SANTO DOMINGO.- Giảm thiểu các vụ lừa đảo bất động sản là một công cụ thiết yếu để ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục phát triển mạnh mẽ tại Cộng hòa Dominica, bởi vì đây là một trong những hoạt động kinh tế chủ chốt của đất nước và là lĩnh vực có sự phát triển mạnh mẽ nhất trong thời gian gần đây.
Lời khẳng định này được đưa ra bởi luật sư kiêm chuyên gia về phòng chống rửa tiền Joselina Taveras, người đã tham gia cùng với Reyna Echenique và Luz del Alba Rodríguez trong phiên thảo luận "Các bước pháp lý để mua bán bất động sản an toàn" tại Diễn đàn CENI Expo lần thứ ba, được tổ chức vào ngày 2 tháng 5 tại khách sạn Dominican Fiesta, nơi ba chuyên gia đã đưa ra các khuyến nghị về cách tăng cường việc mua bán bất động sản an toàn trong nước.
“Luật pháp tạo cơ cấu cho một trong những hoạt động kinh tế trọng điểm của đất nước; ngành xây dựng là trọng điểm vì đây là ngành phát triển mạnh nhất trong thời gian gần đây. Các vụ lừa đảo vẫn tiếp diễn vì chúng ta không thực hiện thêm bước nào nữa”, ông phát biểu.
Ông ấy nói rằng người tiêu dùng ngày nay rất hiểu biết và những người không hiểu điều này sẽ bị loại khỏi cuộc chơi.
“Xét từ góc độ phòng chống rửa tiền, để tham gia vào lĩnh vực bất động sản, bạn cần có một chính sách bảo hiểm, đó chính là thẩm định kỹ lưỡng,” Taveras giải thích.
“Khi tôi thực hiện một giao dịch mua bán an toàn, tôi đang tạo dựng mối quan hệ với tư cách là khách hàng, người cũng sẽ tin tưởng bạn với tư cách là người bán vì quá trình thẩm định mang lại lợi ích cho cả hai bên; đó là cách để gia tăng giá trị vì cuối cùng chúng ta đang giúp khách hàng nhận thức được vấn đề và chứng minh rằng chủ đầu tư hiểu rõ mọi việc.”.
Chuyên gia về phòng chống rửa tiền được FIBA chứng nhận, đến từ Florida, Hoa Kỳ, cũng ủng hộ việc điều chỉnh các tòa nhà cho thuê ngắn hạn, vì cách thức sinh sống trong các căn hộ chung cư đã phát triển thành một mô hình kinh doanh khác.
“Mọi thứ không được ghi chép lại đều không chắc chắn,” ông nhận xét, sau khi lập luận rằng tất cả các thông số kỹ thuật của một bất động sản nên được ghi trong hợp đồng: các vật liệu hoàn thiện, các điều khoản điều chỉnh giá, quy trình làm việc với khách hàng; trong thế giới mới này, không có gì là cố định cả.”.
«Không có gì gọi là giao dịch mua bán hoàn hảo và đôi khi thủ tục hành chính rườm rà khiến mọi việc trở nên khó khăn, nhưng thông qua một văn bản ghi rõ đầy đủ các điều khoản, một thỏa thuận mua bán có thể được lập ra«.
Luz del Alba Rodríguez, Joselina Taveras, Osman González và Reyna Echenique. (Justo Feliz/El Inmobiliario).
Reyna Echenique
Nữ hoàng bất động sản đã chỉ ra ba yếu tố chính tham gia vào quá trình này: người bán, sản phẩm và người mua. Bà giải thích: “Nhưng để sản phẩm đó khả thi và được tiêu thụ, trước hết phải có tính hợp pháp của bất động sản. Nhiều nhà phát triển không sở hữu quyền sở hữu hợp pháp; điều quan trọng không phải là sự chắc chắn về việc bán được hàng, mà là sự đảm bảo pháp lý mà chúng ta phải cung cấp cho người bán.”.
Echenique cho rằng các đại lý bất động sản đại diện cho các nhà phát triển có nghĩa vụ phải cung cấp sự đảm bảo cho người mua. “Quá trình thẩm định này, khi chúng tôi bắt đầu, đòi hỏi chúng tôi phải điều tra nguồn vốn, đối tượng khách hàng mà chúng tôi đang bán và cách chúng tôi hoàn thiện dự án để mang đến sản phẩm chất lượng cho khách hàng.”.
Một sai lầm khác mà chuyên gia luật bất động sản chỉ ra là quên mất điều khoản "ai đang bán cho tôi". "Càng hiểu rõ, chúng ta càng có nhiều cơ hội. Một giao dịch thành công bắt đầu từ việc tạo ra khách hàng tiềm năng thành công, và càng hoàn thiện quy trình, quá trình bán hàng càng được rút ngắn", bà giải thích.
Tôi bán tài sản đó với tư cách nào? "Nếu điều khoản đó bị thiếu, đó là một dấu hiệu đáng ngờ; bán thứ không thuộc sở hữu của mình là một giao dịch vô hiệu.".
Lãnh đạo ngành bất động sản cho biết việc có giấy phép xây dựng là điều nên làm. "Khi nhận được một dự án, chúng tôi sẽ đặt câu hỏi để có được bức tranh toàn diện. Chúng tôi cần lập hồ sơ, hỏi xem quyền sở hữu có đứng tên họ hay không, và theo dõi xem có cần thiết để đảm bảo an toàn pháp lý cho khách hàng hay không.".
"Một doanh nghiệp bất động sản hoạt động mà không tuân thủ pháp luật thì không thể bền vững," luật sư tuyên bố.
Luz del Alba Rodríguez
Chuyên gia luật bất động sản và khảo sát viên nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đảm bảo các tài liệu do chủ sở hữu cung cấp phù hợp với tài sản thực tế. “Khi hai thửa đất liền kề nhau, cần phải xác định lại ranh giới hoặc xác định rõ tài sản. Điểm thứ hai là diện tích phải khớp với số mét vuông được ghi trong hợp đồng, và các môi giới bất động sản phải hiểu rõ 'tarea de tierra' (đơn vị đo diện tích đất) là gì.”.
"Một điều nữa là nếu tôi có một mảnh đất rộng một nghìn mét và nó giáp với một khu tài nguyên thiên nhiên, thì nó không thực sự có diện tích một nghìn mét," chuyên gia giải thích, đề cập đến khoảng cách an toàn cần được quy định trong luật khi nói đến các khu vực cây xanh.
Ông đã nêu ra một số sai lầm mà một người môi giới bất động sản cần lưu ý trước khi hoàn tất giao dịch.
1-Xác minh giá trị thực của bất động sản đó, các khía cạnh kỹ thuật liên quan đến định giá, nhiều khi đó chỉ là giá trị cảm tính.
“Chúng ta có một quan niệm sai lầm rằng việc định giá làm giảm giá trị bất động sản; các ngân hàng muốn cho vay tiền, và yếu tố then chốt chính là việc định giá.”.
2-Nếu khách hàng của tôi muốn mua một căn hộ để đầu tư hoặc để ở, tôi cần biết căn hộ nào phù hợp với anh ấy, có quy định hoặc chính sách chung sống nào không, liệu căn hộ đó có đủ điều kiện tham gia các nền tảng chung cư hay không, và có một số điều khoản bị cấm theo quy định của pháp luật chung cư.
Buổi thảo luận được điều hành bởi kiến trúc sư Osman González.
