Од Џоан Фелиз Валојс
Специјално за El Inmobiliario
У претходним чланцима сам говорио о сложеној ситуацији са којом се суочавају власници некретнина у Доминиканској Републици због застарелог Закона о закупу и исељењу. Упркос напорима да се он реформише, овај закон, који је на снази више од шест деценија, и даље даје широка овлашћења закупцима, остављајући станодавце у неповољном положају и обесхрабрујући улагања у дугорочни закуп некретнина.
Застарело законодавство и његове последице
Закон 4314, донет 1955. године, и Уредба 4807 из 1959. године чине правни оквир који регулише закупнине у земљи. Ови прописи, осмишљени у веома другачијем социоекономском контексту од данашњег, успостављају поступке исељења који могу трајати месецима или чак годинама, што представља значајан терет за станодавце који зависе од прихода од закупнине. Ова ситуација је навела многе да изнајмљивање некретнине сматрају чином вере, с обзиром на неизвесност и повезане ризике.
Према подацима Доминиканске судске опсерваторије, законска регулатива у вези са закупом некретнина је раштркана и садржи застареле аспекте који нису применљиви у садашњем времену, што ствара правну несигурност за укључене стране.
Утицај на инвестиције у некретнине
Перцепција правне несигурности и недостатак ефикасне заштите за станодавце имали су директан утицај на тржиште некретнина. Многи домаћи и страни инвеститори нерадо улажу капитал у некретнине за дугорочни закуп, преферирајући друге опције као што су краткорочни закуп или директна продаја. Овај тренд смањује понуду станова за изнајмљивање, што утиче и на станодавце и на закупце који траже смештај.
Студија објављена у часопису „Saber y Justicia“ истиче да су изнајмљени станови на доминиканском тржишту обично вишег квалитета од станова у власништву без права власништва, што показује важност промоције уравнотеженог и атрактивног тржишта изнајмљивања за инвеститоре.
Предлози реформи: Напредак и изазови
Свесне ових проблема, власти Доминиканске Републике предложиле су нови Општи закон о изнајмљивању некретнина и исељењима, који је тренутно у фази расправе у Националном конгресу. Ова иницијатива има за циљ модернизацију и уравнотежење односа између закупаца и станодаваца. Међу њеним кључним предлозима су:
Депозити и судски трошкови: Утврђено је да се могу захтевати само два депозита као гаранција, а судски трошкови који произилазе из уговора о закупу биће подједнако подељени између обе стране.
Поступци исељења: Предлаже се убрзање процеса исељења за закупце који не измирују обавезе, омогућавајући повраћај имовине у року од највише два месеца.
Регулација дигиталних платформи: Циљ је регулисање изнајмљивања путем платформи као што је Airbnb, промовишући уравнотежену коегзистенцију са традиционалним туристичким моделом.
Међутим, упркос овом напретку, недостатак регулаторног тела које би надгледало и осигуравало усклађеност са новим законом остаје значајан проблем. Без ентитета одговорног за праћење и посредовање у споровима, постоји ризик да се предложене одредбе неће ефикасно примењивати, што ће продубити постојеће проблеме.
Закључак: Дебата која још увек није пронашла решење
Закон о закупу и исељењу у Доминиканској Републици и даље је предмет многих дебата. Упркос предлозима реформи и напорима да се пронађе уравнотеженији правни оквир, још увек нису спроведене конкретне промене које би заиста користиле станодавцима, који су и даље најрањивији на овом тржишту.
Ова стагнација је навела многе инвеститоре да се устручавају да се повуку са тржишта изнајмљивања на одређено време, погоршавајући недостатак расположивих станова за изнајмљивање и ограничавајући могућности за закупце. Напредак у усвајању новог закона је важан корак, али без правилне имплементације и ефикасног регулатора, тешко је предвидети било какво стварно побољшање у кратком року.
Укратко, пут ка значајној реформи Закона о закупу остаје дуг и пун препрека. У међувремену, власници некретнина се и даље суочавају са неизвесним окружењем, а тржиште некретнина за изнајмљивање и даље губи своју привлачност за инвеститоре.
