САНТО ДОМИНГО.-Фондација за институционализам и правду (Финђус) изразила је овог уторка забринутост због неких одредби садржаних у нацрту Општег закона о изнајмљивању некретнина и исељењима, сматрајући да би оне могле имати „неповољне последице“ ако се не исправе и не разјасне на одговарајући начин.
У саопштењу, ентитет истиче низ запажања о пројекту који је прошле недеље одобрен у првом читању у Посланичком дому, а који има за циљ регулисање обавеза између закупаца и станодаваца.
„Сматрамо да је неопходно преформулисати суштинске и процедуралне аспекте који утичу на уговорну аутономију, правну сигурност и оперативност правосудног система“, Фињус.
Он истиче неколико тачака које би, по његовом мишљењу, требало поново размотрити пре њиховог коначног усвајања.
Фињус је истакао потребу за диференцираним третманом различитих врста закупнина, напомињући да је један од битних аспеката који се морају исправити недостатак разлике између стамбених закупнина и оних намењених за комерцијалне, индустријске или туристичке сврхе. „Једнообразан третман ових режима може негативно утицати на економску динамику, посебно на инвестиције и уговорну слободу“, приметио је Фињус .
Прописи који се примењују на комерцијалне закупнине требало би да се заснивају првенствено на принципу слободе уговарања, с обзиром на то да се ови уговори потписују између страна са већом преговарачком моћи и различитим нивоима ризика.
„Препоручује се да се законодавство фокусира на изнајмљивање стамбених објеката, схваћених као простори за стално становање у породичне или личне сврхе, а да се закуп у комерцијалне, индустријске или краткорочне сврхе искључи из његовог делокруга, који би требало да и даље буде регулисан Грађанским закоником и општим правилима приватног права.“
Аутономија воље и уговорни терет
Предлог закона уводи неколико одредби које непотребно смањују могућност преговора између страна. На пример, члан 4 унапред одређује намену имовине, ограничавајући могућност слободног договарања о њеној употреби. Слично томе, успоставља обавезно ограничење за прилагођавање закупнине, намећући званични индекс у одсуству изричитог споразума, што би могло обесхрабрити формални закуп и створити јаз између уговора и економске реалности.
Такође постоје одредбе које стављају прекомерна оптерећења на станодавца, као што је обавеза да се некретнина понуди на продају закупцу без претходног договора, или које дају права без јасног правног основа, као што су неправне обавезе које закупац мора да испуни. Ове врсте мера треба поново размотрити, јер подривају принцип слободе уговарања који регулише уговорна питања.
Концептуалне празнине и правне двосмислености
Пројекат садржи пропусте и двосмислености које би могле створити правну несигурност. Пример за то је члан 12, који помиње концепт „напуштања“ без његовог прецизног дефинисања, што би могло довести до сукоба у тумачењу и отворити врата непотребним парницама.
Штавише, чак и када су се стране договориле о фиксном року трајања уговора, раскид закупа зависи од изричите обавештења о раскиду. Ова одредба је у супротности са општим принципом да истеком одређеног рока треба аутоматски да се раскине уговор, осим ако не дође до изричитог продужења или прећутног обнављања.
Процедурални и спровођени аспекти
уводи се другачији процедурални режим без јасног техничког образложења, што би могло довести до неједнаког третмана према закону и додатног административног оптерећења за правосудни систем.
Кључно питање које остаје неадекватно регулисано јесте приоритет заложног права и заштита гаранције коју је дао закупац. Нацрт није јасан у погледу тога које право преовладава када је рачун предмет заплене након налога за враћање депозита.
„Ова регулаторна празнина мора се отклонити увођењем јединствене процедуре која утврђује јасна правила о извршењу гаранције“, закључује он.
