У контексту некретнина, стопе капитализације (стопе капитализације) мере процењену стопу поврата за некретнине које генеришу приход, као што су комерцијалне зграде, индустријски простори и стамбене вишепородичне јединице.
Израчунавају се дељењем нето оперативног прихода (НОИ) са његовом тренутном тржишном вредношћу.
Инвеститори у некретнине често користе стопе капитализације како би упоредили више инвестиционих могућности и изабрали ону која најбоље одговара њиховим преференцијама ризика и награде.
Као инвеститор у некретнине, ослањате се на показатеље профитабилности како бисте доносили информисане одлуке о томе које некретнине да купите и када. За инвестиционе некретнине које генеришу стабилан приход, као што су комерцијалне зграде или вишестамбени комплекси, стопе капитализације су кључна мера профитабилности.
Стопе капитализације могу се користити за брзо упоређивање једне инвестиционе прилике са другом, што вам омогућава да са сигурношћу бирате између више опција.
Шта је стопа капитализације?
То је мера профитабилности која се користи за процену потенцијалне стопе поврата на инвестициону некретнину која генерише приход. Ове стопе одражавају нето оперативни приход (НОИ) некретнине као проценат њене вредности. Ова стопа поврата је за једну годину пословања и не узима у обзир финансијски утицај било којих постојећих кредита на некретнину или промене у будућим новчаним токовима услед будућих побољшања.
Зашто су важни у инвестирању у некретнине?
Они су неопходни јер помажу инвеститорима да процене потенцијалне приносе, упореде некретнине и процене инвестиционе ризике.
Стопе капитализације се често користе за поређење релативне вредности више некретнина, посебно оних које се налазе у истом подручју или сегменту тржишта, тако да инвеститор може да бира између више могућности. Виша стопа капитализације генерално указује на веће ризике и потенцијалне награде, док нижа стопа капитализације указује на ниже ризике и потенцијалне награде.
Када треба користити стопе капитализације (а када не)?
Стопе капитализације су најкорисније за некретнине са историјом континуираног генерисања прихода. На пример, добро успостављени тржни центри су често добри кандидати за израчунавање стопе капитализације, посебно када имају више дугорочних закупаца и релативно ниске стопе празних простора.
Стопе капитализације не функционишу добро за некретнине које генеришу спорадичне приходе. Краткорочни изнајмљивање за одмор, на пример, обично доживљава сезонске флуктуације, дуже периоде празних станова и већу волатилност цена него дугорочни изнајмљивање стамбених објеката. Приход остварен изнајмљивањем за одмор можда није довољно стабилан да би прорачуни стопе капитализације били корисни.
По чему се стопе капитализације разликују од поврата инвестиције (ROI)?
Стопе капитализације и повраћај инвестиције су слични по томе што обе мере потенцијалне приносе. Међутим, док стопе капитализације не узимају у обзир финансирање, повраћај инвестиције то чини. Стопе капитализације су корисне за поређење имовине како би се видело која има бољи потенцијал. Повраћај инвестиције је бољи у одређивању стварног приноса добијеног за сваки уложени долар током времена.
Како се израчунавају стопе капитализације?
Да бисте израчунали стопу капитализације некретнине, поделите нето инвестицију са њеном тренутном тржишном вредношћу. Затим, резултат помножите са 100 да бисте га претворили у проценат.
Кораци за израчунавање стопе капитализације
Формула стопе капитализације може се поделити у три корака:
Корак 1: Израчунајте нето инвестицију (NOI) некретнине
Нето приход (НОИ) је укупан годишњи приход некретнине умањен за укупне годишње трошкове. Приход укључује приход од закупнине, као и додатни приход од услуга као што су плаћени паркинг или прање веша. Трошкови укључују порез на имовину, премије осигурања, одржавање, поправке и губитке због празних простора. Важно је напоменути да било која хипотека (главница и камата) није укључена у прорачун стопе капитализације.
Корак 2: Поделите NOI са тренутном тржишном вредношћу некретнине
Тренутна тржишна вредност може се утврдити формалном проценом или мање формалним мишљењем о вредности некретнине (BOV). Ако је некретнина недавно продата, продајна цена може бити тачан показатељ њене вредности.
Поделите NOI израчунат у кораку 1 са тренутном тржишном вредношћу.
Корак 3: Претворите у проценат
У последњем кораку, резултат се множи са 100 да би се претворио у проценат.
Фактори који могу утицати на стопе капитализације
Више фактора може утицати на стопе капитализације, укључујући:
- Локација: Некретнине у подручјима велике потражње, као што су велики градови или тржни центри, генерално имају ниже стопе капитализације јер се сматрају сигурнијим инвестицијама.
- Каматне стопе: Растуће каматне стопе обично доводе до виших камата за обрачун. То је зато што веће каматне стопе чине задуживање скупљим, што може смањити износ који су инвеститори спремни да плате за некретнине.
- Врста некретнине: Неке врсте некретнина носе већи ризик од других. Ово може да варира у зависности од тржишта, али као општи пример, малопродајни простори су ризичнији од стамбених објеката.
- Статус некретнине: Старији објекти са закаснелим одржавањем могу имати веће стопе капитализације због већих трошкова одржавања.
- Закони о контроли закупнине: На тржиштима са строгом контролом закупнине, стопе капитализације могу бити високе због ограничења потенцијалног прихода.
Извор: https://www.pnc.com/insights
