SANTO DOMINGO- Khi thuê nhà, thường gặp phải trường hợp "hai cộng một", điều này đôi khi gây nhầm lẫn cho người thuê nhà vì họ không hiểu công thức và thắc mắc về việc tiền đặt cọc của mình sẽ được sử dụng vào mục đích gì.
Luật số 17-88, quy định về việc cung cấp và áp dụng tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà ở nước này, quy định mức tiền đặt cọc từ một đến ba tháng tiền thuê nhà, tùy thuộc vào thời hạn được ghi trong hợp đồng thuê. Luật này nêu rõ rằng số tiền mặt do người thuê trả nhằm mục đích bảo vệ tài sản khỏi những thiệt hại vật chất tiềm tàng và phải được gửi vào Ngân hàng Nông nghiệp
Hai chuyên gia đưa ra ý kiến của mình, cho rằng nhiều cuộc đàm phán có thể diễn ra trong quá trình cho thuê và ước tính rằng 90% chủ nhà không biết về các quy định liên quan đến việc sử dụng tiền đặt cọc.
Mélido Marte, giám đốc thương mại của Remax Metropolitana, hiểu rằng nhiều cuộc đàm phán có thể diễn ra trong quá trình cho thuê, tùy thuộc vào thời hạn thuê. Ông nói: “Tôi đã từng thực hiện các giao dịch cho thuê không cần đặt cọc, có khi chỉ thuê một tháng, và khi người thuê không có người bảo lãnh, chúng tôi thậm chí có thể yêu cầu khoản đặt cọc dài hơn.”.
Ông giải thích rằng số tiền họ gọi là tiền đặt cọc thực chất chỉ là khoản tiền bảo đảm để trang trải chi phí sửa chữa những hư hỏng có thể phát hiện được trong tài sản khi người thuê nhà bàn giao.
Ông nhắc lại rằng Luật quy định các khoản tiền gửi này phải được chuyển đến Ngân hàng Nông nghiệp để hoàn trả cho người thuê đất khi kết thúc hợp đồng.
“Tiền đặt cọc thường được tính ngay cả khi không có người môi giới tham gia, và đó chỉ đơn giản là vấn đề thông lệ. Nó được gọi là tiền đặt cọc, nhưng tôi cũng từng có trường hợp trả tiền thuê nhà trễ hạn. Tiền đặt cọc trái ngược với việc trả chậm một tháng; nghĩa là, tôi trả tiền trước khi dọn vào ở hoặc sử dụng nhà, điều này hoàn toàn ngược lại với việc trả chậm một tháng. Tôi dọn vào ở hôm nay, và khi hết thời hạn 30 ngày, tôi trả tiền cho tháng mà tôi đã ở.”.
Ông cho biết phí hoa hồng mà một cố vấn thường tính là một tháng tiền thuê nhà, mặc dù điều này phụ thuộc vào thỏa thuận với chủ nhà và thường liên quan đến thời hạn hợp đồng. "Ví dụ, khi hợp đồng dưới một năm, thì phí hoa hồng là một tháng tiền thuê nhà thay vì 10%. Nhưng khi là hợp đồng một năm, phí hoa hồng là một tháng tiền thuê nhà, tức là dưới 10%. Khi là hợp đồng một năm, phí hoa hồng không quá 8,33% tiền thuê nhà hàng năm. Khi thuê nhà trong sáu hoặc ba tháng, thường là 10% tiền thuê nhà hàng tháng, và khi cho thuê qua Airbnb, phí hoa hồng thậm chí còn lên đến hơn 10% đối với chủ nhà," ông Marte cho biết.
Những gì luật sư nói
Alexandra Ovalles, một chuyên gia về luật bất động sản, cho biết 90% chủ sở hữu không gửi tiền đặt cọc vào Ngân hàng Nông nghiệp, điều này dẫn đến những tình huống phát sinh giữa người quản lý và người thuê nhà.
“Những khoản tiền đặt cọc đó phải được chuyển đến Ngân hàng Nông nghiệp trong vòng mười lăm ngày để bảo vệ tài sản. Và khi chủ sở hữu đến nhận lại, họ phát hiện ra chúng bị hư hỏng, và biết rằng luật pháp bảo vệ người thuê nhà, họ để nguyên như vậy. Và trên hết, không phải là không thể làm được, nhưng quy trình rất dài,” luật sư có bằng thạc sĩ luật bất động sản chỉ ra.
Về khoản tiền đặt cọc, ông cho rằng thông lệ này bắt đầu có hiệu lực khi việc cho thuê nhà có nội thất đầy đủ diễn ra, nhằm mục đích bảo vệ đồ đạc được giao cùng với bất động sản.
"Luật không quy định trong bất kỳ điều khoản nào về khoản tiền đặt cọc trả trước, ít nhất là khoản tiền được sử dụng kể từ khi hình thức cho thuê nhà có nội thất bắt đầu, mà khoản tiền đó phải bao gồm việc sửa chữa bên ngoài phạm vi của tài sản.".
Văn bản giải thích rằng luật quy định tiền đặt cọc và số tháng tiền thuê nhà mà người thuê phải trả, dao động từ một đến ba tháng. Đoạn một của Luật Thuê nhà nêu rõ:
“Trong mọi hợp đồng thuê nhà, tại thời điểm ký kết hợp đồng, người thuê nhà được coi là đã giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý bằng tiền mặt số tiền tương đương ít nhất một (1) tháng tiền thuê nhà đối với hợp đồng có thời hạn dưới một năm; hai (2) tháng tiền thuê nhà đối với hợp đồng có thời hạn hai năm hoặc một năm rưỡi trở lên; và ba (3) tháng tiền thuê nhà đối với hợp đồng có thời hạn ba năm trở lên, hoặc hai năm rưỡi trở lên; tất cả mà không ảnh hưởng đến yêu cầu gửi toàn bộ số tiền vào Ngân hàng Nông nghiệp trong trường hợp tiền gửi, tiền ứng trước hoặc tiền trả trước có giá trị lớn hơn.”.
Luật sư giàu kinh nghiệm từ Ovalles Félix y Asociados hiểu rằng việc tính phí hoa hồng không phải là bất hợp pháp "vì đó là công việc mà người môi giới làm và người thuê nhà biết điều đó; điều quan trọng là phải cho họ biết ngay từ đầu. Cần phải làm rõ với người thuê nhà rằng có phí hoa hồng trên tiền thuê nhà, và vì người môi giới không phải là chủ sở hữu, mà là người đại diện cho họ, nên họ phải tính phí đó. Bạn có thể yêu cầu một nửa phí hoa hồng hoặc một tỷ lệ phần trăm; đó là điều bạn cần thảo luận với người thuê nhà," bà giải thích.
Luật lỗi thời
Tại Cộng hòa Dominica, việc cập nhật khung pháp lý về cho thuê nhà là vô cùng cấp thiết. Luật Cho thuê nhà số 17-88, ban hành ngày 5 tháng 2 năm 1988, đã lỗi thời và điều chỉnh việc quy định và áp dụng giá thuê nhà trong nước. Luật này được ban hành để sửa đổi Luật số 4314, ngày 22 tháng 10 năm 1955.
Từ đầu năm 2018, "Luật chung về cho thuê và thu hồi nhà ở" đã được xem xét tại Quốc hội, sau khi đã thông qua lần đọc thứ hai tại Hạ viện. Dự luật do các nghị sĩ Henry Merán và Demóstenes Martínez đệ trình. Dự luật này đã nhận được nhiều chỉ trích từ giới bất động sản.
