Các chủ khách sạn và doanh nhân bất động sản du lịch đề xuất những điều chỉnh quan trọng đối với dự luật thuê nhà

SANTO DOMINGO-Hiệp hội các công ty du lịch bất động sản (ADETI) và Hiệp hội khách sạn và nhà hàng quốc gia (Asonahores)đã đề xuất bốn điều chỉnh thiết yếu đối với dự thảo Luật Cho thuê chung, với lý do rằng chúng sẽ bảo vệ sự năng động của du lịch bất động sản và đầu tư vào hình thức cho thuê chính thức.

Các nghiệp đoàn đề xuất định nghĩa pháp lý về cho thuê ngắn hạn, cụ thể là các hợp đồng tối đa sáu tháng, và việc loại trừ chúng khỏi chế độ cho thuê chung do bản chất khác biệt so với nhà ở chính. Họ lập luận rằng cho thuê dài hạn, mặt bằng thương mại và các bất động sản cho thuê qua Airbnb cho khách du lịch trong ba đêm là không giống nhau.  Họ tin rằng sự đồng nhất hóa này gây nguy hại cho hệ sinh thái bất động sản vốn rất quan trọng đối với nền kinh tế quốc gia.

Hơn nữa, họ yêu cầu các khoản tiền bảo lãnh có thể được gửi vào bất kỳ tổ chức tài chính được quản lý nào , thay vì Ngân hàng Nông nghiệp, như đã được nêu ngầm trong dự luật hiện đang được trình lên Hạ viện.

Họ cũng chủ trương thiết lập sự phân biệt rõ ràng giữa các loại hình sử dụng (nhà ở, thương mại hoặc du lịch) trong phạm vi pháp lý của quy định và nhấn mạnh việc duy trì thủ tục trục xuất nhanh chóng đối với trường hợp không thanh toán, điều này đảm bảo tính chắc chắn về mặt pháp lý và bảo vệ đầu tư tư nhân.

Trong một cuộc thảo luận trước ủy ban lập pháp nghiên cứu dự luật nói trên, bà Alba Russo của tổ chức Asonahores và ông Michael Lugo của tổ chức ADETI lập luận rằng luật hiện hành không phân biệt giữa các loại hình cho thuê hoặc mục đích sử dụng cụ thể của chúng, điều này có thể khiến chúng phải chịu cùng một chế độ pháp lý.

Dự luật nói gì và các hiệp hội ngành nghề có ý kiến ​​gì? Những điểm quan trọng nhất của cuộc tranh luận được giải thích dưới đây:  1. Phạm vi pháp lý: một luật cho nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Dự luật (Điều 1 và 2): Điều chỉnh tất cả các hợp đồng cho thuê, bao gồm cả các bất động sản được sử dụng cho mục đích nhà ở, thương mại, công nghiệp hoặc bất kỳ hoạt động kinh tế nào khác, mà không phân biệt giữa chúng. Đề xuất của Asonahores/ADETI: Họ yêu cầu phân biệt giữa cho thuê nhà ở, thương mại và đặc biệt là cho thuê du lịch ngắn hạn, vì các hợp đồng này có logic khác nhau và cần các quy định phù hợp, chứ không phải một cách tiếp cận thống nhất duy nhất.  2. Cho thuê du lịch: Có nên được điều chỉnh giống như nhà ở chính không? Dự luật không xem xét cũng không định nghĩa loại hình "cho thuê ngắn hạn", cũng không công nhận cho thuê du lịch là một chế độ đặc biệt. Đề xuất của ngành: Cho thuê ngắn hạn nên được định nghĩa cụ thể là các hợp đồng có thời hạn tối đa sáu tháng và các trường hợp này nên được loại trừ khỏi phạm vi áp dụng của luật này, do chúng liên quan đến du lịch chứ không phải để sử dụng làm nhà ở lâu dài. Họ lập luận rằng điều này sẽ bảo vệ các khoản đầu tư liên quan đến các mô hình như cho thuê kỳ nghỉ, biệt thự hoặc nhà ở du lịch. 3. Tiền đặt cọc: Hiện đại hóa hay duy trì hệ thống truyền thống? Dự luật (tham chiếu Luật 4314/1955): Nghĩa vụ gửi tiền vào Ngân hàng Nông nghiệp được duy trì một cách ngầm định. Đề xuất của các hiệp hội thương mại: Họ cho rằng đây là một hệ thống lỗi thời và đề xuất cho phép gửi tiền vào bất kỳ tổ chức tài chính được quản lý nào, hiện đại hóa hệ thống và tạo điều kiện thuận lợi cho việc tuân thủ đối với các nhà đầu tư và chủ nhà chuyên nghiệp.  4. Trục xuất do không thanh toán tiền thuê nhà: Thi hành ngay lập tức hay thủ tục pháp lý? Điều 35 của dự luật quy định rằng chủ nhà có thể liên hệ với thanh tra thành phố nếu người thuê nhà vi phạm hợp đồng, với thời hạn 30 ngày để khắc phục tình hình. Sau đó, việc trục xuất được cho phép. ADETI và Asonahores yêu cầu duy trì việc thi hành ngay lập tức đối với trường hợp không thanh toán tiền thuê nhà , không cần các thủ tục hành chính rườm rà, để duy trì tính chắc chắn về mặt pháp lý và niềm tin vào thị trường cho thuê chính thức.













 

Bối cảnh

Theo số liệu do chính các hiệp hội thương mại cung cấp, bất động sản và du lịch nhà ở là một phân khúc đang phát triển mạnh mẽ, cả về việc mua nhà thứ hai của người nước ngoài và cho thuê ngắn hạn, đặc biệt là nhà ở cao cấp, tại các khu du lịch.

Năm 2024, các dự án bất động sản du lịch tại Cộng hòa Dominica đã huy động được hơn 10 tỷ đô la Mỹ vốn đầu tư , bao gồm 6.000 phòng mới do ADETI đóng góp, cũng như các dự án cải tạo. Hơn nữa, theo Eduardo Read vào tháng 8 năm ngoái, các sáng kiến ​​này đã tạo ra khoảng 34.000 việc làm trực tiếp và bổ sung thêm khoảng 124.000 phòng lưu trú không thuộc khách sạn

Họ lập luận rằng việc áp dụng một khung pháp lý không phù hợp có thể tạo ra sự không chắc chắn về mặt pháp lý và làm nản lòng các khoản đầu tư này, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của du lịch và các dự án bất động sản tại các điểm đến như Punta Cana, Las Terrenas và Cap Cana.

Hơn nữa, sự nổi lên của các nền tảng như Airbnb, Vrbo và Booking đã định nghĩa lại việc cho thuê nhà ở các điểm du lịch, tạo ra các hợp đồng không phù hợp với logic truyền thống của hợp đồng thuê nhà ở. Do đó, các hiệp hội ngành đang tìm cách đảm bảo luật pháp công nhận thực tế này và không cản trở sự phát triển của nó.

Đề xuất từ ​​Asonahores và ADETI, theo đại diện của họ, không nhằm mục đích phản đối quy định về cho thuê nhà, mà là để điều chỉnh nó cho phù hợp với một quốc gia có nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào du lịch và đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Họ nhấn mạnh rằng Quốc hội phải xem xét lại cách tiếp cận của dự án và tạo ra một khung pháp lý hiện đại, linh hoạt, phù hợp với thực tế thị trường.

Bảng so sánh: Đề xuất của ASONAHORES/ADETI so với dự án hiện tại