Према Закону 108-05 о регистрацији непокретности, једина сигурна имовина је она која има власнички лист издат од стране надлежног органа за некретнине.
САНТО ДОМИНГО. – Бренда је скоро навикла да сваке недеље добија „прилике“ откако је објавила своје планове да купи кућу и врати се у Санто Доминго, које јој шаљу пријатељи, породица и неки агенти за некретнине које је контактирала.
Овог пута, док је ћаскао са братом Алфредом и снајом Телмом, примио је позив од сестре Ане, која је долетела у Санто Доминго из Мадрида за Божић.
„Бренда! Пажљиво слушај: тај стан је за тебе“, рекла је Ана, чак ни не поздравивши. „Била сам да га видим јутрос. Налази се у насељу Ла Фе, у стамбеном комплексу Ортега и Гасет. Тихо је; птице се чују цео дан. Централно је смештен, огроман, са три спаваће собе, два купатила, другом спаваћом собом са додељеним паркинг местом и све је беспрекорно чисто. А најбољи део: траже 8 милиона дирхамских долара.“.
Бренда је дубоко удахнула: „Па у чему је цака? Јер знам да када нешто звучи превише добро у Доминиканској Републици…“
Ана, мало снижавајући глас, рекла је: „Па… нема наслов. Али не брините, власник ми је рекао да се то може средити.“.
Бренда је затворила очи. „То се може решити“ је управо оно што је чула, а што је толико људи довело у невољу. Након што је спустила слушалицу, одлучила је да уради оно што ју је научио њен рођак Цезар: никада се не узбуђуј без провере, и одлучила је да га позове.
„Позови Сезара“, рекао му је Алфредо, „то ми не даје добар осећај.“.
Након породичних поздрава, Сезар је, са свим својим стрпљењем, покушао да им објасни стварност стицања имовине без власништва.
Импликације
Шта значи када некретнина „нема власнички лист“? У Доминиканској Републици, некретнина без власничког листа може значити неколико ствари, неке озбиљније од других:
1. Постоји само један „купопродајни уговор“, али никада није регистрован у Регистру непокретности. Ово је најчешћи случај и вероватно је да је некретнина неколико пута променила власника, али нико није завршио процес преноса.
2. Да имовина припада државном пројекту (као што је овде случај) без индивидуализованих јединица. Многи стамбени комплекси које је изградила влада између 1980-их и 1990-их, укључујући комплекс Ортега и Гасет, имају одобрене планове, али станови никада нису били парцелисани.
3. Да постоји сукоб око наслеђивања или наследника и, стога, титула не може бити издата док се правни поступак не реши.
4. Земљиште има власнички лист, али зграда није „регистрована“. Ово је ситуација која се дешава чешће него што изгледа: зграде без декларације о побољшањима надлежном органу за некретнине.
Брендино дисање се убрзало док је Сезар, сада навикнут на њене хитне позиве, објашњавао: „Пре него што сањаш, Бренда, мораш себи поставити ова питања“:
1. Који је тачан разлог зашто некретнина нема власнички лист?
Без овог одговора, не може се постићи напредак. То је као дијагноза пре операције.
2. Да ли је зграда обележена?
Ако није, процес је дуг и зависи од сагласности свих власника.
3. Да ли постоји оригинални власник са титулом мајстора?
Ако постоји само „општи наслов заплета“, недостаје најважнија фаза: индивидуализација сваке јединице.
4. Да ли је у току поступак наслеђивања?
Ако су продавци наследници, морају да доставе:
• Изјава о наследницима
• Потврда о одсуству приговора
• Обрасци сагласности
Ако један недостаје, Бренда би могла да изгуби време… и новац.
5. Да ли су планови одобрени од стране Јавних радова и Регистра имовине и становања?
Без нацрта, нема начина да се изда права власништва.
6. Ко би платио трошкове утврђивања власништва над земљиштем (разграничење + декларација + порези)?
Такав процес може коштати између 120.000 и 250.000 дирхамских долара или више, у зависности од случаја. Продавац који нуди „повољну цену“ готово никада не жели да је прихвати.
7. Колико би времена било потребно да се добије диплома?
Реално: од 6 месеци до 2 године (да будем веома оптимистичан).
Брендина оловка је већ полуискоришћена, али она стално све записује. И поставила је неизбежно питање: Да ли да купим ту некретнину?
Сезаров одговор је био веома технички: зависи. А то је зато што је, према Закону 108-05 о регистрацији непокретности, једина сигурна имовина она са власничким листом који је издала надлежна институција за непокретности.
Све остало је приватна ствар, без икакве стварне гаранције. Стога, ако Бренда жели да размотри ову куповину, мора да поштује услове на следећој листи за проверу:
✔ Постоји јасан власнички лист без терета
✔ Планови су одобрени
✔ Зграда се може обележити
✔ Сви наследници су живи и потписују
✔ Продавац се слаже да од цене одбије трошкове санитације
✔ Процес је у рукама регистрованог геодетa
Међутим, ако било који од следећих аспеката није обухваћен, Бренда би требало да заборави на ту „погодбу“ и да никада не помисли да је купи:
✘ Постоји сукоб између наследника
✘ Не постоје планови зграде
✘ Постоји опозиција у стамбеном комплексу
✘ Обећавају да ће „добити диплому касније“, без документације
✘ Стан је у том „правном лимбу“ већ преко 30 година
Рођак Сезар је био веома јасан: „Бренда, не бацај новац на продају. Ако нема јасног правног пута, пусти то. Престоница је пуна добрих прилика, са и без власништва, али теби је потребна сигурност, а не главобоље.“
„Немој ни да помислиш на то!“, рекоше му Телма и Алфредо у исти мах.
„Написаћу књигу са свим што будем записала. Има толико детаља за које многи људи не знају“, рекла је Бренда себи док је одлагала свеску.
