“An ninh là một nhu cầu nhân học cơ bản của con người, bao gồm việc ‘biết điều gì sẽ xảy ra’…”, luật gia nổi tiếng người Tây Ban Nha Antonio Enrique Pérez Luño đã trích dẫn trong tác phẩm “An ninh pháp lý” (1991). Trong lĩnh vực bất động sản, điều này có nghĩa là các giao dịch hợp lệ, có thể bảo vệ được và có thể dự đoán được, không có “bất ngờ”. Thẩm định kỹ lưỡng là quá trình xác minh, ghi chép và giảm thiểu rủi ro trước khi niêm yết, đặt cọc hoặc ký kết. Tôi xin trình bày danh sách kiểm tra tối thiểu dành cho các nhà môi giới, nhà đầu tư và người mua.
Trong thị trường bất động sản, sai lầm điển hình không phải là "không biết": mà là tin rằng việc thẩm định pháp lý rất tốn kém. Đó là lý do tại sao cần phải thẳng thắn: sự chắc chắn về mặt pháp lý là mục tiêu; thẩm định pháp lý là phương pháp; và cách tốt nhất để đạt được điều đó là thông qua tư vấn đúng đắn có thể xác minh và áp dụng các bước thẩm định pháp lý thích hợp.
Phương pháp mà tôi gọi là Bộ ba SIC (Đối tượng – Tài sản – Nguyên nhân) dựa trên một ý tưởng đơn giản: Bạn phải biến mọi quyết định thành bằng chứng. Do đó, trước khi công bố, đặt chỗ hoặc ký kết, bộ lọc đầu tiên là Đối tượng: Tôi đang đàm phán với ai? Ở đây, danh tính và năng lực pháp lý để thực hiện các nghĩa vụ được xác minh, cho dù đó là cá nhân hay pháp nhân. Nếu đó là một công ty, bạn không đàm phán dựa trên giả định: bạn xác thực sự tồn tại của nó, Mã số thuế (RNC)/Đăng ký thương mại hiện tại, mục đích kinh doanh của nó và ai có thẩm quyền thực sự để ký kết theo cơ quan có thẩm quyền. Việc xác nhận sự đại diện cũng quan trọng không kém: giấy ủy quyền hợp lệ và sự cho phép rõ ràng để bán hoặc cam kết.
Trong một thị trường mà tiền bạc cũng tiềm ẩn rủi ro, một phương pháp phòng ngừa được áp dụng: xác định người hưởng lợi cuối cùng và đảm bảo tính nhất quán của nguồn vốn. Thêm vào đó là một điểm mà nhiều người thường đánh giá thấp: thành tích và cấu trúc hoạt động. Các dự án đã hoàn thành, các tài liệu tham khảo có thể kiểm chứng, giấy phép được phê duyệt và các khoản thanh toán chính thức nói lên nhiều điều hơn bất kỳ chiến dịch nào. "Uy tín" có thể là tiếp thị; khả năng thực thi mới là bằng chứng.
Bộ lọc thứ hai là chính bản thân bất động sản: cái gì đang được bán? Bởi vì bất động sản không chỉ là những gì bạn nhìn thấy; nó là những gì tồn tại hợp pháp và tương ứng về mặt vật lý với quyền đó. Điều này đòi hỏi phải xem xét quyền sở hữu, mô tả, diện tích, ranh giới và các khoản thế chấp: thế chấp, quyền cầm giữ, các vụ kiện đang chờ xử lý, quyền sử dụng và quyền sử dụng đất. Sau đó là việc xác minh địa chính và thực tế: khảo sát hiện trường, kiểm tra ranh giới, kiểm tra đường vào và xác minh tình trạng cư trú, để đảm bảo giấy tờ phù hợp với thực tế của bất động sản. Nếu có, việc sử dụng đất và quyền sử dụng đất cũng được xem xét, bởi vì nhiều "bất ngờ" không phát sinh trong hợp đồng, mà là trong tình trạng thực tế của bất động sản.
Việc xác nhận thuế hoàn tất bức tranh: các nghĩa vụ liên quan đến bất động sản, bao gồm thuế bất động sản và thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn (nếu có). Và đối với nhà đầu tư—và người môi giới chuyên nghiệp—có một lợi ích bổ sung tạo nên sự khác biệt: định giá. Chỉ hợp pháp thôi chưa đủ; nếu giá trị không phù hợp với thị trường, đó không phải là một khoản đầu tư, mà chỉ là sự ảo tưởng tốn kém.
Bộ lọc thứ ba là Nguyên nhân: việc chuyển nhượng được thực hiện như thế nào và bằng nguồn vốn nào? Ở đây, phương tiện pháp lý hỗ trợ quyền được xác định: lời hứa, mua bán, mua bán có điều kiện, quyền cầm giữ, ủy thác, và những phương tiện khác. Phương tiện này phải được bảo đảm bằng các điều kiện đình chỉ rõ ràng—giải phóng các khoản thế chấp, tài chính, giấy phép/chứng chỉ, các mốc tiến độ xây dựng, giao hàng—và một mốc thời gian thực tế, các khoản phạt cân bằng và các điều khoản hoàn trả được xác định rõ ràng.
Nếu không hiểu rõ "nó được xây dựng bằng cái gì", nguy cơ không tuân thủ sẽ tăng lên.
Bài viết này được đăng lần đầu trên ấn bản in của El Inmobiliario , số 14.
Tài liệu tham khảo:
- Cộng hòa Dominica tăng cường hệ thống nhằm nâng cao tính pháp lý trong các giao dịch mua bán bất động sản, theo thông báo của chính quyền
- 29.790 tài liệu có chữ ký điện tử và 258.244 chứng thư góp phần tăng cường tính pháp lý
- Công ty ủy thác có đảm bảo an toàn pháp lý tuyệt đối trong giao dịch mua bán bất động sản không?
