Од Рејне Еченик
Специјално за El Inmobiliario
Правни оквир који регулише стамбене зграде у Доминиканској Републици суочава се са изазовом прилагођавања тржишту некретнина које се драматично развило од доношења Закона о стамбеним зградама 1958. године. Како истичу правни стручњаци Кристоф Зигер и Алфредо Гузман Саладин, тренутни правни оквир је недовољан за решавање свакодневних проблема са којима се суочава систем стамбених зграда у нашој земљи. Прошле године смо у овој рубрици разматрали озбиљне последице неплаћања накнада за одржавање; данас се дубље бавимо ширим питањем које захтева хитну пажњу.
Застарели правни оквир
Закон 5038 из 1958. године, иако измењен Законом 108-05 о регистрацији непокретности, и даље садржи значајне празнине које ометају ефикасно пословање модерних стамбених зграда. Док у јурисдикцијама попут Дубаија, органи за некретнине надгледају и регулишу накнаде за одржавање, у Доминиканској Републици ове одлуке су препуштене дискрецији администратора без институционалног надзора.
Правне рупе и њихове последице
Међу најзначајнијим недостацима је недостатак јасних прописа у вези са улогом управника стамбене зграде, његовим специфичним функцијама и применљивим казнама за непоштовање прописа. Овај правни вакуум је омогућио неким управницима да прекораче своја овлашћења, намећући произвољне мере које нису предвиђене законом или подзаконским актима. Често виђамо управнике који:
● Намећу прекомерне накнаде без оправдања
● Понашају се као апсолутни власници, а не као менаџери
● Недостаје им емоционална интелигенција неопходна за управљање конфликтима
● Делују без икакве институције која контролише њихове поступке
Нове реалности, нови модели
Развој тржишта некретнина у Доминиканској Републици захтева модерне правне структуре. На пример, Костарика има структуру „кондоминијума кондоминијума“, која омогућава ефикасније управљање великим туристичким и пројектима некретнина. Ова структура би била идеална за пројекте попут оних који се развијају у Пунта Кани, Кап Кани и другим туристичким областима земље.
Кондоминијуми у ствари
Посебан изазов представљају де факто кондоминијуми, они који, након година изградње и потпуне продаје трећим лицима, још увек нису формално проглашени и успостављени. Ова ситуација захтева стварање механизама регуларизације који омогућавају да се ове некретнине интегришу у важећи правни оквир.
Хитна потреба за реформом
Измена Закона о стамбеној згради постала је императив с обзиром на честе злоупотребе које дозвољавају правне рупе. Недостатак надзора над прописима о стамбеној згради, које обично израђују инвеститори без претходне верификације од стране органа за некретнине – осим чисто техничких аспеката – заједно са одсуством контроле над поступцима администратора, створио је сценарио у којем непрофесионално управљање генерише сталне сукобе.
Ка модерном режиму
Ажурирање правног оквира пружа прилику за:
● Утврдите минималне захтеве за администраторе
● Ефикасно регулисати нове моделе развоја
● Креирати институционалне механизме надзора за накнаде и прописе
● Олакшати регуларизацију де факто стамбених зграда
● Модернизовати процесе управљања и доношења одлука
Еволуција тржишта некретнина у Доминиканској Републици захтева свеобухватно ажурирање режима кондоминијума. Ова модернизација не мора само да се позабави постојећим правним празнинама, већ и да предвиди будуће потребе сектора. Укључивање нових правних структура, јасних процедура и ефикасних механизама управљања ојачало би правну сигурност и олакшало уредан развој све сложенијих пројеката.
Овај чланак је први у серији о режиму стамбене зграде у Доминиканској Републици.
Ауторје адвокат за некретнине, предузетник у области некретнина, извршни директор Echenique Group, секретар управног одбора AEI 2024-2026, агент за некретнине специјализован за доминикански и међународни сектор некретнина.
