SANTO DOMINGO.- Hai sáng kiến lập pháp lẽ ra sẽ đưa Cộng hòa Dominica tiến một bước đáng kể trong việc củng cố lĩnh vực bất động sản trong nước đã hết hiệu lực vào năm ngoái tại Hạ viện do thiếu sự đồng thuận giữa các nhà lập pháp.
Một mặt, có dự thảo Luật chung về cho thuê và trục xuất bất động sản, phiên bản mới nhất được đệ trình vào tháng 8 năm 2022 bởi chủ tịch đương nhiệm của hạ viện, Alfredo Pacheco, và đã hết hiệu lực vào ngày 26 tháng 7 năm ngoái do những bất đồng trong ủy ban đặc biệt được thành lập để nghiên cứu luật này.
Văn bản này, vốn đã được nghiên cứu trong khoảng 20 năm, sẽ bãi bỏ Luật số 4314 ngày 22 tháng 10 năm 1955, Luật số 17-88 ngày 5 tháng 2 năm 1988 và Nghị định số 4807. Luật đầu tiên được viện dẫn và ý kiến của tổng thống có từ thời Trujillo.
Một trong những mục tiêu của dự án là cải cách các quy định lỗi thời hiện hành để khuyến khích đầu tư tư nhân trong nước và nước ngoài vào phát triển các dự án bất động sản cho thuê, hướng tới xây dựng các chính sách của Nhà nước nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc cung cấp nhà ở và từ đó giảm chi phí thuê nhà.
Sự quan tâm đến dự luật này thể hiện rõ trong phiên họp toàn thể của Hạ viện vào ngày 24 tháng 5 năm 2023, khi cơ quan này tuyên bố dự luật là vấn đề cấp bách, thông qua ở lần đọc đầu tiên và gửi lại cho ủy ban để tổ chức các phiên điều trần công khai.
Luis Henríquez Beato, một thành viên của đảng PLD, người từng tham gia ủy ban đặc biệt nghiên cứu dự luật trong tám tháng, thừa nhận trong một cuộc phỏng vấn với El Inmobiliario hồi tháng 9 năm ngoái rằng lý do sáng kiến này không được thông qua thành luật là vì những bất đồng vẫn còn tồn tại.
“Quyền nhà ở của người thuê nhà và quyền sở hữu tài sản của chủ nhà. Sự cân bằng giữa hai quyền này là nguồn gốc của sự ganh tị lớn giữa các nhà lập pháp, những người bảo vệ bên này hoặc bên kia,” ông khẳng định.
Dự luật này vấp phải sự phản đối từ nhiều lĩnh vực khác nhau, và một số người đề xuất cần phải tăng cường điều khoản cho phép. Điều này đã được bày tỏ bởi các thành viên của Hiệp hội các đại lý và công ty bất động sản (AEI), Hiệp hội các nhà xây dựng và phát triển nhà ở (Acroprovi), Quỹ thể chế và công lý (Finjus), và những tổ chức khác.
Reyna Echenique, thư ký Hội đồng quản trị của AEI, tuyên bố rằng các nghị sĩ phải cung cấp cho đất nước một khuôn khổ pháp lý mới, trong đó tính đến và tôn trọng quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu và quyền sử dụng của người thuê nhà.
Ngày 28 tháng 6, ủy ban đặc biệt của Hạ viện nghiên cứu dự luật đã nhận được ý kiến đóng góp từ khoảng 20 lĩnh vực trong các phiên điều trần công khai.
Acoprovi, do chủ tịch Annerys Meléndez đại diện, đã bày tỏ sự tiếc nuối trong phiên điều trần rằng hiện có rất ít đầu tư bất động sản do thiếu các đảm bảo pháp lý hiện hành.
Trên sân khấu, người đề xuất dự luật, Alfredo Pacheco, chủ tịch Hạ viện, đã phát biểu theo hướng đó, thừa nhận: “Tình hình cho thuê nhà ở Cộng hòa Dominica hiện đang rất tồi tệ.” Ông nhấn mạnh rằng dự luật của ông sẽ thiết lập sự cân bằng giữa quyền lợi của chủ nhà và người thuê nhà.
Tổ chức Chủ nghĩa Thể chế và Công lý (Finjus) nhận thấy rằng dự luật cần được cải thiện vì việc thiết lập các thủ tục hành chính rườm rà sẽ ảnh hưởng đến khu vực sản xuất và gây thiệt hại cho đầu tư.
Trong khi đó, dự luật vẫn tiếp tục bị đình trệ do những bất đồng giữa các thành viên Quốc hội, đẩy đất nước vào tình trạng thiếu một công cụ đáp ứng được nhu cầu thị trường hiện tại.
Luật điều chỉnh hoạt động của các đại lý
Hiệp hội các đại lý và công ty bất động sản (AEI) đã hy vọng rằng năm 2023 sẽ là năm mà đất nước này thông qua dự luật điều chỉnh các dịch vụ bất động sản và hợp đồng môi giới trong nước, một văn bản khiến Cộng hòa Dominica vẫn chưa có luật pháp, và góp phần gây nguy hiểm cho uy tín của các công ty bất động sản danh tiếng, vì không có sự kiểm soát nào đối với hoạt động của các môi giới bất động sản.
“Lần này chúng tôi đã gặp gỡ ủy ban nghiên cứu dự án. Gần như chắc chắn chúng ta sẽ có luật trong năm nay. Các nhà lập pháp đang tập trung vào việc điều tiết thị trường do các vấn đề về thuế và vì đây là mắt xích yếu duy nhất, và tôi tin rằng chúng ta sẽ đạt được điều đó”, Alberto Bogaert, chủ tịch tổ chức, nói với El Inmobiliariovào tháng 6 năm 2023.
Ông nhấn mạnh rằng điều này sẽ "chấm dứt tình trạng hỗn loạn trong các giao dịch bất động sản trên cả nước.".
Ông giải thích rằng Acoprovi và AEI đã trao đổi những ý kiến đóng góp của họ về dự thảo luật, "nhờ đó đã đạt được sự đồng thuận giữa hai công đoàn về các sửa đổi được đề xuất, nhằm mục đích tạo ra một đạo luật phù hợp với thực tế và nhu cầu của ngành công nghiệp.".
“Chúng tôi đã xem xét dự luật và đang ở điểm đồng thuận mà tôi tin rằng chúng ta sẽ đạt được,” ông Bogaert tuyên bố, đồng thời cho rằng văn bản pháp luật này sẽ giúp thiết lập trật tự cho nghề nghiệp bằng cách quy định yêu cầu phải có giấy phép đối với những người muốn tham gia vào lĩnh vực này.
Đã được trình lên Hạ viện
Khi tiếp đón một phái đoàn từ lĩnh vực này vào tháng 5 năm 2023, Chủ tịch Ủy ban Tư pháp của Hạ viện, Alexis Jiménez, tuyên bố rằng trong hai tuần tới, họ sẽ bước vào giai đoạn quan trọng trong việc nghiên cứu dự án để đạt được sự chấp thuận trong thời gian ngắn nhất có thể.
Từ năm 2021
Dự luật hiện đang được xem xét, nhằm điều chỉnh các dịch vụ bất động sản và hợp đồng môi giới trong nước, được trình lên vào ngày 18 tháng 8 năm 2021 và do đại biểu Quốc hội khu vực Lourdes Serulle soạn thảo.
Mục đích của luật này là bảo vệ mối quan hệ pháp lý giữa người chào bán và môi giới bất động sản hoặc đại lý của họ, cũng như niềm tin của thị trường bất động sản có được từ các giao dịch pháp lý phát sinh từ sự trung gian của các môi giới bất động sản hoặc đại lý của họ.
Nó bao gồm chế độ pháp lý, tổ chức và quản lý hoạt động môi giới bất động sản áp dụng cho các trung gian bất động sản hoạt động trên lãnh thổ quốc gia, các yêu cầu để thực hiện hoạt động này, quyền và nghĩa vụ của các nhà môi giới và đại lý; cũng như hợp đồng môi giới; ngoài ra còn có việc kiểm soát chất lượng các dịch vụ đó.
Tương tự như vậy, dự luật về tiền thuê nhà cần được trình lại lên Quốc hội trong năm nay để nghiên cứu, thảo luận và thông qua.
Ảnh bìa: AEI và Ủy ban Acoprovi cùng với Ủy ban Tư pháp của Hạ viện (Nguồn bên ngoài).
