Од 2. децембра 2025. године, Техничка одредба DNRT-DT-2025-001 је омогућила привремену регистрацију уговорних права над непокретностима. Пет месеци касније, тржиште продаје ван плана наставља да функционише на основу ланаца приватних уговора које регистар никада не види
Током дужне пажње коју сам спровео последњих месеци, једна константа се појавила са учесталошћу која више не би требало да буде изненађујућа: скоро 90% инвеститора који продају пројекте у фази градње нису регистровани власници земљишта на којем намеравају да граде. Оно што имају је прелиминарни уговор о продаји потписан са регистрованим власником. И, у већини ових случајева, чак ни тај уговор није регистрован у катастру непокретности.
Желимо тржиште са снажном правном сигурношћу, али не користимо алате које нуди систем регистрације. Национална дирекција за регистрацију власништва објавила је 16. октобра 2025. године Техничку одредбу DNRT-DT-2025-001 у вези са превентивним напоменама, привременим регистрацијама и информативним напоменама, која је ступила на снагу 2. децембра исте године. Ова одредба укључује формални предлог који је поднео Управни одбор Удружења агената за некретнине и компанија (AEI) за 2024-2026. годину, са циљем минимизирања ризика од продаје некретнина ван плана, јачања превентивне правне сигурности и приближавања доминиканског система регистрације стандардима међународно признатих јурисдикција попут Дубаија. Пет месеци након формалног доношења, сектор још увек није укључио њену употребу у свакодневно пословање продаје некретнина ван плана.
Ланац уговора који регистар никада не види
Типична трансакција продаје ван градилишта почива на три уговорне везе. Прва је регистровани власник, једини чије је право на власништво регистровано у катастру непокретности. Друга је инвеститор, везан за власника прелиминарним уговором о продаји који се ретко региструје. Трећа је коначни купац, везан за инвеститора другим прелиминарним уговором о продаји који такође важи ван катастра.
Резултат је ланац где ниједна карика након прве није применљива према трећим лицима. Изградња се одвија, врше се промоције, прикупљају се резервације и потписују се уговори на рате на основу правне структуре коју систем за регистрацију земљишта једноставно не препознаје. У међувремену, сам систем је већ пружио технички одговор.
Шта вам DNRT-DT-2025-001 омогућава
Члан 12. ове одредбе дозвољава привремену регистрацију правних ситуација у вези са правима на непокретностима које произилазе из ваљано закључених уговорних споразума између страна. У практичном смислу, прелиминарни уговор о продаји између регистрованог власника и инвеститора може се привремено регистровати. И прелиминарни уговор о продаји између инвеститора и коначног купца такође се може привремено регистровати.
Члан 17 чак предвиђа претварање привремене регистрације у коначну регистрацију након што се испуне услови трансакције. Ово омогућава да уговорна права пређу са почетне извршиве заштите на потпуно власништво без икаквог прекида у процесу регистрације. Другим речима, систем нуди постепену заштиту која прати купца од потписивања уговора до испоруке појединачног власничког листа.
Права препрека није алат, већ пристанак
Зашто га скоро нико не користи? Члан 13, став I, захтева изричиту сагласност регистрованог власника за привремену регистрацију која произилази из споразума између странака. То је кључ за разумевање ћутања сектора.
Да би инвеститор привремено регистровао свој уговор о продаји, потребна му је сагласност регистрованог власника. Да би коначни купац регистровао свој, потребна му је сагласност инвеститора. Сваки ниво подразумева степен транспарентности који нису сви учесници на тржишту спремни да прихвате: јавно објављивање уговорних обавеза, праћење трансакција и смањена оперативна флексибилност.
Алат није недостатак. Оно што недостаје јесте секторска одлука да се користи.
Непосредни регулаторни хоризонт
Оно што је тренутно техничка опција ускоро ће постати регулаторни захтев. Закон о посредовању и оглашавању у некретнинама, који је већ одобрио Сенат и тренутно је на разматрању у Посланичком дому, затвориће структурни јаз на коме послује велики део тржишта: ниједан агент или инвеститор неће моћи да промовише или продаје пројекте некретнина које легално не поседује, нити да оправда продају ван плана искључиво на основу претходног уговора о продаји са регистрованим власником.
Када тај закон ступи на снагу, DNRT-DT-2025-001 ће престати да буде опциони, некоришћени алат и постаће суштински технички додатак новом тржишном стандарду. Желимо тржиште са снажном правном сигурношћу, а када закон ступи на снагу, његова употреба више неће бити опциона.
Шта сваки учесник на тржишту може да уради данас
Ако сте купац или инвеститор: да ли захтевате да уговор о продаји који потпишете са инвеститором буде привремено регистрован у Регистру власништва или сте задовољни само овером потписа?
Ако сте агент за некретнине: пре него што почнете са промоцијом пројекта који је у фази планирања, да ли проверавате да ли је инвеститор заиста регистровани власник земљишта или продајете без познавања ланца права на којем почива ваша провизија?
Ако сте инвеститор: када купите земљиште на којем планирате да градите, а још нисте платили цену, да ли привремено региструјете то обећање о продаји да бисте се заштитили или настављате да радите по старом начину — без исте заштите коју касније не нудите ни коначном купцу?
Ако сте адвокат за некретнине: када саветујете купца, да ли предлажете да укључе изричиту клаузулу којом се инвеститор обавезује да пристане на привремену регистрацију у Катастру непокретности? А када саветујете инвеститора, да ли препоручујете да примени ову клаузулу приликом стицања земљишта и да је укључи као стандардну клаузулу у своје уговоре са крајњим купцима? Ова заштита, далеко од тога да обесхрабрује продају, заправо је промовише: она преводи у правно обавезујући споразум поверење које данашњи информисани купац више не даје без доказа.
Желимо робусно, правно сигурно тржиште. Алат нам је већ дат. Одлука да га користимо остаје наша.
Препоручена литература:
