Министарство становања је објавило да пројекти могу почети са изградњом без коначне дозволе. Питање које нико не поставља: шта се дешава ако нешто крене наопако?
Пре неколико дана, док сам прегледао саопштење за јавност MIVHED-а објављено у часопису El Inmobiliario 20. децембра 2025. године, у вези са новом процедуром за покретање грађевинских радова, добио сам поруку од Дијане Пиментел, адвокатице за некретнине у Echenique Group са богатим искуством у саветовању инвеститора. Њено питање је било директно:
„Рејна, ко је одговоран ако ово не успе?“
Није рекао „ако не успе“. Рекао је „када не успе“.
Јер након 36 година комбинованог саветовања о трансакцијама са некретнинама, обоје знамо да је у овом сектору, када су одговорности дифузне, онај ко плаћа увек крајњи купац.
Нова мера: брзина наспрам јасноће
MIVHED је управо увео процедуру која омогућава пројектима којима управљају урбани менаџери и које инспектирају приватни технички надзорници да започну изградњу пре добијања коначне дозволе, једноставним обавештавањем министарства.
Наведени циљ: смањити време чекања, поједноставити процесе и повећати инвестиције.
Циљ постигнут: пребацити ризик процеса на купца, а да купац тога није свестан.
Јер ево непријатне истине о којој смо Дијана и ја разговарали: купцу који оставља свој сан по страни, пројекат „у процесу лиценцирања“ звучи потпуно исто као и пројекат „са одобреном лиценцом“. Али правно, то су потпуно различити светови.
Где је купац у овој једначини?
Током нашег разговора, Дијана је покренула сценарио кога се сваки адвокат за некретнине плаши:
Пројекат почиње изградњу по овој новој шеми. Приватни технички надзорник даје одобрење. Урбанистички менаџер преузима одговорност. Инвеститор продаје станове ван плана. Купац предаје своју штедњу из 10 година.
Нешто није у реду: неправилност у надзору, грешка у дозволама, пропуст у проверама. Коначна лиценца открива проблеме које нико није открио на време.
Једноставно питање: Кога тај купац зове?
Урбанистичком менаџеру који је „преузео одговорност“? Техничком надзорнику који је извршио инспекцију? Инвеститору који је продао? MIVHED-у који „надгледа“? Агенту за некретнине који је посредовао у продаји?
Одговор: Свима. И никоме. Јер када се одговорност дели, нико не одговара јасно.
Правна сигурност се не гради на крају
Ево принципа који ниједан стручњак у сектору не може игнорисати: Правна сигурност се гради од тренутка када купац донесе одлуку или размисли о куповини, а не са последњим потписаним документом.
Када пројекат започне без коначне дозволе, чак и уз приватни надзор, ризик не нестаје. Он се једноставно помера.И та промена увек завршава на истом месту: новчанику и душевном миру крајњег купца.
Проблем дифузних одговорности
Један од најопаснијих ризика ове шеме је разводњавање одговорности. Купац не разуме урбане менаџере или приватне техничке надзорнике. За њих је пројекат или „одобрен од стране владе“ или није.
Али правна стварност је сложенија:
- Урбани менаџер преузима одговорност током управљања
- Технички надзорник је одговоран за инспекцију
- Програмер гарантује извршење
- MIVHED потом спроводи инспекције
- Агент за некретнине је посредовао у продаји
Да ли видите проблем? Пет актера, пет делимичних одговорности, никаква јасноћа о томе ко даје новац.
Као што је Дијана истакла током нашег разговора (а заједно имамо 36 година искуства у саветовању о трансакцијама): „Искуство нам показује да многи спорови око некретнина не произилазе из лоше вере, већ из регулаторних празнина и накнадних тумачења. Када се регулатива одложи, ризик не нестаје: он се преноси на купца.“
Шта агенти за некретнине треба да разумеју сада
Ако продајете пројекат по овој новој шеми, добићете непријатна питања од информисаних купаца (запамтите: наивни купац је изумро):
- „Ко је одговоран ако коначна лиценца не стигне на време?“
- „Какве гаранције имам ако је приватни надзорник направио грешку?“
- Да ли се мој акт може регистровати без проблема иако су започели без дозволе?
Можеш ли јасно да одговориш, или ћеш то избећи лепим фразама?
Јер ево истине: вештачка интелигенција може да креира ваше маркетиншке скрипте, али када купац пита о правним обавезама, ваш мозак је тај који одговара. А то се не може ангажовати спољно.
Правна подршка више није опционална. У овом новом контексту, порука за крајње купце је јасна: превентивна правна подршка није луксуз, већ ваша једина права заштита.
Питање „ко је одговоран?“ мора имати јасан одговор пре потписивања резервације, пре предаје аванса, пре него што се обавежете на пројекат који је започет без коначне лиценце.
Јер, као што се Дијана и ја слажемо, пројекат може брзо да почне, али тек када су одговорности јасне од самог почетка, сви могу мирно да спавају.
Убрзати, да, али са кристално јасним правилима
Ова мера би могла бити прилика за ревитализацију сектора. Али само ако је прате јасни механизми за:
- Конкретна расподела одговорности по фазама
- Протоколи компензације када надзор не успе
- Обавезне гаранције за купце у пројектима са прелиценцама
- Транспарентност у погледу стварног статуса сваког пројекта
Без ових елемената, убрзавамо процесе, а купце остављамо рањивијим него раније.
Ваша одлука као професионалца
Ако сте агент за некретнине, инвеститор или инвеститор, ова нова процедура поставља фундаментално питање:
Да ли ћете ову меру користити да бисте брже продали или да бисте градили одговорније?
Јер у сектору некретнина постоји једна истина која не признаје пречице: можете брзо закључити продају данас, али ако одговорности нису јасне, проблеми ће вас прогањати сутра.
Запитајте се одмах: Ако вас клијент пита: „Ко је одговоран ако нешто крене наопако са овим пројектом који је започет без коначне лиценце?“, можете ли му дати конкретна имена, документа и гаранције?
Ако је ваш одговор нејасан, време је да потражите озбиљан правни савет. Ваш професионални кредибилитет зависи од јасних одговора, а не од елегантних избегавања.
Јер запамтите: правна сигурност се гради од тренутка када купац одлучи или разматра куповину, а не са последњим потписаним документом. А када не успе, увек је крајњи купац тај који плаћа.
