất cả | – Minh bạch và số hóa biên bản cuộc họp – Công bố bắt buộc báo cáo tài chính – Giám sát bầu cử nội bộ – Xác nhận quy chế nội bộ – Chế độ xử phạt – Quy định cụ thể đối với chung cư cho thuê và các dự án nhà nước | • Luật Chung cư 5038-58 (quyền tự chủ của các hội đồng, tự quản) • Quản lý Bất động sản – Luật 108-05 (đăng ký, xác nhận giấy tờ) • DGII (báo cáo tài chính, thuế đối với người cho thuê) • Cơ quan Bảo vệ Người tiêu dùng – Luật 358-05 (tiêu chuẩn minh bạch và hợp đồng) • Chính quyền địa phương – Luật 176-07 (quy định địa phương, chung sống hòa bình, xử phạt) • MIVED (đào tạo cộng đồng, kỹ năng chuyên môn) • Bộ Du lịch (cho thuê tạm thời / người cho thuê) | – Can thiệp vào quyền tự chủ của các cơ quan lập pháp – Trùng lặp hồ sơ và giám sát – Các quy định quá mức xâm phạm đến các quyền hạn đã được thiết lập – Ảnh hưởng đến các quyền và thủ tục được quy định bởi các luật khác |
Kết quả phân tích cho thấy 100% các điều khoản được đề xuất đều mâu thuẫn với các thể chế khác và luật pháp hiện hành, gây tác động lặp đi lặp lại đến các cơ quan quản lý như Sở Bất động sản, MIVHED, các đô thị và Pro Consumidor, với những hệ lụy đối với DGII, ngành Du lịch và CODIA.
Hậu quả thực tế sẽ là việc tạo ra các hệ thống đăng ký song song, việc xác nhận bắt buộc các quy định nội bộ, kiểm toán kép và các biện pháp trừng phạt trùng lặp, làm gia tăng thủ tục hành chính và nguy cơ mâu thuẫn pháp lý đối với người dân và các nhà quản lý.
Tiếng nói của người đề xuất
Trong buổi trình bày công khai sáng kiến này, Đại biểu Tobías Crespo đã bảo vệ việc thành lập Cơ quan Giám sát như một giải pháp đối phó với sự gia tăng nhà cao tầng trong nước. Ông nói khi giới thiệu dự luật vào tháng 10 năm 2025: “Để điều tiết, giám sát và đảm bảo sự chung sống hòa bình của các gia đình, ngăn ngừa xung đột và các vấn đề”.
Trong các tuyên bố được El Inmobiliario thu thập vào ngày 14 tháng 10 năm 2025, vị nghị sĩ cho biết thực thể mới này “sẽ góp phần vào việc quản lý đúng đắn, hỗ trợ quản lý các khu chung cư dưới mọi hình thức, đảm bảo tính minh bạch và tôn trọng khuôn khổ pháp luật hiện hành”, và ông nhấn mạnh mục tiêu là “tránh các xung đột và bất tiện” đã dẫn đến những sự việc đáng tiếc giữa các chủ sở hữu chung cư.
Với những lời này, Crespo nhấn mạnh rằng đề xuất của ông nhằm mục đích tổ chức cuộc sống theo chiều dọc, mặc dù ông không giải thích làm thế nào để tránh sự chồng chéo với các thể chế hiện có.
Ý kiến từ lĩnh vực này
Luật sư Israel López đã chỉ ra rằng sáng kiến này "làm trùng lặp các chức năng đã được thiết lập trong Cơ quan quản lý bất động sản và các đô thị, tạo ra thêm thủ tục hành chính mà không giải quyết được các vấn đề thực sự về sự cùng tồn tại.".
Về phía mình, luật sư Reyna Echenique cảnh báo trong một cuộc phỏng vấn với El Inmobiliario rằng “mô hình nhà ở cao tầng cần một khuôn khổ được cập nhật nhằm tăng cường đời sống cộng đồng và quản lý, nhưng không được trùng lặp các thể chế hoặc tạo thêm thủ tục hành chính rườm rà”. Theo bà, giải pháp nằm ở việc cải cách toàn diện Luật 5038-58, chứ không phải ở việc thành lập các cơ quan song song.
Những ý kiến này cùng chung quan điểm chỉ trích: vấn đề nằm ở sự lỗi thời của luật hiện hành, nhưng giải pháp không thể là một cơ quan giám sát xâm phạm đến các quyền hạn đã được xác định trong lĩnh vực bất động sản, chính quyền địa phương và Pro Consumidor.
Bối cảnh lập pháp
Dự án được nghị sĩ Tobías Crespo trình lên Hạ viện vào ngày 15 tháng 10 năm 2025, với số hồ sơ CD-296-2025. Một tuần sau, vào ngày 22 tháng 10, dự luật được chuyển đến ủy ban nghiên cứu, nơi hiện đang trong giai đoạn phân tích kỹ thuật.
Chi tiết này rất quan trọng: dự án vẫn chưa được thảo luận tại phiên họp toàn thể, điều này cho phép xem xét các ý kiến về sự trùng lặp và xung đột thể chế trước khi dự án tiến triển trong quy trình lập pháp, quy trình lập pháp sẽ được giải thích như sau:
– Thảo luận trong ủy ban, tiếp nhận ý kiến đóng góp và các đề xuất sửa đổi.
– Báo cáo của ủy ban, có thể là báo cáo thuận lợi, không thuận lợi hoặc có sửa đổi.
– Kiến thức sẽ được thảo luận và bỏ phiếu tại phiên họp toàn thể của Hạ viện.
– Quy trình lưỡng viện, trong trường hợp được thông qua, sẽ chuyển lên Thượng viện.
– Có thể ban hành hoặc tạm hoãn, tùy thuộc vào sự đồng thuận đạt được.
Dự án đang được triển khai có những thiếu sót về mặt hiến pháp, làm gia tăng thủ tục hành chính và xung đột trong chế độ đăng ký và minh bạch, trong khi chính người đề xuất lại khẳng định sáng kiến này nhằm đảm bảo sự cùng tồn tại và minh bạch trong đời sống theo chiều dọc, bất chấp các chuyên gia yêu cầu cải cách toàn diện luật hiện hành.
