На „летећем“ лету за Њу Џерзи, Бренда добија од свог рођака адвоката неочекиване смернице које су јој биле потребне да би разумела шта је најбоље за њу у пореским системима Доминиканске Републике и Сједињених Држава.
САНТО ДОМИНГО.–Бренда је отишла у филијалу Банресервас у 181. улици у Вашингтон Хајтсу да пита о условима за хипотекарни кредит и, док је тамо, да се склони од кише и одбрани од хладноће од 3 степена Целзијуса уочи децембра.
Отишла је са неким брошурама и вртоглавом у глави, јер иако су јој објаснили ствари, није много тога разумела. Мораће да се врати други пут, када буде имала више времена, па је отишла у Ла Каса дел Мофонго, купила вечеру за понети и кренула да ухвати аутобус на аутобуској станици код моста Џорџа Вашингтона.
Када је стигла, један је управо отишао, па је морала да сачека неколико минута. Неко ју је додирнуо по рамену и покрио јој очи отпозади. Није се уплашила; знала је да је то неко кога познаје. Посегнула је иза леђа, а та особа је рекла: „Сезаре, прошло је толико времена!“ Био је то њен рођак, такође Доминиканац, са широким осмехом, адвокат скоро две деценије у Квинсу. „Шта је са тим лицем некога ко води земљу?“, рекао је.
Бренда је одложила свеску, извадила рукавице и обукла их јер је горе било хладније. Сезар јој је дао комплименте, говорећи ствари попут: „Изгледаш прелепо“ и „Не стариш“, а она се само осмехнула.
-Тако ми је драго да те видим, Бог те је ставио на мој пут. Слушај, управо сам изашао из банке, искористио сам то што сам у близини да питам о процесу куповине куће у Санто Домингу. Желим да одем тамо, да остарим тамо, уз топлину, ово хладно време ме досађује.
„Али рођаче, реци ми како могу да ти помогнем. Управо то и радим. Данас сам ишао у Пет Бороса у посету људима, а сада ћу вечерати код девојке коју сам упознао. Она живи у Хакенсаку.“.
-Безнадежан си- слаткасто-зачињен мирис му је допрео до носа, наводећи неке да питају: „А ко носи ту посластицу?“
– А је ли то арепа коју водиш девојци? – рекла је Бренда смејући се и почела да му прича причу о кући коју жели да купи у својој домовини.
Од Њујорка до Њу Џерзија авионом
Када су се ушли у аутобус, прави глисер, Бренда је извукла свеску да се увери да ништа није пропустила, зграбила оловку да запише Сезарова упутства и објаснила све што је истражила. Замолила је возача да мало смањи музику јер чак и седећи поред њеног рођака, нису могли да чују једно друго.
- Сезаре, желим да се пензионишем у Санто Домингу. Тражим куће између 8 и 10 милиона динара. То је око 133.000 до 166.000 америчких долара, зар не?
„Тачно“, потврдио је. „Али пре него што почнемо да тражимо куће, морамо да разговарамо о порезима, јер имате двојно држављанство. То би могло да вам иде у корист... или да закомпликује ствари ако не знате како да се носите са тим.“
Бренда је отворила очи и уста у исто време. Нико јој никада није рекао ништа о томе да ће се ствари закомпликовати.
- Боже мој, немој ми рећи!
-Опусти се, нисам хтела да те уплашим, жено. Пажљиво слушај.
Да ли треба да купујем као Доминиканац или као странац?
Рођак је почео све да објашњава, трудећи се да буде што краћи и јаснији с обзиром на околности, али је то радио као да држи предавање у учионици. А Бренда је бележила.
Бренда, у Доминиканској Републици нема разлике између куповине као Доминиканац или као странац. Закон о регистру некретнина из 2005. године и његови прописи налажу да сваки купац, без обзира на националност, има потпуно иста имовинска права. Тако да можете бити сигурни у то.
Брзо је то забележила: „✔ Нема дискриминације на основу националности.“
„Али“, додао је, подижући прст, „ стратегија се мења због ваших пореза у Сједињеним Државама.“
Бренда се нагнула напред.
-Али ме још више збуњујеш, не опуштај се, ово је озбиљно.
-Опусти се, послушај ово, према Доминиканској благајни, ово ће бити твој изглед:
1. Порез на пренос власништва (ITBIS)
-Према брошури „Пренос имовине“ Генералне дирекције за унутрашње порезе (DGII), ажурираној 2025. године, морате платити јединствену вредност: 3% вредности имовине да бисте је пренели на своје име.
Бренда је написала: ✔ 3% провизије за трансфер. Једнократно плаћање.
2. Порез на некретнине (IPI)
-Након тога, држава сваке године наплаћује IPI, који регулише DGII, а 2025. године праг за изузеће је 10.190.833 RD$, према резолуцији објављеној у јануару 2025. године и функционише овако:
✔ Ако сте физичко лице (као ви):Плаћате 1% годишње само на износ који прелази 10.190.833 RD$.
Бренда је подигла поглед:
„Шта ако купим нешто између 8 и 10 милиона динара?
“ „Ако купите 10 милиона динара, и даље сте ослобођени јер сте и даље испод прага.
А ако је мало више - рецимо 10.300.000 динара - платили бисте 1% на само109.167 динара... нешто као 1.091 динара годишње. Веома је разумљиво.“
- А, па, сада почињем да разумем!
-А сада, хајде да разговарамо о ономе што вас заиста занима: Сједињене Државе, и хајде да идемо корак по корак:
1. Пореска управа САД (IRS)
Гледајте, као држављанин САД, без обзира да ли вам је кућа у Доминиканској Републици или на Марсу, морате је пријавити.
То не значи да ћете аутоматски платити, али значи:
✔ Укључите то у вашу пореску пријаву.
✔ Пријавите приход од закупнине ако издајете у закуп.
✔ Затим одбијте дозвољене трошкове (камату, одржавање, амортизацију).
„Хмф!“ Бренда се намрштила. „Дакле, да ли треба да купим као Доминиканка или као Американка? То је оно што желим да ми кажеш.“.
Бренда је постајала нестрпљива.
„У Доминиканској Републици није важно“, рекао је Сезар, „ није важно Пореској управи. Важно је шта радите са имовином.“
- Ако га користите само за живот → Не плаћате додатне савезне порезе.
- Ако га изнајмљујете → Плаћате порез на страни приход, али можете одбити трошкове.
- Примењују се правила о капиталној добити и морате то пријавити.
Бренда је све записала на страници под насловом „Хацијенда: САД против РД“ и онда, као да то ништа није, питала га је:
Да ли постоји неки споразум који би ме спречио да плаћам дупло? Као споразум о слободној трговини или нешто слично..
Сезар је био недвосмислен: Не. Не постоји споразум о двоструком опорезивању између Доминиканске Републике и Сједињених Држава. Али Пореска управа САД нуди погодност која се зове „страни порески кредит“: ✔ Ако плаћате порез на некретнину у Доминиканској Републици, можете га надокнадити у својој пореској пријави за САД.
–Зато те и питам, шта је најбоље за мене?
Сезар је био категоричан: најбоља опција за вас и сваког Доминиканца са двојним држављанством Сједињених Држава је:
✔ Купујте као држављанин Доминиканске Републике, јер вам није потребна никаква додатна папирологија.
✔ Пријавите то Пореској управи САД као држављанин САД.
✔ Водите документацију организовано за одбитке.
✔ Користите кућу као примарно пребивалиште како бисте избегли порез на доходак.
Бренда је одахнула с олакшањем, јер је коначно нешто схватила.
Сезар је имао још око 7 минута пре него што је морао да сиђе код продавнице „7-Eleven“ на углу где га је чекала нова девојка, и док је закопчавао сако, спремајући се да сиђе, закључио је:
„Рођаче, оно што треба да урадиш јесте да пронађеш доброг агента за некретнине у Санто Домингу, провериш области у развоју, израчунаш своје стварне трошкове и не заборави да у Доминиканској Републици трошкови затварања износе између 3% и 4%, углавном због пореза на додату вредност (ITBIS). Води своју књигу евиденције“, додала је, осмехујући се, „јер ће те то поштедети од IRS-а (пореске управе САД, али на савезном нивоу). И, Бренда, запиши ово: Зваћу те касније да ти објасним начине плаћања. То је озбиљно, а сада пореска управа чак проверава и боју новца.“
Бренда је задовољно затворила свеску. Осећала је да више не сања; без планирања, имала је планпред. Загрлила је рођака, желећи му срећу. Када је изашао из кола, одмерила је пријатеља који ју је чекао на вратима продавнице. Махнула је у знак растанка и широко им се осмехнула.
„Лепа је, да! Заборавио сам да питам одакле је. Па, позваћу га касније да ми објасни начине плаћања.“.
Затим је чврсто притиснула свеску уз груди и уздахнула од емоција и олакшања. Бренда је први пут осетила да њен сан о пензионисању у Санто Домингу има јаснији пут напред.
Брендина контролна листа
1) Пре куповине
✔ Проверите власнички лист над некретнином у Катастру непокретности.
✔ Потврдите да је продавац заиста власник или законски заступник.
✔ Буџет: 8 до 10 милиона дирхамских долара (≈ 133.000–166.000 америчких долара).
✔ Израчунајте порез на пренос власништва од 3% (ITBIS).
✔ Захтевајте потврду о залозима и теретима.
✔ Прегледајте прописе о кондоминијуму (ако је применљиво).
✔ Проверите да ли некретнина нема неизмирених дугова по основу пореза на имовину (IPI) или задржавања.
✔ Проверите да ли су катастарски подаци о некретнини ажурни код DGII (Главне дирекције за унутрашње порезе).
2) Приликом потписивања уговора
✔ Наведите начин плаћања: банковни трансфер, оверени или благајнички чек, писмо о банкарском кредиту или комбинација истих. (DGII захтев од 1. маја 2025. године; ако се ове информације не наведу, DGII може одбити пренос.)
✔ Уверите се да описани износ и начин плаћања одговарају стварним рачунима.
✔ Сачувајте рачуне о преносу, чекове и друге рачуне.
✔ Потпишите оверен уговор са тачним и транспарентним износима (избегавајте пријављивање мање од стварне вредности).
✔ Захтевајте да нотар припреми чист досије за DGII (уговор + прилози + копија личне карте + рачуни).
3) Након куповине
✔ Доставите уговор и документацију DGII да бисте платили порез на пренос од 3%.
✔ Завршите процес у року од 6 месеци утврђених законом како бисте избегли доплате.
✔ Региструјте некретнину код DGII за потребе IPI.
✔ Потврдите да некретнина не прелази праг изузећа од IPI.
✔ Водите досије оригиналних докумената (такође важно за IRS ако живите у САД).
4) Обавезе у Сједињеним Државама
✔ Пријавите власништво над некретнином на савезном обрасцу.
✔ Ако остварујете приход: пријавите га и одбијте дозвољене трошкове.
✔ Користите страни порески кредит ако сте платили порез у Доминиканској Републици.
✔ Организујте сва плаћања и уговоре за евентуалну будућу ревизију.
Мини водич:
- Прикупите своја документа: личну карту или пасош Доминиканске Републике ако купујете као странац (мада је у вашем случају боље да купујете као Доминиканац).
- Израчунајте почетне трошкове: цена + 3% пореског осигурања + судски трошкови (приближно 1%).
- Проверите наслов: обавезно.
- Потпишите уговор о обећању, а затим и акт о продаји.
- Пријавите имовину DGII-у за потребе IPI-ја.
- Пријавите имовину Пореској управи (IRS).
- Увек чувајте сва своја документа безбедно.
