САНТО ДОМИНГО-Удружење компанија за некретнински туризам -АДЕТИ- и Национално удружење хотела и ресторана -Асонахорес-предложили су четири суштинске измене пројекта Општег закона о закупу, тврдећи да би оне заштитиле динамику туризма некретнина и инвестиција у формално изнајмљивање.
Синдикати предлажу законску дефиницију краткорочног изнајмљивања, посебно уговора до шест месеци, и њихово искључење из општег режима изнајмљивања због њихове посебне природе у поређењу са примарним пребивалиштима. Они тврде да дугорочни закуп, пословни простори и некретнине изнајмљене преко Airbnb-а туристима на три ноћи нису исти. Верују да ова хомогенизација угрожава екосистем некретнина који је кључан за националну економију.
Штавише, они захтевају да гарантни депозити могу уплаћивати у било ком регулисаном финансијском ентитету , уместо у Пољопривредној банци, како је имплицитно наведено у предлогу закона који је тренутно пред Посланичким домом.
Такође се залажу за успостављање јасне диференцијације између врста коришћења (стамбена, комерцијална или туристичка) у оквиру законског делокруга регулативе и инсистирају на задржавању убрзаног поступка исељења због неплаћања, што гарантује правну сигурност и заштиту приватних инвестиција.
У интервенцији пред законодавним одбором који проучава горепоменути предлог закона, Алба Русо из Асонахореса и Мајкл Луго из АДЕТИ-ја тврдили су да закон, онако како је написан, не прави разлику између врста закупа или њихове специфичне намене, што би их могло сврстати под исти правни режим.
Шта каже предлог закона и каква су запажања индустријских удружења? Најрелевантније тачке дебате објашњене су у наставку:
1. Правни обим: један закон за различите намене. Предлог закона (чланови 1 и 2):
Регулише све уговоре о закупу, укључујући некретнине које се користе за становање, трговину, индустрију или било коју другу економску активност, без прављења разлике између њих.
Предлог Асонахорес/АДЕТИ:
Они траже да се направи разлика између стамбеног, комерцијалног, а посебно краткорочног туристичког изнајмљивања, јер ови уговори имају различиту логику и захтевају одговарајуће прописе, а не јединствен, уједињен приступ.
2. Туристичко изнајмљивање: Да ли би требало да се регулише на исти начин као и примарна пребивалишта?
Предлог закона не разматра нити дефинише категорију „краткорочног изнајмљивања“, нити препознаје туристичко изнајмљивање као посебан режим.
Предлог индустрије: Да се краткорочно изнајмљивање посебно дефинише као уговори до шест месеци и да се ови случајеви искључе из примене овог закона, с обзиром на њихову везу са туризмом, а не да се користе као стални смештај. Они тврде да би то заштитило инвестиције повезане са моделима као што су изнајмљивање за одмор, виле или туристичке резиденције.
3. Депозити за сигурност: Модернизовати или задржати традиционални систем?
Предлог закона (позива се на Закон 4314/1955): Обавеза уплате депозита у Пољопривредну банку се имплицитно задржава.
Предлог трговинских удружења: Они сматрају да је ово застарели и предлажу да се омогући уплата депозита у било којој регулисаној финансијској институцији, модернизујући систем и олакшавајући усклађеност за инвеститоре и професионалне станодавце.
4. Деложење због неплаћања: Непосредно извршење или судски поступак?
Члан 35. предлога закона утврђује да станодавац може контактирати општинског инспектора ако закупац не плати, са роком од 30 дана да исправи ситуацију. Тада се овлашћује деложирање.
се задржи непосредно спровођење због неплаћања, без дуготрајних бирократских процеса, како би се одржала правна сигурност и поверење у формално тржиште закупа.
Контекст
Према подацима које воде сама трговинска удружења, туризам у вези са некретнинама и стамбеном туризму представљају сегмент у пуном расту, како за куповину викендица од стране странаца, тако и за привремени закуп, посебно луксузних, у туристичким подручјима.
У 2024. години, пројекти туристичких некретнина у Доминиканској Републици мобилисали су преко 10 милијарди америчких долара инвестиција, укључујући 6.000 нових соба које је допринела компанија ADETI, као и реновирања. Штавише, ове иницијативе су генерисале приближно 34.000 директних радних места и додале око 124.000 соба за смештај ван хотела, према речима Едуарда Рида из августа прошле године.
Они тврде да би примена неодговарајућег правног оквира могла створити правну несигурност и обесхрабрити ове инвестиције, директно утичући на развој туризма и пројеката некретнина у дестинацијама попут Пунта Кане, Лас Теренаса и Кап Кане.
Штавише, успон платформи попут Airbnb-а, Vrbo-а и Booking-а редефинисао је закупнине у туристичким дестинацијама, генеришући уговоре који се не уклапају у традиционалну логику стамбеног закупа. Стога, индустријска удружења настоје да осигурају да закон препознаје ову стварност и да не омета његово ширење.
Предлог Асонахореса и ADETI-ја, изјавили су њихови представници, нема за циљ да се супротстави регулацији закупнине, већ да је прилагоди земљи чија се економија у великој мери ослања на туризам и стране инвестиције у некретнине. Они инсистирају да Конгрес мора да преиспита приступ пројекту и створи модеран, флексибилан правни оквир прилагођен тржишној реалности.
Упоредна табела: Предлози ASONAHORES/ADETI у односу на тренутни пројекат
| Проблем | Асонахорес / АДЕТИ | Предлог закона – релевантни чланци |
| Краткорочни туристички изнајмљивање | Они предлажу искључивање краткорочних (до 6 месеци) и операција са туристичком логиком. | Нема изузетака. Закон се примењује на „станове или друге намене“ (чл. 1–2), без разлике у врсти или трајању. |
| Изнајмљивање у комерцијалне сврхе | Морају бити искључени, због тога што се њихова природа разликује од стамбене употребе. | Члан 2 експлицитно укључује „комерцијалну, индустријску, занатску делатност...“. Нема изузећа. |
| Депозит за сигурност | Они захтевају да га положите у било коју банку, са флексибилношћу. | Члан 2 (и референце на Закон 4 314/1955) односе се на Пољопривредну банку без флексибилности. |
| Извршење пресуда (деложба) | Они захтевају хитну примену закона о неплаћању. | Члан 35 и посебно поглавље предвиђају поступање преко инспектора са роковима: 30 дана и одмах извршење након овлашћења. |
| Разлика према намени имовине | Они предлажу диференциране регулаторне оквире (стамбени, туристички, комерцијални). | Закон успоставља само општи оквир „за све уговоре… намењене становању или активности…“ без разлике (чл. 1–2). |
| Дефиниција „кратког боравка“ | Предлог за продужење на 6 месеци. | Не постоји конкретна дефиниција „кратког боравка“. Она се не појављује у правном тексту. |
