Những gì cuộc điều tra dân số năm 2022 tiết lộ về nước uống trong các hộ gia đình ở Dominica, và ý nghĩa của điều đó đối với thị trường bất động sản: giải pháp này có ưu điểm là giải quyết được vấn đề mà ONE vừa nêu rõ: ở Cộng hòa Dominica, có hệ thống dẫn nước không có nghĩa là có nước để uống
SANTO DOMINGO– Nguồn nước uống cho dự án sẽ đến từ đâu? Câu hỏi này, hoặc câu trả lời của nó, khó có thể xuất hiện trong tài liệu quảng cáo hay bản vẽ thiết kế, và rất khó xảy ra trường hợp người mua hỏi mà chủ đầu tư lại trả lời: “Nước đóng chai”. Tình trạng thiếu nước sạch đã trở nên phổ biến, dù đó là một mảnh đất trên đồi ở Cabrera, một bất động sản ở Barahona, hay một tòa nhà cao tầng ở Ensanche Ozama.
Ấn phẩm số II "Nước và vệ sinh trong các hộ gia đình ở Cộng hòa Dominica", được Văn phòng Thống kê Quốc gia công bố vào tháng 5 năm 2026, dựa trên cuộc điều tra dân số và nhà ở quốc gia lần thứ X năm 2022, đã khẳng định điều này: 84,3% hộ gia đình Dominica sử dụng nước đóng chai.
Hình ảnh này không miêu tả một tầng lớp yếu thế hay một vùng nông thôn không có đường ống dẫn nước. Nó phản ánh gần như toàn bộ đất nước, với sự khác biệt tối thiểu giữa khu vực thành thị và nông thôn.
Tại khu vực đô thị, nơi có 2,7 triệu hộ gia đình sinh sống, tỷ lệ này tăng lên 87%, còn ở khu vực nông thôn giảm xuống còn 77,1%, nhưng chỉ vì ở đó xe bồn nhỏ, nước mưa và vòi nước công cộng cạnh tranh nhau, chứ không phải vì hệ thống dẫn nước đã được xây dựng để giải quyết vấn đề.
Việc tiếp cận trực tiếp với nước uống được dẫn vào nhà, điều mà trong bất kỳ bối cảnh khu vực nào khác cũng sẽ là điều kiện tối thiểu để sinh sống ở đô thị, hiện chỉ có 5,9% hộ gia đình trên toàn quốc được tiếp cận: chỉ 220.867 trong số 3,7 triệu hộ gia đình được thống kê.
Khoảng trống không được đề cập trong hợp đồng mua bán
Dữ liệu mà thị trường bất động sản cần xem xét kỹ lưỡng không phải là dữ liệu về nước đóng chai mà là dữ liệu về hệ thống dẫn nước: 62,7% hộ gia đình Dominica sử dụng nước sinh hoạt để giặt giũ, cọ rửa và tắm rửa, trong khi chỉ có 5,9% sử dụng để uống, cho thấy một thực tế rõ ràng: nước đã đến nhà, nhưng không ai tin tưởng để uống.
Sự thiếu tin tưởng đó phải trả giá, bởi vì nước đóng chai không miễn phí, cũng như chiếc xe tải nhỏ chở nước đã qua xử lý đi khắp các khu dân cư, nguồn cung cấp nước duy nhất cho 3,6% hộ gia đình đô thị.
Mỗi gia đình sống trong căn hộ có nguồn nước sinh hoạt hạn chế và phải mua nước đóng chai đều phải trả hai lần: phí dịch vụ nước và chi phí nước uống thực tế. Lượng tiêu thụ hàng tuần của một gia đình bốn người có thể lên tới bốn chai, và chúng tôi để độc giả tự tính toán chi phí hàng năm dựa trên giá hiện tại từ 110 đến 130 peso cho một bình 5 gallon (khoảng 1,5 lít).
Nước uống là một gánh nặng kinh tế gần như vô hình, không bao giờ xuất hiện trong phân tích lợi nhuận của một dự án nhà ở hoặc trong bảng định giá của các chuyên gia thẩm định.
Tổng chi phí đó sẽ lên tới bao nhiêu trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của tài sản? Thị trường có tính đến yếu tố này khi định giá mỗi mét vuông không? Có ai tiết lộ thông tin này trong quá trình thẩm định thế chấp không?
Chiếc xe tải cứu tinh nhỏ bé
Theo tài liệu của ONE, 3,2% hộ gia đình Dominica, tương đương 119.637 hộ, sử dụng nước "đã qua xử lý" từ những chiếc xe tải nhỏ: loại xe lưu thông trên các đường phố khu dân cư để bán nước "uống được" cho các hộ gia đình.
Tỷ lệ này ở khu vực thành thị cao hơn so với khu vực nông thôn (3,6% so với 2,3%), điều này cho thấy đây không phải là hiện tượng chỉ xảy ra ở những khu vực thiếu cơ sở hạ tầng: đó là một dịch vụ thị trường nhằm lấp đầy khoảng trống ở những nơi mà hệ thống dẫn nước không đến được, nhưng nước đó không thể uống được.
Đối với lĩnh vực bất động sản, sự phân bố địa lý của chiếc xe tải nhỏ đó, một cách vô tình, lại là bản đồ về tình trạng khan hiếm nước. Các tỉnh phụ thuộc nhiều nhất vào nguồn tài nguyên này cũng đang tích cực phát triển thị trường, và đây không phải là những khu vực vùng sâu vùng xa mà là những vùng lãnh thổ nơi mạng lưới cấp nước đã có nhưng chưa đủ.
Bức tranh toàn cảnh còn lại bao gồm 37.241 hộ gia đình phụ thuộc vào các xe bồn lớn, một nguồn cung cấp nước khác biệt về chất lượng, thường đến từ các cộng đồng không có mạng lưới cấp nước ngầm: tại các vùng nông thôn có du lịch và công nghiệp phát triển, như hành lang phía đông hoặc bờ biển phía bắc, nước được vận chuyển bằng xe hoặc hoàn toàn không được cung cấp.
Những điều mà nhà phát triển không tính toán được
Câu hỏi mà báo cáo ONE đặt ra, dù không nêu tên cụ thể, là vấn đề quy định: một dự án nhà ở đảm bảo tiêu chuẩn nước uống nào?
Các quy định của Cộng hòa Dominica yêu cầu kết nối với mạng lưới cấp nước như một điều kiện để cấp phép xây dựng, nhưng không có quy định nào bắt buộc chủ đầu tư phải chứng minh chất lượng nước được cung cấp hoặc phải trang bị hệ thống lọc hoặc xử lý nước trong các căn hộ.
Kết quả là một tác động ngoại lai thầm lặng: người mua phải gánh chịu chi phí giải quyết những vấn đề mà cơ sở hạ tầng họ đã trả tiền không giải quyết được.
Trong các dự án tầm trung đến cao cấp—những tòa nhà chọc trời ở Piantini, Naco, Los Cacicazgos và các khu dân cư khép kín ở phía Đông—giải pháp thường là máy lọc nước nhà bếp, nước đóng chai theo hình thức đăng ký hoặc kết nối với hệ thống nước tinh khiết tập trung do ban quản lý chung cư quản lý. Và vấn đề này tiếp tục phát sinh chi phí.
Trong các dự án chi phí thấp, giải pháp thường là xe tải nhỏ hoặc chai nước cá nhân, điều này gây ra gánh nặng ngân sách không cân xứng cho các hộ gia đình thu nhập thấp.
Nhưng không có kịch bản nào trong số này xuất hiện trong lời hứa bán hàng.
Cơ hội để tạo sự khác biệt
Những gì số liệu thống kê dân số ghi nhận là sự thiếu hụt, thị trường có thể hiểu là một lợi thế. Các nhà phát triển tích hợp hệ thống lọc nước tập trung, đảm bảo nước uống được trong các căn hộ hoặc chứng nhận chất lượng nước vào dự án của họ có lý lẽ thuyết phục mà 94% hộ gia đình đô thị ở Cộng hòa Dominica không thể xem nhẹ: nước máy có thể uống được.
Trong bối cảnh việc tạo sự khác biệt cho sản phẩm ngày càng khó khăn, với các tiện nghi tương tự, chất lượng hoàn thiện tương đương và vị trí cạnh tranh trong cùng một khu vực, giải pháp nước uống có ưu điểm là giải quyết được một vấn đề thực tế mà cuộc điều tra dân số năm 2022 vừa nêu rõ: tại Cộng hòa Dominica, việc có hệ thống dẫn nước không đồng nghĩa với việc có nước uống sạch.
Nguồn: Tập II. Nước sạch và vệ sinh trong các hộ gia đình tại Cộng hòa Dominica. Điều tra dân số và nhà ở quốc gia lần thứ X năm 2022, ONE, tháng 5 năm 2026.
Tài liệu tham khảo:
