Када говорим о привременим регистрацијама купопродајних уговора са инвеститорима, реакција је предвидљива: скептицизам и страх. „Шта ако купац не испуни обавезе?“ „Да ли морам да идем на суд да бих раскинуо уговор?“ Али прави ризик није у коришћењу овог алата. Већ у томе да га не користим док свет посматра.
Питање које сви постављају
Сећам се разговора који сам водио са једним инвеститором пре неколико дана. Објаснио сам му привремене регистрације које ће ступити на снагу 2. децембра. Он је прекрстио руке, намрштио се и поставио ми питање које поставља сваки прагматични предузетник: „И како мени ТО користи, докторе?“
Затим је додао, не чекајући одговор: „Звучи као још бирократије. А шта се дешава ако купац не испуни обавезе? Да ли морам да идем на суд да раскинем уговор? Сада ће све бити јавно, зар не?“ Да ли та регистрација представља регистровано право?
Била су то оправдана питања. Оправдани страх. Али ја сам постављао погрешно питање.
Питање није „Које су користи од регистрације мојих залога?“ Тачно питање је: „Колико ће ме коштати да то НЕ урадим?“
Прави страхови
Будимо искрени. Програмери имају разлога за сумњу:
„Ако региструјем обећање, а купац га не испуни, како да га откажем?“ „Ако применим индексацију цена, да ли регистрација компликује процес?“ „Сада ће моје обавезе бити јавне.“ „То је више посла, више папирологије, више трошкова.“.
Разумем сваки од ових страхова. Као адвокат за некретнине, чуо сам их са сваком регулаторном променом са којом се сектор суочио, укључујући и ступање на снагу Закона 108-05 о регистрацији непокретности.
Али истина је да су управо ти страхови разлог зашто су нам ПОТРЕБНЕ привремене регистрације.
„Али шта ако морам да откажем обећање?“
Ово је питање које сам најчешће чуо. Конкретан страх: „Да ли морам да идем на суд да бих то поништио?“
Одговор је не.
Члан 16. Техничке одредбе DNRT-DT-2025-001 утврђује четири начина за поништавање привремених регистрација. Два од њих су потпуно административна, директно преко Регистра власништва, без суда:
Прва опција: Споразум између странака. Ако купац није испунио обавезу и обе стране се слажу да раскину уговор, оне потписују документ о раскиду, подносе га Регистру власништва и тапија се поништава. Није потребно учешће суда.
Друга опција: Акција корисника. Ако купац прихвати отказивање, потписује документ којим се одриче својих права. Он се депонује и отказивање се обрађује. Није потребан суд.
Трећа опција: Истек рока. Привремене регистрације имају ограничено важење. По истеку, захтева се отказивање. Није потребна интервенција суда.
Четврта опција: Судски налог. Ово је ЈЕДИНА опција која захтева суд и примењује се само када постоји стварни сукоб: купац не прихвата отказивање, тврди да је платио и потврђује своја права.
Ево ироније: инвеститори се плаше да региструју своје некретнине јер мисле: „Шта ако морам да откажем?“ Али нерегистрација је управо оно што вам ГАРАНТУЈЕ да ћете завршити на суду. Јер када се купац осећа рањиво због недостатка транспарентности, тада проблеми могу почети.
Привремена регистрација не компликује отказивање. Олакшава га. Јер постоји јасан запис о томе шта је договорено, када и под којим условима.
Невидљива цена неповерења
Док расправљамо о томе да ли да региструјемо наше залоге или не, свет нас посматра. Међународни инвеститори. Софистицирани купци. Финансијске институције.
А оно што виде је следеће: земља која је створила модерне алате за регистрацију, али чији актери се опиру њиховом коришћењу.
Права цена није накнада од 180 дирхамских долара за регистрацију обећања. Права цена је растуће неповерење у нашем сектору. То је што се Доминиканска Република доживљава као земља правне несигурности јер њени стручњаци не користе доступне прописе.
То је кредибилитет који губимо као сектор некретнина сваки пут када изаберемо невидљиво уместо транспарентног.
Не говорим о апстрактној етици. Говорим о новцу. О премији ризика коју инвеститори плаћају када примете непрозирност.
Промена перспективе
Вратимо се на страхове програмера из друге перспективе.
„Сви ће видети шта сам продао.“ Тачно. И то је управо оно што банке, институционални инвеститори и озбиљни купци ЖЕЛЕ да виде. Пројекти са јавном транспарентношћу продају се више и боље од пројеката са невидљивим обећањима.
„То је више посла.“ Знате шта је више посла? Парнице. Купци туже јер „нису знали да постоји хипотека на власничком листу“. Банке одбијају кредите јер не могу да потврде стварне обавезе. Губљење репутације јер вас неко оптужује за дуплу продају.
Програмери који усвоје привремене регистрације од 2. децембра па надаље не додају бирократију. Они граде конкурентску предност. Они говоре тржишту: „Мој пројекат је толико солидан да је свака обавеза јавна.“
Тренутак избора
Доминикански сектор некретнина налази се на раскрсници. Можемо бити земља која је модернизовала свој регистар имовине и чије заинтересоване стране га користе са поносом. Или можемо бити земља која је створила алате за транспарентност које нико није усвојио.
Прва опција нас позиционира као озбиљну инвестициону дестинацију. Друга нас осуђује да наставимо да плаћамо премију ризика.
Другог децембра, привремене регистрације престају да буду могућност и постају регулаторна реалност.
Када софистицирани купац пита: „Могу ли да видим евиденцију обавеза за овај пројекат?“, шта ћете одговорити?
Алат већ постоји. Питање је: ко ће га користити да би стекао кредибилитет док други настављају да губе поверење?
Доминиканском сектору некретнина није потребно више скептицизма. Потребни су му пионири. Потребни су му инвеститори који разумеју да транспарентност није терет. То је највреднија имовина на тржишту уморном од неиспуњених обећања.
