Bài viết của Reyna Echenique
Bài viết đặc biệt dành cho El Inmobiliario
Trong thời đại công nghệ cho phép truy cập thông tin tức thời và các lĩnh vực khác đã trải qua cuộc cách mạng kỹ thuật số, lĩnh vực bất động sản Cộng hòa Dominica vẫn đang chờ đợi một sự chuyển đổi cơ bản: quyền truy cập công khai vào các giấy phép và chứng nhận của các cơ quan chức năng, một nhu cầu cấp thiết đòi hỏi sự kết nối kỹ thuật số mạnh mẽ hơn giữa các tổ chức để tạo điều kiện thuận lợi cho việc xác minh thông tin thiết yếu bởi người mua, luật sư và các cố vấn bất động sản.
Tình trạng hiện tại
Trong khi các tổ chức như Cơ quan đăng ký bất động sản, Phòng Thương mại, ONAPI và DGII đã đạt được những tiến bộ đáng kể trong việc số hóa và cung cấp thông tin công khai, các đơn vị chủ chốt khác trong lĩnh vực phát triển bất động sản vẫn duy trì các quy trình kém minh bạch hơn, tạo ra những khoảng trống thông tin ảnh hưởng đến tính minh bạch của ngành.
Sự cần thiết của tính minh bạch trong thể chế
Việc tiếp cận thông tin thiết yếu trên nền tảng kỹ thuật số là cần thiết, ví dụ như:
● Tình trạng phê duyệt và các thủ tục đang được tiến hành tại Bộ Du lịch của CONFOTUR
● Giấy phép môi trường đã được cấp và đang trong quá trình xử lý
● Giấy phép xây dựng MIVHED
● Giấy phép của thành phố và không có ý kiến phản đối
● Chứng nhận sử dụng đất
CONFOTUR và giấy phép xây dựng: Những ví dụ điển hình về sự cần thiết của tính minh bạch
Tình hình hiện tại liên quan đến việc phê duyệt CONFOTUR và giấy phép xây dựng minh họa rõ nét nhu cầu cấp thiết về việc công chúng được tiếp cận thông tin. Các dự án bất động sản thường được quảng bá và bán dựa trên những lời hứa không phù hợp với thực tế
● Một số người tuyên bố đã được phê duyệt trong khi thực tế hồ sơ của họ chỉ đang trong quá trình xử lý
● Một số người khác quảng bá lợi ích của CONFOTUR mà chưa hề bắt đầu quá trình điều trị
● Có những trường hợp hàng hóa được giao mà không có sự chấp thuận đã hứa
● Các dự án được công bố với dòng chữ "đang trong quá trình xin phép" ngay cả khi chưa có giấy tờ đăng ký quyền sở hữu đất đai đối với khu đất dự kiến xây dựng
● Các dự án được chào bán mà không có giấy phép xây dựng cần thiết
Việc thiếu khả năng tiếp cận thông tin cơ bản này đối với công chúng dẫn đến:
● Rủi ro đối với người mua đầu tư dựa vào các giấy phép và ưu đãi có thể không thành hiện thực
● Cạnh tranh không lành mạnh giữa các nhà phát triển
● Mất uy tín trong lĩnh vực này
● Các rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong tương lai
Lợi ích cho ngành
Việc triển khai một hệ thống truy cập công khai vào thông tin này sẽ mang lại nhiều lợi ích:
● Tăng cường an ninh trong các giao dịch bất động sản
●Giảm thời gian thực hiện quy trình thẩm định
● Tăng cường niềm tin của nhà đầu tư
● Chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn bất động sản
● Minh bạch trong quá trình phát triển dự án
Những câu chuyện thành công
Các tổ chức đã triển khai hệ thống tham vấn trực tuyến chứng minh những lợi ích của tính minh bạch kỹ thuật số:
●Sổ đăng ký bất động sản: Truy cập thông tin về các quyền, nghĩa vụ và quyền cầm giữ đã được đăng ký
● ONAPI: Xác minh và đăng ký tên thương mại và nhãn hiệu
● Phòng Thương mại: Tra cứu thông tin đăng ký doanh nghiệp
● DGII: Xác minh người nộp thuế và tình trạng thuế
Những ví dụ này chứng minh rằng công nghệ và tính minh bạch không chỉ khả thi mà còn củng cố các thể chế và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch thương mại.
Thách thức của thông tin "nhạy cảm"
Lập luận cho rằng một số thông tin là "nhạy cảm" và do đó không nên được chia sẻ mâu thuẫn với thực tế rằng các giấy phép và chứng nhận này là tài liệu công khai. Việc xác minh chúng không nên phụ thuộc vào sự tùy ý của chủ đầu tư, mà phải được thực hiện thông qua các tổ chức cấp phép.
Đề xuất thực hiện
Việc hiện đại hóa khả năng tiếp cận thông tin này đòi hỏi:
● Xây dựng cổng thông tin tham vấn thể chế
● Chuẩn hóa các định dạng trình bày
● Cập nhật cơ sở dữ liệu liên tục
● Mối liên hệ giữa các hệ thống thể chế
● Các giao thức bảo mật và xác minh
Tác động đến tư vấn bất động sản
Việc tiếp cận thông tin này sẽ cho phép các đại lý bất động sản:
● Cung cấp lời khuyên chính xác và có dẫn chứng hơn
● Giảm thiểu rủi ro trong giao dịch
● Tăng cường lòng tin giữa khách hàng và cố vấn
● Chuyên nghiệp hóa dịch vụ trung gian
● Bảo vệ quyền lợi của người mua
Tác động đến hoạt động pháp lý
Việc có sẵn thông tin kỹ thuật số này rất quan trọng đối với các luật sư bất động sản, những người thường xuyên được giao nhiệm vụ tiến hành thẩm định các dự án xây dựng. Việc truy cập trực tiếp vào các tài liệu này không chỉ giúp đẩy nhanh quá trình xem xét pháp lý mà còn cho phép đưa ra các ý kiến pháp lý sáng suốt hơn, giảm thiểu rủi ro cho cả người mua và cố vấn pháp lý của họ
Hướng tới một lĩnh vực minh bạch hơn
Tính minh bạch của các tổ chức không chỉ là một yêu cầu kỹ thuật mà còn là điều bắt buộc đối với sự phát triển lành mạnh của ngành bất động sản. Một thị trường nơi thông tin thiết yếu được tiếp cận dễ dàng là một thị trường tạo ra niềm tin lớn hơn và thu hút các khoản đầu tư tốt hơn.
Bài viết bổ sung này nằm trong chuỗi bài "Những thách thức tiềm ẩn của ngành bất động sản" của El Inmobiliario, cung cấp cái nhìn sâu sắc về sự cần thiết phải tăng cường tính minh bạch thể chế trong lĩnh vực này.
Tác giả là luật sư bất động sản, doanh nhân bất động sản, Giám đốc điều hành Tập đoàn Echenique, Thư ký hội đồng quản trị AEI nhiệm kỳ 2024-2026, nhà môi giới bất động sản chuyên về thị trường bất động sản Dominica và quốc tế.
