Од Џоан Фелиз Валојс
Специјално за El Inmobiliario
Као одговор на растуће изазове са којима се суочава тржиште некретнина у Доминиканској Републици, Пореска управа Доминиканске Републике (DGII) повећала је горњу границу цена за класификацију јефтиних станова. Ово прилагођавање одражава напоре владе да се прилагоди инфлацији, високим трошковима изградње и растућем дефициту становања, настојећи да заштити приступ доминиканских породица пристојном становању.
Ново ограничење ће омогућити већем броју пројеката да се квалификују за пореске олакшице утврђене Законом 189-11, као што је изузеће од ITBIS-а (пореза на додату вредност) и пореза на пренос некретнина на прву куповину. Али поред бројки, ова мера има дубоке импликације и за инвеститоре и за породице које сањају о свом првом дому.
Јефтино становање, сегмент у опасности
Последњих година, приступачно становање је постало изумирућа врста. Према подацима Централне банке, индекс директних трошкова изградње станова (ICDV) је доживео пораст од преко 16% између 2021. и 2023. године, вођен повећањем цена основних материјала као што су цемент (који је у неким периодима порастао и до 15%), челик и бетон. Штавише, трошкови рада су значајно порасли због прилагођавања плата и акумулиране инфлације.
Због тога је грађевинским предузетницима све теже да своје пројекте држе у оквиру ценовних ограничења које је поставио DGII за јефтино становање. Као резултат тога, многи су напустили овај сегмент да би се фокусирали на профитабилније пројекте усмерене ка вишим приходним категоријама, остављајући породице са средњим и ниским приходима са мање опција на тржишту.
Алармантни изгледи
Дефицит станова остаје један од главних друштвених изазова земље. Према извештају Министарства економије, планирања и развоја (MEPyD), више од 1,2 милиона доминиканских породица суочава се са неком врстом проблема везаног за становање. Овај дефицит не укључује само недостатак смештаја већ и несигурне услове живота великог дела становништва.
Поред тога, према Националном истраживању домаћинстава из 2022. године (ENHOGAR), приближно 74% Доминиканаца стиче своје домове путем хипотекарних кредита. Међутим, за породице са ниским и средњим приходима, приступ овом финансирању остаје ограничен због високих каматних стопа и значајних почетних трошкова.
Конкретне користи од мере
Повећање ценовног ограничења за класификацију јефтиних станова доноси позитивне ефекте на неколико фронтова:
1. Већа одрживост за програмере:
• Пројекти некретнина који су раније били на ивици да не испуњавају услове за пореске олакшице сада ће имати више простора да се прилагоде новом ценовном распону. Ово подстиче инвеститоре да реинвестирају у станове намењене породицама са ниским и средњим приходима.
• Повећањем понуде јефтиних пројеката подстиче се и стварање радних места у грађевинском сектору, који је кључни покретач националне економије.
2. Већи приступ за купце:
• Породице ће имати приступ већем броју стамбених опција које ће се сада квалификовати као јефтине, што ће олакшати приступ подстицајима као што су ослобођење од 3% пореза на пренос некретнина и ITBIS на прву продају.
• Ова уштеда може представљати десетине хиљада пезоса за купце, олакшавајући економски терет куповине куће.
• Поред тога, са више доступних опција, породице ће имати веће могућности да пронађу дом који задовољава њихове потребе и буџет.
Тржишне лекције: Да ли је ова мера довољна?
Иако је ово прилагођавање важан корак, оно дефинитивно не решава проблем приступа становању. Криза трошкова изградње, ограничен приступ хипотекарним кредитима и недостатак свеобухватнијих политика остају значајне препреке.
Неки програмери су предложили алтернативе које би могле допунити ову меру, као што су:
• Циљани програми субвенција: Влада би могла да понуди директне подстицаје за смањење трошкова основних грађевинских материјала, што би помогло у снижавању коначних цена кућа.
• Приступачнији фондови: Проширити фондове како би обухватили мање пројекте и подржати програмере који раде у руралним подручјима или са нижим маржама профита.
• Иновације у грађевинарству: Промовисати употребу ефикаснијих и одрживих грађевинских технологија, као што су модуларне или префабриковане куће, које могу смањити трошкове производње.
Дугорочни изазов
Јефтини смештај је више од само једног сегмента тржишта некретнина; он је неопходан за обезбеђивање благостања доминиканских породица и изградњу праведнијег друштва. Међутим, ако се растући трошкови изградње не реше структурно, ова категорија ризикује да нестане, чак и уз периодична прилагођавања горње границе цена.
Кључно је да влада и приватни сектор раде заједно како би осигурали да приступачно становање остане стварност. То подразумева не само фискалне мере, већ и стварање одрживих политика урбанизације које олакшавају приступ земљишту и основним услугама.
Закључак
Недавна прилагођавања класификације јефтиних станова су стратешки одговор на тржиште које се стално мења. Иако не решава све изазове, пружа преко потребно олакшање и инвеститорима и породицама које траже приступ пристојном становању.
Како трошкови изградње настављају да расту, а дефицит становања и даље постоји, биће неопходно спровести амбициозније политике које не само да оживљавају приватна улагања, већ и гарантују да је право на становање доступно свим Доминиканцима. Јер, на крају крајева, дом није само место за живот, већ темељ за развој и стабилност хиљада породица широм земље.
Аутор: Џоан Фелиз Валојс, магистар пословне администрације, специјалиста за дигитални маркетинг, руководилац операција грађевинске компаније Инкарибе са више од 10 година искуства у грађевинском и туристичком сектору.
